住宅小區物業管理條例

住宅小區物業管理條例

為貫徹落實《物業管理條例》規範物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衞生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務範圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便於業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。

(1)物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。

(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

(3)對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品佈置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。

8、小區衞生管理。清潔衞生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六淨”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨、果皮箱淨。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關係，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，並監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衞生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衞生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面佈局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動採曖、供水、排水設施，不準隨意佔用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質;製造妨礙他人正常休息的噪音等。

　廣州市新建住宅小區物業管理辦法

第一章 總則

第一條為加強新建住宅小區管理，維護業權人的合法權益，維持良好的生活環境和社會秩序，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市市區範圍內新建的住宅小區或住宅組團適用本辦法。

第三條本辦法所稱新建住宅小區，是指實行城市綜合開發，市政、公用設施配套建設比較齊全，用地面積2萬平方米以上或建築面積5萬平方米以上的居住小區或住宅組團。 　　本辦法所稱住宅小區物業管理，是指對小區範圍內的建築物和構築物及其設備、市政、公用、園林綠化、環衞、交通、治安等公共設施以及環境容貌等管理項目進行的維護、修繕和整治。 　　本辦法所稱的業主委員會，是代表和維護住宅小區內房地產、公用設施等的產權人和使用人合法權益的羣眾性自治組織。業主委員會由住宅小區內房地產、公用設施等的產權人和使用人選舉產生。 　　本辦法所稱的住户，是指住宅或非住宅房屋的'所有權人和使用人。

第四條廣州市建設委員會(以下簡稱市建委)，負責本辦法的組織實施。

住宅小區物業管理的行業管理工作歸口市建委。

區建設主管部門具體實施轄區內住宅小區物業管理工作的業務指導和管理。

第五條規劃、國土、房管、市政、園林、環衞、公用、供電、工商、電信、公安等管理部門(以下簡稱專業管理部門)以及街道辦事處，在各自的職權範圍內，協同做好住宅小區的物業管理工作。

第二章 住宅小區的移交管理

第六條住宅小區竣工綜合驗收合格後，方能辦理移交管理手續。

第七條在建的住宅小區，小區建設單位必須組織或委託有管理資格的住宅小區物業管理單位(以下統稱物業公司)提前界入管理。辦理售房手續時，小區建設單位必須向購房者提供入住管理公約。

第八條未通過住宅小區竣工綜合驗收的住宅小區，在入住率達到50%以上時，住宅小區建設單位必須向所在區建設主管部門申報辦理物業管理手續，並由建設單位或其委託的物業公司與業主委員會簽訂《住宅小區物業管理合同書》;未成立業主委員會的，應與區建設主管部門簽訂《住宅小區物業管理合同書》，按合同規定實行管理。

第九條通過住宅小區竣工綜合驗收並領取《住宅小區(組團)驗收合格證書》的住宅小區，住宅小區建設單位可憑小區驗收合格證書，向所在區建設主管部門申報辦理移交管理手續。 　　辦理了移交管理手續的住宅小區，由業主委員會與物業公司簽訂《住宅小區物業管理合同書》;未成立業主委員會的，由區建設主管部門與物業公司簽訂《住宅小區物業管理合同書》，按合同規定實行管理。

第十條二個以上建設單位合建的住宅小區，由建設規模較大的建設單位牽頭，辦理住宅小區物業管理申報手續和移交管理手續。

第十一條住宅小區移交管理時，建設單位應同時移交住宅小區綜合驗收檔案資料，提供住宅小區管理統籌金和管理用房。

第十二條住宅小區管理統籌金，按以下標準提供：建築面積5萬平方米以內的，每平方米建築面積10元;建築面積超過5萬平方米的，超出部分每平方米建築面積5元。統籌金的標準可以根據物價指數的變化，由市建委會同市物價部門進行調整。 　　住宅小區管理統籌金由住宅小區建設單位在移交管理時，一次性交給住宅小區所在區建設主管部門，專款用於住宅小區維護管理費用的補貼。具體使用辦法，由市建委另行規定。

第十三條住宅小區管理用房，按以下標準提供：總建築面積0.15%比例的商業用房和總建築面積0.1%比例的管理用房。所提供的房屋，按公產房租金出租給物業公司經營和使用，產權屬小區建設單位。

第十四條小區建設單位自辦理移交管理之日起，不再承擔住宅小區的管理責任，但建設質監部門作出鑑定的房屋建設質量責任問題除外。

第十五條物業公司對住宅小區物業管理不善，區建設主管部門應根據業主委員會的意見，組織有關專業管理部門對存在的問題提出限期整改意見，逾期仍未整改完畢的，可提前終止原《住宅小區物業管理合同書》，並由業主委員會另聘物業公司接管該住宅小區的物業管理工作。

第三章 物業公司的條件和業務範圍

第十六條物業公司是從事小區物業管理及提供社區服務的經營單位。

第十七條物業公司須具有建築、市政、園林綠化、水電、財務等方面的初級以上職稱的技術人員。註冊資金不少於50萬元。 　　物業公司所聘用的公共設施維護人員，必須是持有有關專業管理部門頒發的上崗證的維護人員。

第十八條成立物業公司，必須報市建委批准，領取資格證書;到市工商行政管理機關辦理註冊登記，領取《營業執照》。

第十九條物業公司的業務範圍：

(一)履行《住宅小區物業管理合同書》，按本辦法規定的維護管理的標準、內容、職權管理住宅小區，依法經營。

(二)保管好住宅小區綜合驗收檔案資料，收取住宅小區維護管理費和有償服務費。

(三)對住宅小區內違章和違法行為，依據入住管理公約及本辦法規定的職權進行處理，對須給予行政處罰的，應及時移交有關行政管理部門處理。

第二十條物業公司應在住宅小區物業管理的基礎上，積極開展社區有償服務。鼓勵物業公司一業為主、多種經營，可享受國家對第三產業的優惠政策。

第二十一條物業公司必須接受住宅小區內住户的監督，定期聽取住户對住宅小區物業管理的意見。每年向住户公佈住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的維護管理費的收支、積累情況。

第四章 維護管理費用的收取和使用

第二十二條住宅小區維護管理，實行以區養區、收支平衡、略有積累的有償服務原則。向住户收取維護管理費和有償服務費，由物業公司根據實際情況提出具體方案，由區建設主管部門審核後，報市物價管理部門批准。

第二十三條物業公司負責日常的維護管理費用。樓宇外牆維修、道路修復、下水道清疏、公共設施更換等大宗項目的維修費用，可申請使用住宅小區管理統籌金或區城市維護費補貼，必要時可在住宅小區範圍內通過集資解決。

第二十四條利用公共場地經營及經營由建設單位提供的商業用房的收入，必須用於住宅小區物業的維護和管理。

第二十五條住宅小區管理統籌金，應進行增值積累，專款專用。區建設部門每年向市建委報告經會計師事務所審核的統籌金收支情況。

第五章 住宅小區物業的維護和管理

第二十六條各行業主管部門應按住宅小區維護管理的內容，以相應專業的維護管理標準、規定和要求，指導和監督物業公司實施管理。

第二十七條有關專業施工單位在住宅小區內從事工程建設或檢修工程時，須通知物業公司配合，接受物業公司監督，確保區內公共設施的安全，並清理好施工現場。

第二十八條有關專業施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區公共設施的，應按規定給予賠償。

第二十九條住宅小區內的設施或植物影響了有關專業公共設施的安全時，有關專業管理部門應按專業維護管理規定和要求，通知物業公司配合處理。

第三十條住宅小區物業維護管理須達到下列標準：

(一)以驗收後的竣工資料為依據，保持房屋及各項公共設施完好無損，保障其正常使用，維護原房屋使用性質。

(二)住宅小區內的綠化保存率達90%以上。無黃土裸露，路樹無缺株，綠地清潔，綠化景觀良好。環境優美、安靜、整潔。

(三)沒有亂搭亂建、亂擺亂放，亂貼亂掛，及改變建築物結構及外貌。

(四)進入住宅小區的車輛，集中停放到停車場。

(五)住宅小區範圍內的其他專業管理標準。

第三十一條住宅小區物業維護管理的內容：

(一)維修、養護住宅小區內的房屋、市政、園林綠化、環衞、安全防範設施和其他公共設施。維修户外接大樓表內(無設大樓表除外)範圍的水、電、煤氣等管線。

(二)維修路寬7米及7米以下道路的路面、門牌、路牌、路燈及排水設施，並定期清疏排水管井。

(三)養護管理區內樹木花草，維護園林建築小品和其他園林設施。

(四)日常環境衞生的清掃、垃圾清運和公廁的保潔及環衞設施的維護。

(五)維護好區內交通秩序。

(六)加強治安防範和巡邏，保持小區良好治安環境。

(七)其他專業管理內容。

第六章 獎勵與懲罰

第三十二條物業公司管理的住宅小區經評比，獲得市級以上優秀管理住宅小區稱號的，由市建委給予獎勵。

第三十三條住宅小區住户，有下列情況之一的，由物業公司予以制止、批評教育、限期改正，逾期不改正的，可進行強制恢復;造成損失的，有權要求其賠償。

(一)擅自改變小區內土地用途的;

(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、毀壞設施、設備、危及房屋安全的;

(三)私搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放、佔用綠地、破壞綠化、污染環境、影響小區景觀、噪音擾民的;

(四)損壞住宅小區內的公共設施、設備的; 　　上述行為如需給予行政處罰的，由物業公司依法移交有關行政主管部門處理。

第三十四條住宅小區物業管理單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由區建設主管部門責令其限期改正，逾期不改的，可提請市建委吊銷其資格證書。造成經濟損失的，可追究賠償責任。

(一)房屋及公用設施、設備不按期限修繕的;

(二)管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的;

(三)截留或挪用住宅小區維護管理費暫不構成犯罪的;

第三十五條擅自擴大收費範圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第三十六條當事人對行政處罰決定不服的，按照 行政複議條例和 行政訴訟法的有關規定申請複議、提起訴訟。

第五章 附則

第三十七條縣級市的新建住宅小區物業管理，可參照本辦法執行。

第三十八條本辦法自公佈之日起實施。原《廣州市新建住宅小區管理暫行辦法》同時廢止。