在審判工作中選擇適用合同法

為了規範、及時審理有關建設工程價款優先受償權的案件，根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》等有關規定，結合審判工作實踐，就人民法院如何適用《合同法》第286條提出如下指導意見。

1、當事人在一審訴訟中依法提出要求人民法院確認其對建設工程享有優先受償權的訴訟請求的，人民法院應對該訴訟請求進行審理，並作出是否支持其訴訟請求的判決。

人民法院支持當事人對建設工程享有優先受償權的訴訟請求的，判決主文可作如下表述：承包人在××元範圍內對於××工程(樓房)享有建設工程價款優先受償權，但在本判決生效之日(如已對該工程或樓房採取財產保全措施的，為採取財產保全措施之日)前已辦理商品房預售登記、變更登記或消費者已交付超過50%購房款(在商品房擔保貸款中，含消費者向銀行所借款項)的房屋部分除外。

2、建設工程合同訂立總承包合同後，再由總承包人訂立分包合同的，在總承包合同、分包合同均有效的情形下，發包人拖欠工程款的，總承包人可以對工程折價或者拍賣價款主張優先受償權。分包人對自己承建部分主張享有優先權的，人民法院不予支持。但如因總承包人怠於行使優先權損害分包人利益，分包人可依照《合同法》第七十三條的規定就其承包工程價款範圍內向發包人主張權利。

3、《合同法》第286條所規定的建設工程價款優先受償權適用於建設工程施工合同。

建設工程幕牆裝修、裝飾合同屬於建設工程施工合同。

4、承包人只能對其所建設的建設工程主張工程價款優先受償權。

承包人對於其參與建設的學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療設施和其他社會公益設施，不享有建設工程價款優先受償權。

5、承包人對其為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用主張建設工程價款優先受償權的.，人民法院應予支持。承包人對因發包人違約所造成的損失主張優先受償權的，人民法院不予支持。

6、承包人對其承建的建設工程折價或者拍賣價款享有建設工程價款優先受償權，但對於因建設工程的使用、出租所產生的收益不得行使優先權。

7、在建設工程承包合同無效的情形下，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。

8、因承包人的原因導致建設工程未經工程質量竣工驗收或驗收不合格，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押權等權利時需對該建設工程進行處分的情形除外。

9、承、發包雙方當事人在建設工程承包合同中約定承包人不能行使建設工程價款優先權，事後承包人以建設工程價款優先權是法定權利為由向人民法院主張合同約定無效並要求行使建設工程價款優先權的，人民法院不予支持。

10、承包人在2002年12月28日之後行使建設工程價款優先受償權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程承包合同約定的竣工之日起計算。建設工程竣工之日與建設工程承包合同約定的竣工之日不一致的，以日期在後的為準。

承包人在1999年10月1日以後2002年12月28日之前行使建設工程價款優先受償權的，不受6個月期限的限制。

11、合同法實施前，建設工程已辦理抵押登記或已出售、預售，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。

12、承、發包雙方當事人在合同中約定行使工程價款優先受償權期限的，該約定有效。但在2002年12月28日之後，承、發包雙方當事人在合同中約定行使建設工程價款優先受償權的期限超過6個月的，超過部分無效。

承包人在超過法定的期限後向人民法院主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。