在不斷進步的時代，報告與我們的生活緊密相連，不同種類的報告具有不同的用途。你所見過的報告是什麼樣的呢？下面是小編收集整理的住房調查報告，歡迎閲讀與收藏。
摘要：
20xx年7月，我們迎來了大學裏的第一個暑假。如何利用好暑假，也是我們大學生的必修課。因此，我們土木工程系利用了短學期組織了實踐活動，我們土木0801第二小分隊的活動名為“農村住房調查”，意在讓同學們通過收集資料，對農村住房狀況有一個大致的瞭解，為未來專業學習打下感性的基礎，切身的體驗。
我的家鄉是浙江省麗水市，本市位於浙江省的西南部、浙閩兩省的結合處，經濟發展相對於浙江省的其他市要有所靠後，但是麗水是個歷史悠久、資源豐富、山清水秀的天然大氧吧，是個修身養息的好去處。
此次調查，是我單獨進行的，觀察了麗水市蓮都區近郊的黃泥敦村，使用問卷調查的形式瞭解了該村的大體住房狀況以及環境、生活狀況。
關鍵詞：
實踐農村住房環境衞生生活條件
大學生暑期社會實踐作為促進大學生素質教育,加強和改進青年學生思想政治工作，引導學生健康成長成才的重要舉措，作為培養和提高學生實踐、創新和專業培養能力的重要途徑，一直來深受學校黨委的高度重視。今年，土木系領導組織安排我們土木專業的大一學生進行農村住房調查的暑期實踐活動，使同學們對農村住房有所瞭解，對未來的專業知識的學習有所幫助。緊密結合土木專業的同時，更讓同學們對農村建築，建設新農村等有所關注。通過對農民進行問卷調查，鍛鍊了同學們的交流能力，又使廣大學生加深了對社會、農村、羣眾的瞭解。
一、農村基本情況
該村位於麗水市蓮都區東郊的火車站附近。據該村村民介紹，進入90年代後，交通便利多了，近郊的農村隨着市區的發展也漸漸的發展起來，村民許多都去了市區打工賺錢，農產品的銷量也逐漸好起來，一些村民將祖先那留傳下的土房子拆除，建起來新房。先富帶動後富，一些發家致富的村民調動了其他村民，開始種植越來越多的水果蔬菜，越來越多的人到城裏工作。村裏的人們漸漸都富裕了，土房子越來越少，取代它的是一幢幢嶄新的樓房。而今，絕大部分村民都住上了舒適的房子，但是還是有很少一部分村民存在住房困難的問題。
二、房屋狀況
走進村落，首先觀察到房屋分佈非常整齊，主幹道兩邊各分部房屋，户與户之間的前後間隔大約為5~7米。每户人家的房子都是三層樓的，很少看見有兩層的住户。通過走訪調查，瞭解到一般農村一户人家都是4口人，有的孩子多的也有5、6個人住一户的。
據瞭解，該村大部分房屋是建於大約20年前的，由於那時候物價並不是很高，所以200㎡以上的房屋造價也不過是17000元到20000元之間，一些裝修材料好的也就20000多。那時建成的房屋都是經過設計的，有的村民説設
計過的房子住起來安心且舒服，的確如此，有幾户人家連頂層漏水都罕見。70%的住户的住房是全屋裝修的，他們住房的外牆大多數用的是瓷磚，但是也有少數是馬賽克和瓷磚同時使用，還有及少數是用磚。另外30%的住户外牆並沒有經過特殊的裝修，只是用水泥。
大部分的住户衞生間和室內地板均用瓷磚，根據他們所説的，瓷磚清潔起來比較方便，而且價格也不是很高，但也有一小部分的住户用的是水泥地。過去，他們在修建的過程中，房屋樓板材料均用預製板，且房屋層高大多數用户都設計為3.2m，每家每户都擁有兩個或者三個廁所，方便家庭成員的使用。
三、農村居住的環境
“乾淨整潔的村道，錯落有致的房舍”，這是走進黃泥敦村的第一印象，經過走訪調查，發現村民處理垃圾的意識還是比較強的。20xx年以來，該村進行垃圾集中處理，要求村民將生活垃圾倒在垃圾桶裏。但那時很多人不習慣用垃圾桶，他們習慣於將垃圾傾倒在自留地或是河邊，有的村民甚至把垃圾掃到路上。為此，該村按照熱愛家鄉、尊老愛幼、遵紀守法、文明誠信、創業致富、家鄰和睦、生態綠化、勤儉節約、樂於奉獻、衞生整潔十項要求，修改完善了《村規民約》，並將村民中存在的陋習搬上廣播進行曝光，讓村民在收聽中提高文明意識，改變村民的思想，漸漸地，垃圾桶裏滿起來了。垃圾桶越來越滿，帶來的是村莊變得乾淨而整潔了。以前的黃泥敦，被形容為“屋內現代化，屋外髒亂差”，村民衞生意識極差，垃圾到處扔，污水隨地流，村莊環境極為惡劣。而今，黃泥敦村發生了脱胎換骨的變化，道路兩邊整齊有序，村民房前屋後乾淨整潔。眼下，“乾淨整潔”已成為黃泥敦村民心目中衡量家庭文明的標準之一。
四、關於新農村建設
據新華社國家環保總局20xx年10月26日發佈《國家農村小康環保行動計劃》，提出我國將在20xx年初步解決並改善農村環境問題。
《行動計劃》説，我國將在20xx年初步解決農村環境“髒、亂、差”問題，農村地區工業企業污染防治取得階段性成效，農村飲用水環境得到改善，規模化畜禽養殖污染得到基本控制，新增一批有機食品生產基地，生態示範創建活動全面展開，農村環境監管能力得到加強，公眾環保意識進一步提高，農村環境得到初步改善。
我市堅持正確發揮政府和市場的作用，政府制定住房規劃和政策，搞好土地合理供應、集約利用和管理，重點發展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通過市場調節解決，堅持加強對房地產市場的調控和監管，促進房產業的持續發展。健全廉租房制度，加快廉租房建設，增加中低價位，中小型普通商品房供應，建立多渠道投資融資機制，綜合運用税收，信貸，土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲，加強農村住房建設規劃和管理，切實解決農村困難羣眾的住房安全問題。
由此可見，和諧社會的構建需要各個部門，每個公民的共同努力。所以我認為，一定要堅定不移地堅持我們原有的方針政策，總結經驗、糾正不足，除此之外，我想還需要做到以下幾個方面：
1.教育方面，一定要繼續提高農村辦學質量，努力培養出德智體全面發展的高素質人才；
2.在醫療方面，相關部門應多組織村民，居民體檢，開展傳染病的宣傳防治工作；
3.在收入方面，需要為百姓提供多方面的收入渠道，特別是需要擴大農產品市場，為農民增收創造更為便利的條件，也為緩解就業壓力起到一定作用。
4.在社會保障方面，要堅持實行廣覆蓋，保基本，多層次，可持續的方針。健全的社會保障體系，是人民生活的“安全空間”，是社會運行的“穩定器”和收入分配的“調節器”，直接關係到經濟社會的發展，一定要更加重視、強化這項工作。
5.在住房方面，要儘快解決貧困户的住房困難問題，在合理利用土地的基礎上，使危房住户儘快新搬入新建住宅。必須堅定不移地推進住房改革和建設，抓緊建立科學，合理的住房保障體系。
新農村建設任重道遠，我們在思想認識上要有長期打算，在發展規劃上要有長遠眼光，在產業發展上要有長期考慮，在制定目標上要把握關鍵，在工作開展上要有重點，同時通過全民動員、城鄉互動、各職能部門上下聯動的方式，共同促進我市新農村建設又好又快地發展。
參考文獻：
《都市快報》、麗水信息港
前言：
作為一名當代大學生，我想通過親身體驗社會實踐讓自己更進一步瞭解社會，在實踐中增長見識，鍛鍊自己的才幹，培養自己的韌性，更為重要的是檢驗一下自己所學的東西能否被社會所用，想通過社會實踐，找出自己的不足和差距所在。這也是為我在兩年後踏入社會做準備。
但是，近幾年來，住房問題不單單是每個初入社會的大學生頭疼的問題，更是每位老百姓最關注的民生問題，也成為構建和諧社會的重要方面。
改革開放以來，我國住房制度經歷了從以福利分房制度為主發展到以住房市場化制度為主的過程，建立了比較適合中國國情的代住房體制。但是我們也不能否認目前在一定範圍存在着部分百姓住房問題，特別是近幾年來，房價持續上漲、住房供應結構不盡合理等問題，使住房市場化制度面臨着嚴峻的考驗。為此，近半月的時間對我區城鎮居民住房情況進行了專題調研。
首先，我進入了住房和城市建設局進行了實習，在此期間，我以諮詢、查閲資料的方式，瞭解到了我鎮的大致的住房情況；然後，我又詢問了有關領導，從他們那瞭解到我鎮的一些住房問題，及解決措施和方法；最後我又利用晨練時間，對城區裏的部分居名進行了相關的問卷調查，以及和他們交談，從他們瞭解到社會底層的一些想法。希望我的報告能作為一個橋樑，有利於百姓解決住房的一些問題。
調查時間：20xx.8.1-20x.8.14
調查地點：XXX市住房和城鄉建設局及居名住宅御景花園
調查方法：實習，諮詢，調查問卷
調查對象：XXX住房和城鄉建設局有關領導和人民公園晨練居民，
及大中鎮阜北村村民
正文：
我家坐落在蘇北一個發展縣級市的農村中，那裏雖為沿海城市，可並不很發達，但是近幾年來，走在馬路上，會看到到處都在建設高樓大廈。我家也面臨着拆遷問題，但是，拆了之後有住哪呢，農民公寓還是自己再造一處房子，這是很多農村人想的問題，而且，城裏許多人也有各種各樣的住房煩惱，究竟我國當今社會的是否滿足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假對居名住房情況現狀進行了相關的調查，下面就是我對我鎮居民住房情況坐的一些解釋和總結。
一、目前住房問題的基本情況：
（1）商品房價格上漲過快
房價上漲成為全國各個城市的共同現象，房價過高，超出了普通消費者的支付能力，或者説是佔民眾消費支出的比重過高，這是一種不合理的現象。以我市為例，從1998年實施住房貨幣化分配到20xx年期間，我市的商品住宅平均價格總體上是平穩上升的，以市中心區為例，據統計，1998年以前的幾年間，市中心區商品住房約為1000元左右，到20xx年上升到2100元左右。而自20xx年起我市商品住宅價格上升加快，尤其以20xx-20xx年商品住宅價格上升較快。
由住房和城鄉建設局給出的數據可以看出從20xx年四季度至20xx年商品房價格上漲過快，其中，中心區：20xx年的住房均價為4500,20xx年一季度的住宅均價為3650，該區域的價格本季漲幅較大。此後，20xx年二季度商品住宅銷售面積與一季度相比增加14.41％，上半年商品房住宅銷售比20xx年同期增加78.13％，住宅銷售量同比環比均有不同程度的增幅。20xx上半年徐州全市城鎮居民人均可支配收入12837元，雖然人均收入增長了，但購房的壓力還是非常大的。以一個三口之家的收入購買一套普通住宅為例，比如目前100平方需要30多萬，三口之家年均收入為12837元（20xx年徐州全市城鎮居民人均可支配收入12837元）乘以3等於38511元，所以不吃不喝還要近10年時間。在每個家庭裏目前居住投入是逐年增長的，如我市20xx年12月每個家庭居住投入佔66.5%，所以住房是每個家庭經濟壓力的主要來源。
（二）房屋拆遷糾紛多發
從拆遷科周科長口中得知，隨着經濟的發展，城市化進程的步伐加快，拆遷成為每個城市中最常見的現象，而拆遷糾紛也是每一次拆遷過程中的必發現象，更有嚴重的發展到暴力衝突。據信訪部門介紹，目前城市拆遷問題已成為羣眾信訪反映的焦點之一。國家信訪局接待的羣眾集體上訪中，反映企業勞保、城市拆遷、徵地三類問題的批次和人次佔到60％以上。主要原因：
（1）貨幣補償的金額趕不上快速增長的房價，拆遷安置價一般要比商品房市場價少一半左右，所以拿到貨幣還建的價錢往往買不到一套商品房。
（2）房屋產權調換不能安排合適的房源，這也是被拆遷人不願意拆遷的原因，被拆遷人一般不願意去地段偏僻，交通不便的地方，既不利於上班，也不利於上學。
（三）老小區住房設施老化嚴重
現在，人民羣眾生活水平逐步提高，對居住條件提高的需要越來越大，幾十年前所建的住宅區特別多，這類房屋隨着時代的演變，新房已變成舊房，一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另一方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。再一方面舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是年限不等，有的時間甚至還要久遠，由於歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規範設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。
二、住房難存在的問題原因
商品房價格上漲過快的原因：
城市人口及外來人口的增加，增加了對住宅的有效需求。
從建設局有關領導那瞭解到，從需求來看，人均GDP在不斷提高，適齡房地產消費人口數量也在增加，消費者的質量和數量都在不斷提高，需求趨勢增加；20xx年，我國人均GDP接近1352美元，城鎮居民人均居住面積約為26.11平方米。他給我的資料顯示，根據中國統計網數據，1999～20xx年10年間我國辦理的婚姻登記超過1億對，這都直接導致房地產的需求不斷增加，行業發展不斷擴張，使得房地產行業發展經歷了初創階段後，在20xx～20xx年間快速進入一次加速階段；進入20xx年短期整合調整後，1962～1982年出生的人年齡在26～44歲之間，處於購置新房和改善性換房兩種需求都很高的階段，這種雙重作用下，將進一步加快房地產業的發展，使得在20xx~20xx年間進入第二個加速階段。以我市人口為例，20xx年我縣級市總人口80萬人，人口逐年遞增，對住房的需求也是不斷增加。
（三）老小區舊房改造難度大
老小區的房屋福利性成份比較重。由於住房制度改革是在20世紀90年代後才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特徵。儘管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以説具有福利性。舊城區的房屋產權性質多樣化。舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。
三、解決住房難問題的對策與建議
解決住房難問題關鍵要在土地制度、房屋建設開發制度、住房保障制度等方面做根本性突破，才能實現居者有其房的願望。
（一）完善拆遷補償制度，保障被拆遷人居住條件
拆遷屬國家徵收行為，建議由政府來主導完成。20xx年10月1日，物權法開始實施。作為物權法的配套法規，人大常委會授權國務院制定《城市拆遷條例》。所以我們首先要在理念上轉變，要以政府為拆遷主體來進行制度設計。以往，政府決定開發後往往交由開發商實施具體拆遷行為，並由其與被拆遷人協商補償標準，政府作為仲裁者。但部分開發商為了追求經濟利益，往往會做出一些不恰當的行為，甚至是野蠻拆遷，嚴重損害了老百姓的利益。拆遷的補償標準是老百姓的關注重點。目前發生的大量拆遷糾紛，仔細研究後會發現，多數的老百姓並不反對拆遷，主要還是補償不到位。拆遷屬於國家徵收範疇，應該給予一定補償，這也就是説，若是貨幣拆遷，應該確保被拆遷人能夠買得起房子，若是就地安置，應保障居民的居住條件，至少不能比現有條件差。此外，若有條件同時提供貨幣拆遷和實物拆遷，應允許被拆遷人自由選擇。
（二）發展保障性住房，完善住房保障體系
住房保障的實質，就是要由政府承擔住房市場價格與居民支付能力之間的差額，提高部分低收入、無收入家庭對住房的支付能力。但是，在一定的社會經濟條件下，由於受到國家和地方財力的限制，可用於社會保障特別是住房保障的資金必然是一個有限量。這樣，可保障的人口數量就受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。因此，在住房保障制度的重新設計中，應使保障水平體現出明顯的層次性。目前保障房的比例還非常低，所以要確保保障性住房所佔的比例。
（三）嚴格依法行政，加強住房制度管理
加強住房制度管理，應當強化工作協調，統一協調規劃、建設、土地、房管、民政、勞動和社會保障等部門的關係，統一規劃、建設和開發城市住房，統一開展對納入住房社會保障體系家庭的資格認定、補貼發放、經濟適用住房銷售管理等工作，確保住房制度建設科學合理並順利實施。
總之，解決老百姓的住房問題，建立理性的良好的住房體制是一項長期而又艱鉅的任務，因此推進住房改革和建設，完善城市住房供應和保障體系，解決人民羣眾安居樂業是當前迫切需要解決的問題。要解決這些問題，不僅市場要承擔起其應當承擔的社會責任，更要求政府一定要嚴格依法行政，明確在市場經濟中的定位，理清住房難問題的實質，才能找到解決問題的最佳途徑。
報告名稱：城鎮居民住房消費市場調查報告
調查方法：入户訪問
調查地點：全國
調查時間：x年
被訪者：城鎮居民
調查機構：國家統計局城市社會經濟調查總隊
報告來源：x
報告內容：
國家統計局城市社會經濟調查總隊組織了一次大規模的入户抽樣調查，調查顯示：近七成的家庭擁有了自己的產權房，户均購房金額2.6萬元，户均使用面積52平方米;家庭裝修已成新產業，三成多的家庭户均裝修支出1.4萬元;12.9%家庭今年打算購房。以上數據表明購房已成家庭最大消費。
55.7%家庭已經購房，户均2.6萬元
隨着國家房改力度加大，我國城鎮居民已形成掏錢買房住的觀念，超過半數居民已購買了住房。
在購房家庭中，户均購房金額2.6萬元，為城鎮居民家庭平均收入的1.5倍。其中購房改房的家庭佔86.9%，户均購房金額1.9萬元;購商品房的家庭佔9.7%，户均購房金額7.9萬元;購買其它住房的家庭佔3.3%，户均購房金額3.4萬元。户均購房金額小於1萬元的家庭佔購房家庭總數的31.1%，户均購房金額1至3萬元的家庭佔46.5%。
購買住房的家庭中，1990年以前購房的家庭只佔4.2%，1991-1994年購房的家庭佔19.0%，1995-1996年購房的家庭佔32.5%，1997-1999年購房的家庭佔44.3%。可見隨着房改力度的增加，居民購房呈上升趨勢。
65.8%家庭住房產權歸己
隨着我國住房制度改革不斷深入，已初步構建起了住房新體制基本框架。它打破了單一的公有制住房產權形式，形成了以居民自主產權為主、多個產權形式並存的格局。
近年來，國家加大了房改力度，公有住房比例下降，私有住房比例上升，其中居民家庭擁有原有私房的為12.0%;擁有房改私房的為48.4%;擁有商品房的為5.4%。近1/3的居民家庭實現了擁有一套產權歸自己的住房夢想。傳統租賃公房的家庭由1993年的76.8%急劇下降到目前的28.6%。
户均使用面積52平方米
住房面積是衡量居住水平的重要指標，從實際使用面積來看，户均小於20平方米的家庭佔總調查户的7.8%;户均20-40平方米的家庭佔32.7%;户均40-60平方米的家庭佔35.5%;户均60-80平方米的家庭佔14.1%;户均80-100平方米的家庭佔5.4%;户均100平方米以上的家庭佔4.5%。
從不同的行政區域看，使用面積最大的為海南和福建省，户均為76和74平方米，使用面積最小的為上海、北京和天津，户均分別為30、38、38平方米，高、低相差一倍以上。
值得注意的是，在户均使用面積小於20平方米的家庭中，仍然存在着15.2%的三人以上家庭的安居問題。其中，大多是離退休、下崗待業及家庭負擔重、就業人口少的低收入家庭。這些家庭的成員因工作單位經濟效益差、福利待遇低，住房條件長期得不到改善。
住房成套率達到72.7%
我國城鎮居民居住的房屋類型分為7種，58.7%的城鎮居民家庭住房結構為二居室或三居室，其中二居室達到39.0%;三居室達到19.7%;一居室和四居室比例較低，分別為9.6%和2.6%;普通樓房和平房居住率達10.1%和17.2%。
絕大部分家庭居住條件較好，擁有比較齊備的生活設施。其中擁有暖氣設備的家庭佔31.5%;擁有廁所浴室的家庭佔40.2%;擁有管道煤氣天然氣的家庭佔30.3%。部分家庭的居住條件較差，生活設備不配套，8 .1%的家庭沒有單獨屬於自家的衞生間;38.8%的家庭無暖氣設備;17.7%的家庭使用煤炭燃料。
32.3%的家庭户均裝修1.4萬元
隨着生活水平的不斷提高，城鎮居民對居室環境的要求越來越高，近1/3的家庭進行了住房裝修。户均裝修支出1.4萬元，其中房改房户均裝修支出1.3萬元，商品房户均裝修支出2.4萬元。裝修家庭中，户均裝修支出小於1萬元的家庭佔58.3%，裝修支出1-3萬元的家庭佔33.7%，3萬元以上的家庭佔8%。
12.9%的家庭打算購房
有12.9%的家庭打算在20xx年購房，其中6.8%的家庭打算購買現住房，3.2%的家庭打算購買商品房。
不同收入家庭購房意向差異較大。在20xx年打算買房的家庭中，年收入在5000元以下的家庭為7.1%;年收入在3-5萬元的家庭為18.4%;年收入在7-10萬元的家庭為22.7%。低收入家庭對住房的需求比較迫切，但是受收入的限制難以立即轉化為有效需求。可以看出準備買房的大多數屬於中、高收入家庭，他們有較強的改變住房條件的願望及相應的經濟承受能力，如果有比較優惠的鼓勵購房的政策，這部分人將成為今後實現住房消費的主體。
20xx年，揭陽市分行個人住房貸款餘額和市場份額持續下降。為深入分析揭陽市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區業務總部組成工作組進行調研，幫助揭陽市分行尋找對策，儘快扭轉個人住房貸款營銷的被動局面。一、當地經濟發展狀況及房地產市場情況
20xx年揭陽市社會經濟運行呈良好態勢：國內生產總值達到541億元，較去年同期增長7.2；全市金融機構儲蓄存款餘額達到369.9億元，比年初增長20.1；城鎮居民人均可支配收入8737元，比增9.7；城鎮居民人均消費7267元，比增12.1。
20xx年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現不同程度的回升。全市城鎮人均住宅建築面積為21.43平方米；城鎮户均住宅約75平方米（3.5人/户），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮户均可支配收入3．22倍。揭陽市房價仍在合理區位，居民購房仍有一定潛力。
有關專家認為，城鎮居民在達到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。揭陽建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質量比較低，功能不全，設計陳舊，環境不佳，與新開發的住宅區相形見絀，通過二次置業來改善居住條件是居民的必然要求。可見，揭陽市房地產業具有比較大的市場潛力，為商業銀行有效營銷個人住房貸款業務提供廣泛的市場基礎。
一、個人住房貸款的基本情況
（一）貸款餘額和佔比情況。截至20xx年12月30日，全市四大國有商業銀行個人住房貸款餘額共92612萬元。其中工行31900萬元，佔比34.4％，排名第一；農行21400萬元，佔比23.1％，排名第二；中行20385萬元，佔比22％，排名第三；XX銀行18927萬元，佔比20.4％，排名第四。
表一：20xx、20xx年揭陽市個人住房貸款變化情況表
報告期：20xx年12月31日單位：萬元
單位餘額合計XX銀行工行農行中行
20xx年新增-2700-4600-5300-6007800
20xx年市場佔比
20xx年市場佔比
（二）新發放貸款情況。全市四大國有商業銀行個人住房貸款全年新發放額約13000萬元，但餘額卻比年初減少2700萬元。其中工行基本無新發放，餘額比年初減少5300萬元；XX銀行新發放1330萬元，餘額比年初減少4600萬元；農行新發放額約1670萬元，餘額比年初減少600萬元；中行新發放約10000萬元，餘額比年初增加7800萬元，佔有絕對優勢。
表二：2XX年揭陽市金融機構個人住房貸款新增圖表（單位：萬元）
（三）貸款質量情況。全市四大國有商業銀行個人住房貸款不良額約16900萬元，不良率19.2％，資產質量較差。其中工行不良貸款額約9000萬元，不良率28.2％；農行不良貸款額約5200萬元，24.3％；XX銀行不良貸款額2693萬元，不良率14.2％；中行的資產質量最好，不良額只有約20萬元。
二、揭陽市分行個人住房貸款下滑原因
（一）外部原因
1、同業營銷手法多樣，市場競爭激烈
近年來，當地多家金融機構紛紛將個人住房貸款列為一項首要業務加以重點營銷，並在信貸資源、人力資源和財務資源等方面給予大力傾斜，其中以中行力度最大：
（1）中行與當地第一大開發商樂萬邦公司建立了穩固的合作關係。樂萬邦公司近幾年的開發量在市區佔據主導地位，市區的按揭貸款基本都是樂萬邦公司開發的房產，樂萬邦公司去年開發的站前中心花園、錦繡家園、城市家園和駿景花園等市區幾個較為大型的項目，按揭業務都由中行獨家承辦。
（2）上級行對中行揭陽市分行按揭業務轉授權限比較大。零售業務部經理具備40萬元以內的審批權，市分行行長具備80萬元以內得審批權。中行樓盤准入政策寬鬆，存量樓盤不需年審。
（3）中行服務手段貼近市場、效率高。業務流程簡單、環節少，從貸款受理、審批到發放在分行零售業務部“一站式”就可完成。在還款能力的分析方面，中行比較注重以實際調查為準；引進律師見證簽字服務，客户只需跑一次銀行；與房管局協調好關係，抵押登記時間較短。
2、部分商業銀行則不惜代價爭奪或擴充“陣地”，甚至敢冒“風險”。工行和農行為了搶佔市場份額而降低准入門檻，採取不規範的競爭手段，雖然提高了市場份額佔比，但貸款不良率高，付出沉重代價，也擾亂了整個信用環境和市場競爭秩序。據瞭解，工行和農行開始覺醒，逐步提高個人住房貸款的准入門檻，謹慎發放，工行去年基本無發放，農行去年發放也大大減少。
由於同業競爭手法多種多樣，致使揭陽市分行未能對當地較大規模的按揭貸款樓盤實施有效營銷，這是該行市場份額下滑的一個重要因素。
（二）內部原因
1、還款壓力大。當地按揭業務量只佔交易額的17.7，市場總量偏小。揭陽市分行是全市最早開辦按揭業務的金融機構，供樓貸款的本金回收已進入高峯期，每月正常回收額約在500萬元以上，個貸發放額小於回收額。去年以來，受人民幣升息預期及社會整體經營利潤下降的影響，借款人提前歸還個貸現象頻繁發生，僅去年上半年，揭陽市分行提前還清按揭貸款客户達127户，金額780萬元，佔全部個人住房貸款回收總額的28。
2、開發貸款投放減少對個人住房貸款業務的影響在近兩年內逐漸顯現。近幾年，由於受地方經濟環境、信用環境的影響，揭陽市分行對於房地產金融業務的開展較為穩健，謹慎投入，造成樓盤項目儲備數量下降，個人住房貸款業務的發展後勁不足。
3、樓盤准入比他行嚴格、工作效率和服務質量有待提高等因素也一定程度影響業務發展。我行要求開發商提供的資料比較多，有關要求較其他銀行嚴格。前後台分離實施辦法尚處於“磨合期”，經辦行尚未在新的運作框架內製訂既能有效防範信貸風險、又能提高工作效率和服務質量的細化流程，沒有充分體現貼近市場、方便客户。例如，每筆業務開發商需多次往返陪借款人前來我行辦理有關手續，給開發商和借款人帶來諸多不便；每筆業務從申請到發放我行平均需要1個月時間，而中行只需20天，工作效率相對低。開發商普遍認為我行按揭貸款手續多、程序複雜，在當前不規範的市場環境中，我行不但難以爭取新的按揭市場份額，就連一些存量樓盤按揭業務也在不斷流失。
三、儘快遏制市場份額萎縮局面，持續健康快速發展個人住房貸款的對策
面對個人住房貸款市場日趨激烈的競爭，揭陽市分行只有堅持走發展之路，逐步理順管理機制，加大市場投放力度，才能促進個人住房貸款持續健康快速發展。
（一）增強市場意識，切實把個人住房貸款作為重要業務來抓
提高市場敏感度，加強與當地國土、建設規劃、房管等部門的聯繫，掌握新開工樓盤情況，善於捕捉市場信息，抓住源頭；對優質樓盤、優質開發商，在風險可控前提下，可積極營銷房地產開發貸款，逐步形成了一條從生產到消費領域良性循環的房地產金融鏈，為個人住房貸款的持續發展增強了後勁；要抓住大型企業集團辦理職工集資建房的契機，爭取實行批量營銷；要積極採取措施，加強對無開發貸款投入樓盤的“滲透”，爭取按揭貸款份額，並高度重視客户服務維護工作，密切與開發商、售樓人員的聯繫，增強對開發商的吸引力；要豐富營銷手段，大力營銷個人住房轉讓貸款、個人住房再交易貸款、個人住房組合貸款等新產品，開拓市場，豐富“樂得家”品牌內涵。
（二）加強財務資源配置，體現與個人住房貸款發展目標相匹配的政策傾斜
優化個人住房貸款及其關聯產品的經濟資本分配係數，加大對住房樓盤項目營銷和個人客户營銷的費用投入，制訂適應市場競爭形勢的靈活營銷激勵政策，在業務考核中提高對個人住房貸款業務發展的考核權重，強化和完善對客户經理營銷住房樓盤項目和個人客户的激勵機制。
（三）操作流程的設計要體現方便客户和提高服務質量
要根據市場和客户需求變化，研究和借鑑同業競爭策略，分析影響我行競爭能力的因素，定期、不定期地對現有業務流程進行檢查，對流程中與內控關係不大，但對效率影響較大的環節和重複勞動要及時加以改進，對系統性效率問題，要進行優化或再造。
在具體操作上，前台部門和客户經理無論是從客户需求的採集、分析，還是到具體業務的受理、申報、抵押登記、發放的每一個環節都要進行效率檢查，嚴格規定時限，明晰責任，千方百計縮短業務辦理時間，減少客户往返辦理次數，提高客户辦理業務的便利程度。前台部門在審批前要加強與後台的會商和溝通，準確把握營銷方向，甚至後台部門可提前介入，提高營銷的成功率。
（四）推廣個人住房貸款中心，為客户提供多層次、全方位的服務
個貸筆數多、金額小、面對千家萬户，便捷、安全、高效辦理有關手續是首要工作，建議在市場資源和業務量相對集中的地區，積極實踐專業化經營模式，建立個人貸款中心，通過整合經營機構、再造業務流程，實現個人信貸業務流程標準化、管理規範化、經營規模化、業務批量化、程序自動化、風控集中化，為客户提供一站式服務。
個客中心可以採取代辦或將中介機構、保險公司、公證部門請進場的方式，為客户提供貸款、辦理抵押登記、保險、公證等一條龍服務，客户到中心不超過兩次就能辦妥所有的貸款手續，促進業務流程全面提速，最大限度地消除“手續繁鎖、程序多、時間長”等現象。
（五）量化考核，實施長效的激勵約束措施，保持個人客户經理隊伍的活力
要按照業務規模和發展要求合理、充分配備個人住房貸款業務各經營管理環節的人員，保證個人貸款業務經營管理人員的數量和質量。建立合理有效的激勵約束和考核機制，對各項個貸指標實施細化、量化，實行綜合考核，績效掛鈎，多勞多得，獎優罰劣，充分調動個貸從業人員的積極性、主動性和創造性，樹立高度責任感。從客觀實際出發，推行貸款責任制，將客户經理的收入和等級晉升與個人業績聯繫在一起，獎懲兑現，優勝劣汰，保持客户經理隊伍的活力。
（六）正確處理市場營銷與風險控制的關係
當前重要的任務是加大市場營銷，在具體辦理業務的過程中，要嚴格執行操作規程，執行客户經理與借款人面談制度，有效甄別、規避風險，確保購房背景的真實性。要多方考察借款人的資信情況，把握還款支出與收入的適當比例，不能因營銷而放鬆對風險的防範，確保業務的高質量發展。
在人口集中、居住擁擠的舊城改造中，北京市通過建設經濟適用房廉租房、就地安置和貨幣補償等多種途徑，讓被拆遷居民看到了改善居住條件和生活環境的希望。一些地區在恢復老北京胡同風貌的同時，儘量保持當地居民結構和生活相對穩定，深受羣眾的歡迎。但最近記者在走訪中也發現，有些地區的居民在拆遷問題上卻顧慮重重，意見不少。
不敢輕易言搬，難在哪裏
前面地區一直是北京建築文化、市井文化、民間文化最為發達的歷史特色街區，被崇文區列為風貌保護區，經過幾年東園搬遷，現在留住居民還有三千多户。為恢復前門地區的古樸風貌，同時適度降低當地的人口密度，去年崇文區出台了多種疏散安置方案，除在弘善家園定向安置外，居民還可以選擇貨幣補償，自行選擇滿意的房源；如果現有住房符合風貌保護工程整體規劃，也可選擇在原地生活。
相比過去貨幣補償的單一模式，可供居民選擇的餘地更大了，但實施過程中卻出現很多新的矛盾。據記者瞭解，人們反映最多的是這樣幾個問題；
經濟適用房解決安置淡一些居民認為沒安居。弘善家園是緊鄰東二環的經濟適用房項目，作為崇文區風貌保護定向安置用房，該項目中有5000多套住房將用於前門拆遷居民“上樓”所用，3年後入住。安政策規定，凡選擇弘善家園的居民，新房面積的計算被分為兩部分：一是原住房面積乘上一個補貼係數後所得到的對界面接是免費的。二是餘下面積由住户購買，買平方米為4900。一些低保、殘疾家庭在無力繳納房屋差價前，還可以與區房管所共有產權。
一般來説，餘下面幾約佔新房總建築面積的一般左右，購買需要10多萬元到20多萬元不等。在記者隨意走訪的20多户中，以退休、內退人員、下崗人員居多，總體收入水平較低，不少家庭覺得難以承受。有一堆退休老夫妻，女兒患嚴重精神病，十六七歲的外孫因父母去世也同他們一起生活。老人告訴記者，拆遷部門多次動員他選擇“弘善”，可以置換一套三居室，但要交納19萬元，“我們全家一個月收入才3000塊錢，哪來這麼多錢？”他説近二年老伴和閨女住院看病不能報銷的費用已經上萬元了，拿19萬買房？想都不敢想。 即使籌得起買房錢，人們也有很多顧慮，比如3年週轉期間租房的費用、入住新房後的物業費、採暖費，以及毛坯房簡單裝修和添置必備家居用品等等。異地安置可以大大改善住房條件，但經濟上包括各種日常費用帶來的壓力和擔憂使一些人望而卻步，甚至成為不願搬遷的理由之一。友人這樣算賬：“你照顧了我，我花了十多萬，租3年房子又是幾萬，將來住進新房還得幾萬，這不是低收入家庭能承受的。如果人上樓生活水準下降了，能算安居麼？”
週轉期間租房費用給部分家庭增加了額外負擔。人們不願意地安置還有一個顧慮，即新房入住前，要在外租房週轉3年，這也是一筆不曉得開支。留家兄弟都需要租房。哥哥一家3口足了一居室，每月租金1600元，已經超過全家月收入的一般。而3年的租金一共57600元，他説把拆遷獎勵的搬家費貼補進去，自己還要掏45000多元，其弟家是低保户，夫妻兩都中毒殘疾，女兒讀國中，經濟條件更差，能租什麼樣的房讓他們頭疼。還有一户前門地區較早拆遷的居民，當時補償了17萬多元，目前租房已經兩年，最近剛剛開始申請經濟適用房的公示。他們舉得即使以後房子蓋好了也得排隊搖號，不知什麼時候才能輪到自己，再租五六年房都不定打得住。
加着接觸到的居民，無論拆遷還是沒財前的幾乎都提到了房租問題，一些租房户挺無奈。以為選擇“弘善“並剛簽了協議的中年婦女告訴記者，她一家5口足了一套兩居室，3年就是72000元。她説：“不搬，面積太小；搬吧，花錢太多，是沒有辦法的辦法”。
就地安置符合意願但這樣“安置”讓居民擔心“留不住”。目前，前門地區草廠三條至草廠十條一些住户遷出或部分遷出的院落正在緊張施工，既有獨門獨院，也有幾乎醫院，有些院兒户户廚廁齊備。據一些居民講，不願離開前門地區的住户以後都會同意“平移”安置到這裏，置換後的住房面積原則上不增加不擴大，不確定朝向。
很多人希望就地安置，但安置中的一些做法讓他們擔心留不下來。有户人家最初不想離開前門地區，拆遷人員領他們看了一出新翻建的房子，面積比他家目前住的房子多0、7平方米，總共20、7平方米，其中包括4平米的廚房廁所，實際居住面積反而比原住房傻了4平方米。該户想把20平方米的老房子交給房地產經營管理中信修繕後再遷回來，但同樣存在廚房廁所必須進屋的問題。這樣的“平移”讓很多人不理解，認為如果都這麼安置，非但改善不了居住條件，反而給留住居民設置了障礙。
記者發現，就地安置作為一項政策已經明確，但究竟通過什麼方式，如何具體實施，很多人不清楚更無從知曉。由於安置方案不確定，政策缺乏透明度，人們一律很多，甚至懷疑就地安置是“忽悠老百姓”，是想把當地更多的居民“擠”走，拿性愛的房子，四合院賣錢，部分居民因此產生了比較強烈的牴觸情緒。
安置也要安居，居民想什麼？
舊城改造與拆遷涉及千家萬户的利益，既有歷史因素的就給，也有顯示矛盾的衝突。風貌保護，兼顧居民結構及生活的相對穩定和被拆遷人的承受能力；改善居住條件，也不能一味依賴，把所有困難都推給政府。如何處理二者關係，減少改造拆遷過程中的阻力值得研究。採訪時，不少居民對拆遷安置提出了自己的看法——
一、 提供現房房源，避免搬遷週轉帶來更多的經濟負擔。
居住在前門地區的多是中低收入家庭。從居民自身講，他們希望改善居住條件，但更希望政府能夠提供現房。人們認為，既然外遷是主要的安置途徑，就應當充分考慮居民的顯示處境，首現建設安排好安置用房。有現成的房源，不僅能降低因週轉租房增加的生活成本，減少負擔，也有助於消除人們對期房質量的懷疑，讓羣眾真正能夠安安心心地搬遷；另一方面也有利於舊城改造的順利推進。居民反映，現在房子沒蓋好不具備搬遷的條件，可是為了東園拆遷，投入了大量人力物力，居民也被搞得人心惶惶，難道風貌改造緊迫到比老百姓安居還重要？一些居民還建議家的大房源中廉租房的比重，通過適度補貼，少量租金，讓一部分經濟困難有願意儘快改善的家庭能夠搬得起，遷得走。
二、 就地安置立足實地實情優先考慮改善居民住房。
對於願意留住當地的居民，考慮上學、上班、就醫等顯示因素更多一些，覺着能“湊合着住”，生活成本也低。這幅分人以中老年居多，而且有這種想法的家庭為數不少。他們認為，隨着以後子女通過申請經適房等途徑自行解決住房問題後，住房條件會逐漸改善，走不如留。但有些實際問題希望能得到妥善解決。
1、 自建房。前門地區多為公房或單位房，户均面積20平方米，近二三十年來隨着家庭人口增加，又沒機會福利分房，自建房現象相當普遍。居民認為自建房雖然不美觀但百姓生活確實需要，能否納入統一修繕的範疇？影響衚衕界面風貌和不利於文物保護的自建房應當拆除，住户也可以動員遷出。但普通院樓的改造應該更多的考慮居民的時機居住需求，對居民的自建房經過同意規劃建設後儘量保留，這在其他區已有先例，比如西城、宣武、東城等區在對一些互通的改造中，不僅整修院落翻建住房，還改建各家的自建房，雖然改建要收取一定費用，但羣眾能夠接受。這種做飯值得借鑑，也是可行的。
2、 就地安置。居民們説，過去總是拆遷，把房子拆了，居民只能伴奏，無論是衚衕還是衚衕裏的居民誰都留不住。現在是走是留尊重羣眾的醫院，這才是以人為本。但是就地安置政策在實施過程中怎麼才能更合乎老百姓的生活實際，怎麼處理好與風貌保護的關係，減少不必要的矛盾，應該多聽聽羣眾的反映和意見。他們建議，那些既有遷出也有留住的居民院落，能否制定一些辦法，將改建後的空房首先用於改善院內其他留住居民的住房條件。户廁如願應依據住宅的不同情況採取不同的方式，比如有的院子空地面積足夠，或可騰出一間房子可以改造成户廁，沒有必要户户帶廁，平房院落不像樓房，更不是供外人蔘觀的，不如節省面積環節羣眾生活繼續問題；如果必須配套，包括廚房在內也不能擠佔住房面積。廚廁面積可以通過與自建房面積部分置換、部分有償提供等多種途徑來解決。
三、貨幣補償便於自選合適房源關鍵是公開透明合情合理。
有些居民更傾向於通過貨幣補償自選合適的房源，但對目前補償標準“太低”不能接受。他們認為前門地區也算“皇城腳下”，應有合理的補償標準，現在很多家庭住房面積只有20平方米左右，按一平方米2萬元不長也不過是五十萬元，讓人盜哪去買房？想前門地區這樣的地段，貨幣補償究竟應該多少？評估的合理不合理？同城區其他地方哪些可比哪些不可比？應該讓老百姓心裏清楚。居民説，政府有政府的難處，老百姓有老百姓的困難，“即使不能太合適，也不能太不合適。”拆遷中補償標準不一樣也是羣眾反映最多的問題之一。有個居民告訴記者，他提出每平米補償4萬元都談不下來，認識的一個人4平方米的小房卻補償了20多萬元，這和6萬元一平米，差距這麼大，依據是什麼？
一．導言
本人按照老師的要求，在暑假進行了深入基層的社會實踐活動，實地參觀過一處政府保障性住房。在商品房市場發展旺盛的今天，保障性住房受眾羣體以及面積設置等方面的特殊性，讓我對保障性住房產生了非常濃厚的興趣。經過查閲相關資料並與業內人士溝通，對保障性住房有了更全面更細緻的瞭解。在瞭解的同時，也進行了很多思考。保障性住房的設計因為受眾羣體的不同，而與商品房有很大的差異性，作為一個土木工程專業的學生，通過對保障性住房設計的研究，對住宅設計的方方面面有了更深刻的理解，受益匪淺。
二．調研結論
保障性住房雖然取得了很大的成就，但是還是存在着比如，資金及土地來源不足、分配製度不合理、沒有完善的法規和退出制度等等缺陷。在幾天的實踐中，引起我思考最深的思考的是關於保障性住房的設計方面存在的問題：
設計標準不明確，具體實施有困難
在建設過程中，國家以及地方上出台的各種政策文件中，重視的是對保障性住房數量的要求，而對於保障性住房的質量是否過關並沒有做詳細的要求。這就導致了在具體實施過程中帶來了較大的困惑。
主要存在以下幾個問題：
1.保障性住房究竟應該按怎樣的面積標準設計？
2.公共部位應如何處理？
3.日照通風應如何解決？
4.小區的選址以及總體規劃應如何解決？
如何解決好這些問題對保障性住房的質量有着非常重要的關係，保障性住房沒人住，或者老百姓住的不滿意，就起不到解決民生問題和促進經濟發展的作用。
三.關於保障房設計的思考
1.定位：雪中送炭，而非錦上添花
住宅，每個家庭生活所必須的，住宅的好壞，質量水平，直接影響到老百姓的生活質量，社會的安定，以及經濟的發展。改善居住條件是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。所以説，在保障性住房的設計過程中，針對居民的特點，應細緻得考慮不同人羣的需求，精益求精，合理安排空間，優化採光以及通風條件，規劃周邊配套設施以及交通線路。真正能提升羣眾的居住調節，改善民生，
然而眾所周知，建立保障性住房制度的目的就是為了解決中低收入羣眾的住房問題，與此同時，存在住房問題的中低收入羣眾數量巨大，但是，用於保障性住房建設的資金非常有限。用有限的資金儘可能解決更多羣眾的住房問題，這就對保障性住房的成本控制提出了很高的要求。與此同時，保障性住房的設計標準必須低於市面上住房的一般水平，在提供基本保障的情況下略低於舒適線，這對於保障性住房相關政策的執行也有着非常總要的意義，同時也可避免產生賴居現象，積極鼓勵人民羣眾通過商品房市場來獲得更為舒適的居住條件，更有效得利用有限的社會資源。
有限的資金以及高質量的住房，這也成了保障性住房所面臨的最大的矛盾。如何解決呢，我認為，首先，我們要將保障性住房的定位定好。保障性住房是為了解決住房困難家庭的燃眉之急，而不是未來滿足富裕家庭享受生活的慾望。所以可以把保障性住房看做是“雪中送炭”，而非“錦上添花”。
2.基本原則：簡單而不簡陋
簡單而不簡陋可以作為保障性住房設計的宗旨。想要做到“簡單”並不容易，實現“簡單”意味着要做減法減去哪些不多餘的，不重要的，而哪些該減去，哪些該留，就是我們在設計中所面臨的一個重要的問題。要解決這個問題，就需要認真探討人類對住宅的眾多需求，從而找到人類對住宅建築的最重要，最核心，最基本的需求。在有限資金以及土地條件下，摒棄掉那些不必要的，適當放棄一些合理但是不重要的，兼顧一些次重要的，專注於滿足人類對房屋的核心要求。從而真正做到簡單而不簡陋。
最核心的：安全、水電暖、適度的空間、廚衞、卧室（休息的空間），採光及通風次重要的：、起居室、交通、周圍的基本配套設施
合理但是不重要：寬敞的空間，美觀大方、便利的交通，避免空氣污染以及噪音污染，周圍環境優雅
不必要的：優美的造型和奢華的裝飾，開闊的空間，、緊鄰商業區等等
3.關於住房面積標準，以及空間佈局
關於保障性住房的面積問題，多年來一直爭論不休。
20xx年末，住房和城鄉建設部召開的20xx年全國建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，保障性住房面積嚴格執行60平方米的標準。針對這一規定，貴州亨特地產董事長楊中安認為，保障性住房面積應梯度設置，上限應增至100平方米，至少考慮兩三代人居住問題，而60平方米的設定有可能會成為房價高漲的催化劑。20xx年5月8日，住房和城鄉建設部的一位領導在接受中央政府網在線訪談是提出：“對於人均建築面積低於10㎡的，保障到13㎡左右。換句話説，就是三口之家應該有40平方米左右的居所，這是廉租房的建設標準。”
首先，因為保障性住房的特殊性，面積既不能過小，無法滿足基本的需求，也不能過大，浪費了社會資源，背離了保障性住房制度設置的初衷，對政策的實施也造成了很多阻力。 20xx年我國人均住房面積達到，保障性住房的面積必須低於平均水平。根據滿足基本需求的原則，我認為保障性住房的面積標準應設定為15----20㎡/人較為合適。
保障性住房的受益家庭構成情況非常複雜，有兩口之家，有兩代同住，三代同住等等各種情況，所以説，保障性住房嚴格執行某一單一的標準顯然是不合時宜的。我認為，保障性住房的面積標準的制定應根據不同的家庭情況，家庭成員數量，進行梯度設置，設定上下限，根據情況靈活調整。
同時，我還認為在保障性住房的面積標準配置過程中，要着力於滿足家庭的基本功能，放棄諸如大客廳，大餐廳，豪華沙發，大廳櫃，進入時衣帽間等強調舒適性的設計，更應該充分考慮安全、衞生、人的生理、學習等方面的基本需求。用有限的面積，設計出佈局合理，能充分滿足人民羣眾基本生活需求的住房。
一般來説，一件住宅可以分為起居室、卧室以及廚衞等功能性空間，這是對於住宅最基本的要求。
對於兩口之家來説，總的住房面積達到30㎡左右，去除必要的廚衞空間以後，留給起居室和卧室的空間僅僅為20㎡左右，不大的面積在強行加以分割的話，不但空間的質量降低，而且非常不利於採光和通風，嚴重影響住户的生活品質。所以我認為，對於兩口之間的小户型，可以將卧室與起居室合併，有效提升空間的質量，雖然卧室的私密性以及封閉性受到影響，但是在面積非常小的情況下，我認為合併起居室與卧室，利大於弊。
內容提要：筆者經過調查研究，發現目前家裝市場存在的不規範問題和税務機關直接徵收家裝業務税款的幾點缺陷，並經過對家裝市場税收收入進行分析預測，提出了必須規範税收徵管的三點建議：
（一）委託有關部門代徵家裝業務税款；
（二）加大對規範家裝市場税收政策和徵管措施的宣傳力度；
（三）與有關部門聯繫，共同加強對家裝市場的整頓和管理。
目前，房地產開發公司銷售的商品房基本上是沒有經過裝修的毛坯房，買房後進行裝修已是一種普遍現象。但是，由於購房者的經濟條件不同，家庭住房裝修的檔次、標準存在很大的區別，社會上各種裝修隊伍參差不齊，有正規的大型、中型裝飾裝璜公司，有小型的裝修部，還有“三無（無證無照無資質）的馬路游擊隊”即零散的個人組織在一起的裝修人員。按照現行税法規定，對於家庭住房裝修取得的收入應按建築業計徵營業税及其他税費，但是,由於其具有流動性大、範圍廣的行業特點，目前，對從事家庭住房裝修業務的單位和個人的税收徵收管理很難到位，税款流失比較嚴重。
一、目前家裝市場存在的不規範問題
1、證照、資質證書等手續齊全且在税務機關已登記的企業，未按規定履行納税義務。
這些企業大都按票面收入計算繳納税款，由於其為個人提供家裝服務時，索要合法票據的業主很少，加上雙方又是現金交易，即使帳面收入明顯記載不全，税務機關也很難發現有多少收入未入帳，造成税款的大量流失。根據調查，我區現有註冊從事裝飾裝璜業務的企業共189家，從業人員20000餘人，其中80%的企業帳面收入明顯偏低，與經營支出不成配比，形成虧損，但仍能繼續經營，説明其確實存在故意少記收入形成虧損以不繳或少繳税款的問題。20xx年只有92家企業繳納了營業税，帳面營業收入1.3億元，共納營業税400萬元。
2、“三無”施工的個人，從事家裝業務不履行納税義務。
目前家裝市場的混亂局面的形成，大部分原因是由於有些購房者為減少經濟支出，找“三無”施工隊進行裝修造成的。據調查，本地人員及外地來京人員個人組建從事家裝業務的小施工隊，在**區屢禁不止，承攬了95%以上的私人家裝業務，這些業務均未籤合同而只是草簽協議，有的甚至不籤協議只憑口頭商定，完工後按定好的價款直接支付施工費用，不提供任何合法票據，有關應税收入均未履行納税義務。由於“三無”施工隊的流動性強、施工範圍廣，税務機關無法進行有效監控，其涉及的家裝收入一年不低於1億元，造成了每年流失税款300餘萬元的徵管漏洞。
3、企業、單位及政府部門的小規模裝修業務存在抵帳或易貨交易現象，導致税款流失。
二、税務機關對家裝業務直接徵收税款存在的缺陷
1、個人從事家裝業務的季節性和流動性強，税務機關管理力量相對不足，無法做到對轄區內所有家裝施工隊進行有效監管，税務機關直接徵收税款，無法保證税款的應收盡收。
2、家裝標準檔次不同，開據合法發票的少，給應税收入的確定帶來了困難。豪華裝修與簡單裝修比較，費用相差很多，無法統一實施定額徵收税款，逐一核算費時費力，且税務人員不能準確認定裝修檔次的高低，管理起來有困難。
3、税務機關無權限制家裝行業從業資格，無力掌握小型“三無”家裝隊的情況，進行規範有序的税收徵收管理存在困難。
三、對家裝市場税收收入預測
近年來，**區經濟飛速發展，居民收入不斷增長，隨着**新城、汽車城、國展中心和奧運場館的興建及配套設施的投產，帶動了周邊地區房地產業的發展，進一步刺激了居民的購房消費和裝修投入。根據**區規劃局提供的數字估計，20xx年以後，**區每年新建商品房將在150萬平方米以上，其中絕大部分能夠及時售出，且入住時均需要進行必要裝修。通過對居住面積在60—140平方米之間的大量裝修户進行調查發現，每户裝修費用在2—3萬元的居多，達到6—7萬元的佔10%。根據這些數據測算，平均每平方米家裝費用均在200元以上，每年**區居民共支付裝修費用約在3億元左右，將形成税源1000萬元左右。可見，對家裝市場實施有效税務管理是十分必要的，是推動依法治税、實現應收盡收、營造良好税收環境的必要手段，也是推動**區經濟發展的必要途徑之一。
四、規範家裝市場税收徵管的建議
（一）建議委託有關部門、單位代徵家裝業務的税款。
從調查結果看，家裝市場管理辦公室、房地產開發公司、小區居委會都具備委託代徵税款的條件和可能性。
1、行業管理部門。據調查，我區建委下設的家裝市場管理辦公室屬於職能部門，擔負着整頓家裝市場、規範家裝行業的職責，可直接對裝修企業和個人進行管理，根據市政府有關文件精神，對家庭裝修企業實行入區准入制度，有權對違反規定的業主和裝修單位進行處罰，委託其代徵税款能夠從源泉上進行控制，可有效堵塞徵管漏洞。
2、房地產開發公司。在售房環節按照税務機關的有關政策規定，房地產開發公司以建築面積為依據按定額標準代扣代繳税款。
3、小區居委會。由於目前裝修公司或施工隊進入住宅小區進行裝修時，必須取得小區出入許可證，所以可委託小區居委會在日常家裝管理中，配合税務部門代徵家裝業務的税款。
（二）建議家裝業務税款徵收採取定額徵收方法。
按檔次不同由税務機關按建築面積核定營業額。如家裝費用每平方米少於200元的，按建築面積每平方米10元徵收各項税費（營業税、城市維護建設税、教育費附加、所得税等）；家裝費用每平方米大於200元少於500元的，按建築面積每平方米15元徵收各項税費；家裝費用每平方米大於500元的，按建築面積每平方米25元徵收各項税費。
（三）建議加大對規範家裝市場税收政策和徵管措施的宣傳力度。
藉助電視、廣播、網絡等媒體，對税務機關規範家裝市場所實施的税收政策和採取的徵管措施等進行宣傳，增強居民裝修找正規裝修公司的認識，提高業主家裝結算時索要合法發票的意識。可以考慮把餐飲、服務業實施有獎發票的做法引入建築業—家裝領域。
（四）與有關部門聯繫，共同加強對家裝市場的整頓和管理。
與工商管理部門加強聯繫，在居委會、物業管理的協助下對家裝行業進行規範管理；與建委溝通，採取有效監管措施，督促、引導小型、個人家裝施工隊等及時辦理相關手續，進行合法經營。
根據桃城區、高新區、冀州區、兩房中心上報審核通過的申請公租房家庭情況，為儘快有效解決這部分城鎮低收入家庭住房困難問題，結合市區現有公租房實際，為切實做好市區20xx年度第一次保障性住房分配工作，擬於近期分配特制定如下分配方案。
一、擬分配保障性住房房源及申請家庭基本情況
現有桃城區、高新區、冀州區、兩房中心上報625户申請家庭(公租房二類267户、三類358户，)
以上分配家庭房源由市兩房中心提供
本次搖號抽取住房分配順序按申請家庭申報時間先後排序
二、保障性住房的分配原則
堅持公平、公正、公開、和諧、人性化的分配原則。
三、保障性住房分配對象的確定
由桃城區、高新區、冀州區、濱湖新區，市兩房中心住房保障部門審核審批通過的符合保障性住房申請條件的合格家庭。
四、分配方法及程序
（一）在房源數量大於合格申請保障性住房家庭數量的情況下，以上合格家庭直接進入搖號分配程序；如房源數量小於申請保障性住房合格家庭數量，在優先保證先申請家庭和享受最低保障家庭入住的前提下，按申請時間前後進行輪侯等待下次分配，如輪候期間超過一年，需經再次核實住房和收入情況合格後按照分配程序搖號。以單位組織申請的三類公租房的家庭，結合單位辦公地點為方便管理，由住房保障科商兩房中心統一安排入住。
（二）保障性住房申請人，持本人身份證到指定報到點報到，按照申請家庭申報時間先後順序排隊進行現場抽號確定房號。
五、保障性住房搖號時間、地點、會場安全、後勤保障的安排
結合工作實際，保障性住房搖號時間確定在 20xx年4月11日。
由住房保障科負責通知分配對象，按時參加。搖號分配住房困難家庭規模大，涉及人員多，結合天氣情況，擬採取：1、選擇一個能承受此次大型活動的封閉性會場，地點選擇在永安北里小區，由住房保障科會同兩房中心聯絡並做好會場的部署安排工作。為確保此次活動的順利進行，防止突發事件的發生，聯繫公安部門出警予以協助參加，維持秩序，並做好到場前的排隊佈局等工作。2、採取分類分配方式上午分配二類公租家庭、下午分配三類公租家庭，設置6個報到點，排成6隊。本次活動約需要佔用1天的時間，由辦公室做好工作人員、車輛等後勤保障工作。
六、參加人員
為確保本次分配的公開、公平、公正、嚴肅性，此次活動邀請市公證處參加並公證、市紀委駐市住建局紀檢組、市廉租住房和經濟適用住房管理中心、桃城區、冀州區、開發區住房保障部門負責同志參加。
七、工作要求及規定
（一）分配工作實施全過程監督。由市紀委駐市住建局紀檢組對本次分配搖號過程實施全過程監督，嚴肅工作紀律，確保分配的公平性，公正性，嚴肅性。
（二）1、對於確定分配的申請家庭，接到通知後不按時到場參加分配的，視為自動放棄住房保障，2、如無特殊原因，在規定的有效期限內沒有簽定相關合同的視為自動退出保障性住房保障。
咸陽市全面加快保障性安居工程建設，一棟棟“民生樓”拔地而起。在分配保障性住房工作中，堅持公開公平公正，多措並舉讓困難羣眾有所居，確保保障性住房合理分配。
一是擴大受益範圍。20xx年，咸陽市就適當放寬市區廉租放保障對象議定標準，保障範圍擴大為：低保户或人均月收入345元（含345元以下）、無房或人均住房14平方米以下的家庭。經適房保障對象為：夫妻雙方具有市區城鎮户口、年收入3萬元以下、無房或人均住房低於16平方米的家庭。
二是堅持嚴格審批。廉租房申請堅持“三級審核、兩級公示”，即由申請人户口所在地街道辦初審公示、區民政局、區房改辦複審、隨後報市住建局審核並公示。經適房申請堅持“兩級審核、兩級公示”，即由夫妻雙方所在單位、紀檢部門共同初審並公示（非但未從業人員由街道辦和紀檢部門初核），隨後報市住建局通過住房信息庫查詢審查並公示。
三是兩種途徑保障，及時配租配售。對符合廉租房保障政策規定的登記家庭，首先選擇給予實物配租，在暫無房源的情況下及時給予住房租賃，直至得到實物配租或“家庭脱困”（人均收入和住房面積超過住房對象認定標準）。市區標準補貼為每平方米4元，無房户按每人每月14平方米計發，住房困難家庭按現有住房人均建築面積與保障面積的差額計發。同時，廉租房原則上根據申請時間及保障號順序及時給予實物配粗，老、弱、病、殘者家庭優先分配底層樓房。經適房採取現場搖號的方式確定配售住房，並接受紀檢部門、人大代表、政協委員和羣眾現場監督。
四是加強動態監管。對享受廉租房保障政策的家庭，實行年度複核和動態管理制度。經年度複核不符合保障條件的，立即停止保障，仍符合保障條件但家庭人口、住居發生變化的，相應調整補貼金額；認定為蓄意套取廉租房保障的，堅決取消保障資格並嚴肅處理。廉租房實物配租週期三年，期滿後必須重新申請、審查。各縣市區也都結合實際，制定了相應的認定措施、審查辦法和動態監管措施，做到了公開公平公正配租配售保障性住房。截止到今年7月底，全市實物配租2244户，其餘發放租賃補貼。16680户廉租房保障對象基本實現應保盡保。“十一五”期間，累計建設經適房11292萬平方米，解決城市1.49萬户底收入家庭的住房困難。
農村住房是農民安身之本，擁有一幢稱心的住房是農民心中揮之不去的情結。從經濟意義上看，農民住房既是生活資料，又是生產資料，它是農民用以遮風避雨的生活設施，同時又是生產勞動的直接或間接場所。農民的住房投資理念和方式決定於農民家庭的經濟基礎，除了對農民本身的生活、居住質量產生直接影響外，也在很大程度上影響了生產資料購置和日常生活消費，並最終影響了農村的生產組織方式和生產力發展水平。住房問題因而成為農村經濟生活的一個重要組成部分。通過農業基準點調查户,採取實地對農户現有住房情況進行了調查統計。
一、農村住房調查現狀分析
（一）現有農村住房調查情況
對*鎮*村二組、關口村八組、獨山村一組、馬安村八組，南莊村八組、大路村四組、鐃鈸村三組共318户農户進行了實地調查。調查結果顯示：被調查户的住房總面積為10494平方米（包括畜禽圈舍），人均住房面積約33平方米。其中：住房為磚混結構的有305户，佔調查户的96%，面積10284平方米佔被調查户總面積的98%；其他結構的有13户，佔調查户的4%，面積210平方米佔被調查户總面積的2%。通過調查，我鎮農村住房在1996年-20xx年是農村建房高峯期，房屋規劃相對合理。房屋結構以磚混為主，户均33.72平方米；其他結構户均16.15平方米。
在被調查的318户農户中，現有房屋結構情況是：磚混結構擁有二層樓房的農户佔總數的20%左右；居住在平房中的農户較多，佔總數的70%左右，廚房比較簡陋，燃料以煤球為主，柴草為輔。
（二）農村住房結結構狀況
住房狀況主要表現為：一是設計落後，結構不合理，廁所簡陋，衞生狀況較差；二是設施不配套，佈局不合理，雜亂無章；三是佔地無序，少批多佔，甚至不批也佔。農村住房狀況與城市住房狀況差距很大，居住條件的落後成為制約農村居民生活生平提高的主要因素之一。究其原因，一是農村生產力水平落後，經濟收入整體水平不高；二是住房規劃缺乏指導，在設計上仍沿襲祖輩傳統模式；三是農村自然條件較差，交通不便，部分有錢的農户不願意在農村建房。
（三）制約農民建房若干因素
在所有接受調查的農户普遍認為：目前，新建房屋最大困難在於家庭經濟實力欠缺，表示經濟上難以承受；又因近年建材漲價，建築費用不斷提高，造成修建房屋成本高，現在有點積蓄就存起來，以防備子女學業和養老預期支出等，暫不考慮改造住房。農村“三改”進程及覆蓋面相對不高，農民都想，但多數農民缺少資金，但是上級部門只要給點補貼都願意改造。
（四）未來農村住房需求
一方面由於我鎮自然資源匱乏,土地相對貧瘠；另一方面，由於南方等地經濟與待遇較為殷實等因素，造成我鎮農民子弟外出做生意、求學、打工人數不斷增加，實際從事農業的人口數量逐年減少，農村剩餘勞動力不斷向城市轉移，且最終落户於城市的人數近幾年呈明顯上升趨勢。
當前，對大多數普通農民來説，一年純收入和較高的日常生活費用相比，尚不足以支付翻新、改造房屋的'款項，少數高收入户中又出現了在城鎮購買商品房的傾向。所以，在普通農民的家庭經濟聚積到一定程度之前，大規模的房屋翻新、改造現象不會出現。因此，初步判斷，在未來幾年內，我鎮農村住房總需求將不會多旺盛。
二、存在的問題
一、加大農村剩餘勞動力，向小城市及小集鎮轉移，使我鎮農村住房面積的需求減弱。
二、農村二、三產業發展進程緩慢，成為制約增加農民收入，提高農村居民對房屋質量和功能的需求等方面的主要因素。
三、以往的農民住房建設，農民個人建造的房子分散零星，大量的附屬設施佔用了不少耕地。建設圖紙和其他配套設施不完善，單體工程造價不斷提高等。
三、政策建議
一是根據當地實際情況結合小城鎮建設，合理規劃農村住房修建的總體佈局。改變分散建房到集中規劃建房,合理利用土地，減少環境污染、統一設計與規劃建造，向新型農民新農村發展。
二是改變雜亂建設到有序建設。以前農民建房是農民自己找施工隊施工或找幾個工匠施工修造房屋，用的建設圖紙是“統一版本”或沒有建設圖紙想怎麼修就怎麼修，更沒有相應的污水處理和其他配套設施，有的新房用的是舊房子拆下的建築材料，這種情況下建造的房子十年左右就要翻新，造成重複建設的怪圈。因此，應努力改變這種雜亂建設，嚴格按照村鎮佈局規劃實施。
三是未來農村居民單體房屋工程造價，會隨着農民收入的增加和居住環境、居住條件、居住質量的要求不斷提高。為此，要進一步提高基層農村居民的生活和生存環境，還有待切實加快“三農”發展進程。
調查地點：澧縣閘口鄉
調查時間：XX年10月14日
調查對象：當地居民與工作人員
調查步驟：
1、實地觀察
2、採訪
3、對比總結。
具體內容：
過去的狀況：
媽媽説：“以前的閘口，非常貧窮。那時候，只有泥濘不堪的小路，路邊瘋長的野草，還有一堆臭氣熏天的垃圾。“
爸爸説：”那時候的房子，全是用泥做的，人們從田裏用犁將土平好，再用方塊將泥填成一塊塊長方形，然後晾乾，再一鍬一鎬的把它平整好，最後再將它們拼積成一個簡陋的房子。“
現在的情況：”隨着祖國科技的飛速猛進，現在的閘口鄉，都建起了一座座三四層樓的房子，地面是用混凝土做成的，房頂也用磚瓦蓋成，下雨天再也不用怕水衝散房子了！“
劉叔叔説。”而且啊，一個房子裏好幾個房間呢，再也不用像以前那樣幾個人擠在一張牀上睡了！“
鄰居説。我的建議：跟以前比起來，住房問題確實好了許多，人們都蓋起了一幢幢高樓大廈。但是，唯i想提出以下幾點住房問題：
1、不濫蓋房子，有多的房子可以租用給別人。
2、房子前、後有多的空餘地，可以種一些綠色植物，可以美化空氣。
我的想法：現在的科技可真發達啊！而且也解決許多問題，看着祖國的日益強大，我暗暗下定決心：一定要努力學習，將祖國發展的繁榮富強。
一、調查區域概況 温江區是成都市市轄區，成都平原腹心，東臨成都市青羊區，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。温江城區距成都市中心城區16公里，距雙流國際機場18公里。温江素有“金温江”之稱，它作為整個大成都片區土地供應最為集中的區域，近5000餘畝土地成功拍賣，使得温江一躍成為眾多開發商、購房者的關注焦點。隨着這些土地的陸續投入實際開發階段，將有更多家實力開發商進駐柳城。也會吸引眾多購買者的眼球，從而在温江購置地產。
二、調研背景及目的
房地產行業發展趨勢隨着近年來房地產行業的高速發展，房地產開發企業進行着大規模的跨地域擴張，房地產企業的優勝劣汰進程加快，企業之間的分化重組加劇，行業集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業業務間關聯的複雜性急速增加，房地產企業出現了集團化管理的發展趨勢，企業管理者的關注焦點也正在發生着變化，未來房地產企業的競爭和行業稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”的遊戲規則；尤其20xx的市場環境急劇變化，如何通過企業進行全面管控、協同運營，來降低和控制項目成本，管控企業運營風險，提升競爭力，將成為房地產企業運營管理中的重點和難點。1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8％，相比去年全年的17.5％下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2％，降幅與去年全年增長26.6％相比，下滑35.8個百分點。
住建部政策研究主任秦虹指出，目前市場對樓市的看法普遍偏於悲觀。秦虹認為，今年上半年全國商品房的銷售面積出現負增長，主要原因是20xx年同期商品房銷量基數較高。“市場上的剛需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”秦虹認為，信貸約束也影響了購房行為的實現。1－6月份，全國房地產開發投資42019億元，同比名義增長14.1％，增速比20xx年全年的19.8％回落5.7個百分點。其中，住宅投資28689億元，增長13.7％，增速比20xx年全年回落5.7個百分點。通過對房地產市場現狀分析，相關專家表示，上半年房地產開發投資增速高位回落，“雖然與20xx年之前動輒20％以上的房地產投資增速相比，今年
上半年的數據不太好看，但我們認為14.1％的增速也是行業投資的次高點。因此，市場不應過分悲觀。”
數據同時顯示，1－6月份，全國房屋新開工面積80126萬平方米，下降16.4％，降幅收窄2.2個百分點。其中，住宅新開工面積56674萬平方米，下降19.8％。世茂集團副總裁蔡雪梅表示，在20xx年之前，房地產市場都是高歌猛進的，從20xx年3月起，市場就變了，發生了一個“非常快速”的跌落，目前市場仍處於下行通道，這是市場自發的調節過程。現在是供求結構發生了根本性的轉變，由量變到質變。房地產調控已經取得一定成效，目前房地產市場仍處於消化庫存、穩步回調階段。但在當前市場各種房地產信息滿天飛，購房者真假難辨時，購房心理受到嚴重干擾。不僅是購房者，面對一些樓市回暖信號專家也給出了不一樣的結論。部分專家認為樓市已經大幅升温，然而也有專家認為樓市回暖存在過分解讀，市場並沒有出現大幅反彈跡象。在這樣的背景下，購房者對於當前房地產市場到底持什麼態度呢？購房者買房最關心的是哪些問題呢？家庭收入是買房的參考，收入高相對的選擇空間大，而收入低的只能選擇價格相對低些、小區品質或者地段一般的小區。隨着調控的深入，房地產發生了巨大的變化，在之前賣方主導房地產市場發展，到現在買方的市場話語權成為主導，這説明了房地產市場供求關係發生了很大變化，同時，大房企相繼來秦皇島開發項目，樓盤多了，品種也多了，選擇也就越來越多。面對當前“亂花漸欲迷人眼”的房地產市場現場，市民持一個什麼態度呢？調研的目的在於，瞭解不同年齡段的消費者的購房意願，進一步瞭解影響他們購房的因素，分析他們在購房時最關心的問題。幫助房地產企業確定正確的投資方向，適時進行產品更新換代，制定營銷和開發計劃，實施正確的價格策略。
二、調查對象
温江區20-60歲居民。
三、調查區域
成都市温江區。
四、調查方法
通過採取問卷調查的方法，對成都市温江區居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷70份，獲取調查結果後採用Excel表對數據進行錄入和處理，並經過嚴格的複核，以圖表形式具體反映出目前温江區房地產市場方面的情況。
五、調查時間和地點
20xx年12月23日 -25日
温江光華大道附近，國色天香，温江大學城
六、調查結果及分析
在此次成都市温江區房地產市場消費者調查中，我們小組去到光華大道、國色天香、温江大學城附近進行調查。由於調查日期在聖誕節前後，所以我們着重在國色天香附近進行調查，各類人羣的不同也能夠使我們的調查更真實詳盡。我們小組共發放問卷70份，其中有效問卷57份，另外有三份無效是由於填寫對象沒有填寫完整。以下是對此次調研所得數據的具體的分析：
為了進一步深化政治理論課教學改革，貫徹落實中宣部、中央文明辦、教育部、共青團中央就進一步加強和改進大學生社會實踐提出意見，提高《毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論》課教學的針對性和時效性，遼寧大學對教學環節、教學方式進行了改革，作為09級本科生中的一員，很高興可以有此次機會，從身邊生活環境入手，進行社會實踐調研活動，在此以個人為單位，在自家居住的社區小區進行調研。圍繞居民住房情況這一選題作此報告，報告涉及社區住房現狀統計、社區居民房租房用途、社區住房未來發展以及調研建議和結語等四方面內容。
一、小區地理位置和住房現狀介紹
(一)優越的地理位置
在凌海市內分佈着眾多的居民小區，多數分佈於商業街、娛樂場所附近以及城郊，從居住環境來看，這些地方一般位於交通要衝地帶，來往車輛較多，環境較為嘈雜，或者位於城郊距離市中心較遠。另有一部分依學校而建，這些小區或建於國小、中學附近，或建於高中附近，是大多數家庭優先選擇的住房地點，其中以依高中而建的更為搶手，而小區正是環繞在凌海二高附近的小區之一，擁有文化區的所有特點，周圍環境清幽雅緻，噪聲低，書店、文具店齊全，且沒有網吧、遊戲廳、舞廳等娛樂場所，學習氛圍濃厚。
處在這樣環境中的小區，其居民結構大部分被在校教師家庭和有學生的家庭佔領，因為高中時間緊張，而小區距離學校的路程時間，不超過5分鐘，因此極為便利。還有一部分居民是老年人，看中安靜的居住環境和壓力不大的交通環境，此部分居民通常住在二三樓層。
此外，小區內有相當一部分面積用來綠化建設，樓層間間距較大保證採光，還建有眾多花壇給了社區小朋友充足的遊戲空間，夏日的傍晚，花壇邊飄滿了孩子們的歡笑聲，整個小區頓時熱鬧起來!
(二)住房數量調查
小區現正擴建，暫不計算擴建後的住房量，現在小區內共有八棟樓房，每棟樓房分佈四個單元，六層樓高，每個單元每層兩户人家，在我調查過程中沒有發現有售樓現象，以此計算，小區住房數量已達384户。
二、小區居民買、租房用途
時下人們買房通常是為了“工作生活較臨近”、“學習
便利省時間”以及“新婚買房置新房”，在小區，由於地理位置特殊，人們住房還有以下幾種情況：
(一)一般在學校附近的小區，都會存在房主出租給學生住房的情況，且在高中附近尤甚，在小區的調查中，我訪問了幾名高三的學生，問她們為什麼選擇到校外住宿，她們告訴我因為學校宿舍要求按時熄燈，一般在十一點鐘，想要抓緊時間多學習的同學就會受到制約，現在處在大學聯考的衝刺階段，希望可以用燈自由;此外她們還告訴我，校外幾人合租房的價錢也不貴，一年每人1500元，水電費包括在內。在接下來的調查中，我發現這種合租房的現象很普遍。
(二)還有一種學生租房情況，稱作“陪讀”，一般租一樓的車庫倉庫或門市店(經營商店、藥店、門診等)，由家長長期陪同，可以很好的照顧孩子，且租金較低，等到一二年考學後再搬走。內有七八處陪讀住房，可憐天下父母心吶!
(三)在內，還存在這樣一類人，他們具有經濟頭腦買房不為住，而是為了“錢生錢”，就好像一筆定期存款，隨着房價上漲，將來就可以賣個好價
錢。他們敢於這樣做的最主要原因是對的地理位置很自信，在高中附近永遠有人買，也是對未來的一項不錯的投資，當然，這類情況在內佔少數。
(四)在內走訪過程中遇見不少老年人，他們有的自己買房有的兒女給買，認為的居住環境不錯，用來安享晚年，清晨和傍晚，經常有老年人出來運動，小區一帶樹木較多，路上車輛較少，空氣清新，確實是鍛鍊身體的好場所。
三、社區住房未來發展
小區南面有大面積平房，是市內少有的幾處具有東北特色的民居平房之一，由於城市化進度加快，這些民居正在拆遷，年8月初已經開始。
這部分土地用來擴建，其面積將擴大出兩棟樓的位置，一兩年內竣工後將有更多的樓房等待出售，給那些為了滿足孩子上學便利的家庭帶來了好消息，屆時，我相信這些住房將不難賣出。
只是我想，這一大片平房中能否留出一部分進行保護，城市裏高樓林立，偶爾出現的二十年前的民居作為景點也可以為人們調劑一下生活，增添一點情趣。而且據我調查，這些平房中住
有很多退休老職工，他們覺得老年人還是住平房外出更方便些，更有利於活動腿腳，自己還可以種些蔬菜花草，豈不樂哉!
而且，在這些房子附近長有多年的老樹，已是參天碧野，倘若建樓，定會毀掉這些和時間一路走來的老樹，金錢與經濟發展固然重要，可是有些自然的東西卻更為珍貴，一旦失去就會後悔莫及，如果在平衡經濟發展的同時也能注意保護，那將是再好不過的了。
四、建議和結語
出水一芙蓉，寧靜與雅緻的家園。以上便是這次社會實踐活動獲得的一些具體調查情況，從多方面讓人感覺到了小區的優勢所在，看似好像是對她的宣傳和頌揚。但是任何一事物都有其不足所在，在實踐調研中就不可能不會發現，在調查中，要秉持客觀的原則，在調研中，就要在調查的基礎上進行深入的研究與思考。
小區以其優越的地理位置吸引了眾多家庭在此居住，社區綠化讓居民滿意，現如今，它也正邁開步伐向前發展，擴建版圖。可是在現階段，仍存在一些易被忽略的點，在被我詢問的幾位居民的口中得知，他們覺得社區警戒力度不足，雖然處於文化區，治安較為穩定，但他們仍然擔心不定的安全隱患，以此，我建議社區管理中心可以在門衞處加強警戒，增派幾名社區保安，費用由受益的小區居民分擔，讓每位居民都可以有一個安心的居住處所。此外，也有幾位老人反映，他們每天在樓上有時會覺得很無聊，是否可以開個小小交流會，大家之間也可以認識認識。在城市裏，有時住個兩三年對門鄰居間不打招呼可能也屬於正常現象，可是我們都聽説過遠親不如近鄰、遠水解不了近火，鄰里間的相處也很重要。就此我有個建議，在調研中我發現，當我問不同的人同一個問題時，大家的反想幾乎一樣，這説明同一社區的人雖然彼此不認識卻仍存在很大的共鳴，而這在一定程度上就可以作為交流感情的基礎，我想，小區中畢竟年輕人佔絕大部分，因此平時可能沒有時間，我們可以在節日的時候大家聚一聚，例如元宵節、端午節、中秋節等傳統節日上，在小區中點上煙花、掛上燈籠，時間也不長，不會佔用大家太多休息的時間，只要把它辦得熱鬧起來，一定可以吸引很多人蔘加，不需要很多次，一年兩三次，就可以為社區間交流做出很大貢獻了。
這次調研給我感觸很大的是，每個人都是組成社會的最小粒子，人來組成家庭，家庭組成社區，一個個社區才組成整個社會，整個國家，這樣有小到大，我們都是這個鏈條上不可分
割的一部分，而“和諧”正是我們所追求的、所努力的目標，人與人和諧、家庭和諧、社區和諧直至社會和諧，環環相扣，而這裏，使我認識到，和諧，要從小處着眼，從基層抓起。
毛澤東思想和中國特色社會主義理論正是從建設國家的實踐中不斷驗證並得到創新發展起來的，歷史已經告訴我們，實踐是多麼重要。堅持理論聯繫實際，提高社會實踐的針對性、實效性和吸引力、感染力的社會實踐工作原則提醒着我們社會實踐中應注意哪些點，我確信，做好社會實踐活動，可以使我們從知識上、認識上、能力上都得到很大提高，而這些，書本上是學不到的，也是我們要急待加強的。
摘要：本調查以城鎮住房情況為調查內容，通過問卷調查的形式考察城鎮住房情況，從不同類型的城市，不同年齡層與收入層的住房情況與購房需求的角度探究如今城鎮住房的基本情況。我們得到的基本結論是：減少房地產的過度開發，避免居民盈利性買房，興建經濟適用房和福利房，合理推行舊城改造，保障居民的基本住房利益。
關鍵詞：城鎮 收入 購房需求 考慮因素
新中國成立之初，我國實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配製度。城鎮居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統一按照國家的基本建設投資計劃進行住房建設，住房建設資金的來源９０％主要靠政府撥款，少量靠單位自籌。住房建好後，單位以低租金分配給職工居住，住房成為一種福利。應該説，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。隨着改革開放後，市場經濟迅速發展，福利分房制度逐漸暴露出的問題以及住房供給不足矛盾的突出，促使我國政府必須尋求解決途徑。隨着94年的城鎮居民住房改革，建立了新的住房制度，實現了商品化與社會化。
一、調查設計、對象及方法
1. 問卷的編寫
本問卷主要調查城鎮居民住房的基本狀況，設計包括兩部分：一是被調查者的個人背景資料：包括性別、年齡、收入、受教育程度等；二是對被調查者在城鎮購房意願、在城市的住房狀況、不買房的原因、買房考慮因素，以及對房價居高不下解決方法的調查。
2、問卷的採集及分析
本問卷是通過在校大學生暑假回家的機會進行的問卷調查，一共發放了20份調查表，調查對象為當地不同需求的居民。由每位組員通過詢問被調查對象後直接填寫，每位組員完成問卷5份。問卷來自4個城市，分別為河南周口、河北唐山、河北邯鄲、四川樂山，其中河南周口屬於農業城市，河北唐山屬於工業城市，河北邯鄲跟四川樂山屬於旅遊文化城市，而四者都屬於中小城市，相比在大城市房價已升至天價的時候，中小城市更能反映民生跟實際，並且隨着一線城市房產現象白熱化，這股樓市風波也正轉向中小城市，通過對不同類型城市，差異化人羣的調查反映具體問題與真實情況。
二、 調查結果的分析
（一）城鎮居民當前住房狀
表一統計調查結果顯示，城鎮居民的住房面積出現了明顯的分層現象，其中100-140居第一位，50-70居第二位，70-90居第三位，而50及其以下和140及其以上佔很小比例。表一説明居民住房50-70户型與100-140户型居大多數，而50-70户型家庭人口多為3人，100-140户型多為5人，反映出城鎮居民人均面積水平基本持平，但與每人30平米還相差一段距離。
表二統計調查結果顯示，城鎮居民購買房屋的類型中商品房佔絕大多數，經濟適用房跟福利房比例很小，此外，其他類型的存在説明城鎮城市化進程還未完備，仍需開發。而商品房佔絕大多數也説明了房價居高不下的原因，同時經濟適用房過少，也説明政府在房地產宏觀調控方面要做得更多。
表三統計調查結果顯示，城鎮居民住房地點大多在市中心和外環以內，城郊跟鎮中比例較小，這跟此次取樣的城市多為中小類型城市有關，同時也説明中小城市中心地帶的房價跟大城市相比差距較大，而隨着城市化進程的加劇，勢必房價又會大幅上漲，市中心又會出現一定程度地萎縮，居民居住地會遠離中心發展。
（二）城鎮居民購房意願及考慮因素
表四統計調查結果顯示，城鎮居民對如今住房情況滿意的佔少數，絕大多數持一般和不滿意的態度，而正是由於大多數人的態度才造成如今房地產市場如此火熱的原因。
表五統計調查結果顯示，城鎮居民大多出於對住房現狀的不滿意，絕大多數有買房的意願，反映出如今的房屋市場不能讓城鎮居民滿意。
表六統計調查結果顯示，佔一半的居民購房的原因是因為住宅面積太小，其次是環境不滿意，而盈利性買房與其他原因所佔較少，説明居民如今購房多是出於自身需求，而盈利性買房很少的原因也是由於房價居高不下，居民也沒太多閒置的資本購房了。
（三）城鎮居民受教育程度與收入水平
表七統計調查結果顯示，佔五分之三的受訪者學歷在高中及其以上，也説明隨着教育的普及與社會主力構成的變化，70、80年代的人成為購房的主力軍，也從側面反映出時下年輕人的購房壓力。
表八統計調查結果顯示，收入2500以上的佔絕大多數，由於受訪者來自中等城市，收入水平一般，而如今城市房價也多在4000-5000,購房壓力可見一斑。
三、 調查結果及建議
綜上所述，由於住房需求量大，房地產市場火熱，甚至一些暗箱操作等各種原因造成了如今房地產市場的畸形，房價居高不下，城鎮居民買房難，在居民收入水平不高難以應付高房價的情況下，政府應該出台一些切實可行的方案解決問題，讓老百姓住的起房。
1. 減少房地產的過度開發，興建經濟適用房
對房地產開發商徵地賣地進行更為嚴格的要求與監督，最大限度地防止炒地皮、哄抬房價的發生。與此同時，對一些棚户區進行妥善地舊城改造，提高對有限土地的可利用率，將可利用土地儘量多建成經濟適用房，減少商品房的審批和提高房地產開發的税收，避免房地產的過度開發。
2. 提高房屋買賣過程中的税收，減少盈利性買房
對當前房價居高不下，很多選擇買房作為給固定資產增值的最佳手段，也造成了很多商品房有人買卻沒有人住，也造成了房屋資源的極大浪費。如果在房屋買賣中合理增加對賣房的税收，則可以一定程度上減少這種現象，同時在開發商在房屋售賣過程中可以增加一些有益與此政策的強制性協議，讓屯房賣房的盈利性大打折扣。
3. 鼓勵企事業單位投資建設福利房，同時政策上給予適當補助
對於企事業單位集資建設福利房，政府應從政策上給予優惠，減免一定的税務，讓員工可以以比市場價更優惠的價格買到房，同時對這類福利房的售出應做好合理的監督體制，防止企事業單位向非企業或單位員工出售，以此牟利，切實把優惠落到實處。
4.調整拆遷政策，加大對城市改造的力度，保障居民利益的同時改善居民的居住條件跟環境。
在拆遷過程中，政府應起到聯繫調節開發商跟居民的作用，而不是以往的暴力拆遷強制拆遷，並改善政府在拆遷工作中的形象，讓老百姓切實感受從舊城改造中得到實惠，而不是政府跟開發商合夥牟利，欺詐百姓。對於那些享受國家低保實在難以購房的居民，應及時給予廉租房的優惠，同時也做好此政策的監督，防止廉租房沒有用到實處。
5.保證住房質量
在建設新樓盤時，注重“以人為本”的理念，一切為羣眾着想，建設安全質量一流，設計規格適宜，環境友好型的和諧社會主義新型住房。避免造成土地浪費，拆除重建利益損失的尷尬局面。
四、實踐調查感想
這次實踐調查對我們來説着實是一個挑戰，不論是從開始調查表的設計還是到最後結果的整合跟報告的書寫，在這個過程中我們深切地感受到團隊的力量。可能對一個人而言這次實踐真的很困難，但是我們做到了明確分工、互幫互助，每個人都在這個過程中付出了自己的汗水跟熱情，而筆者有幸主筆寫此份報告，也感謝大家對我的信任，同時也感到自己的責任。
同時通過此次實踐，我們也感受到能力有待進一步提高，並且面對社會中激烈的競爭，應當從自身出發，在今後的學習生活中更要努力，做到各個方面全
面發展，讓自己學有所成學有所用，在社會中更具有競爭力，也為國家關係民生的事業做出努力。與此同時，我們仍堅信中國共產黨的偉大領導，堅信歷史的進步是曲折前行的，但只要擁有正確的目標和方向，堅定的信念和整個民族共同的努力，全民的幸福事業就在那裏。最後感謝每個組員在整個過程中付出的努力，還有受訪者的積極配合，沒有你們就不會有這篇報告和此次實習的圓滿完成。
前不久，國家税務總局下發了《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得税有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），對於個人住房轉讓所得徵收個人所得税有關問題作了進一步明確，並且此《通知》已於20xx年8月1日執行。在此，筆者對於此《通知》的實行，進行了一番社會調查，以瞭解部分市民對此新法律條文的看法與意見。以下是調查結果的基本情況：
調查範圍：__省__縣國家税務局家屬住宅小區
調查時間：20xx年8月7日---8月20日
（一）立法目的：
很多被調查者認為，對個人轉讓住房（俗稱“二手房”）所得徵收個人所得税僅是這次《通知》中有所規定。實際上，根據1994年起實施的《中華人民共和國個人所得税法》，對“財產轉讓所得”項目應徵收個人所得税。這裏所説的財產，包括房產、汽車等大宗財產。因此，個人轉讓住房取得的所得，從1994年起就應按“財產轉讓所得”項目繳納個人所得税。1999年，財政部、國家税務總局、建設部聯合下發了《關於個人出售住房所得徵收個人所得税有關問題的通知》，對個人轉讓住房所得徵收個人所得税的一些非凡情況規定了優惠政策，但對個人轉讓住文章版權歸作者所有!房所得徵收個人所得税的基本政策始終未變。所以，這次國家税務總局發出《通知》，並不是出台新的法規，只是對原有的規定進一步完善和細化。
關於國家出台《通知》的目的,97的被調查者都認為是為了限制當今中國社會上出現的“炒房熱”現象。即打擊許多投機倒把的商人通過倒賣二手房而抬高房價，以獲得暴利。這一目的可認為是《通知》實施的最主要的目的。
（二）《通知》施行的優點
房屋是人類生存立命之所，是關係着國計民生的大事。如今，中國社會存在的一個普遍的關於房屋的問題就是主要在大城市裏存在嚴重的炒房現象，這導致房價的大幅度上漲，致使很多人喪失了基本的生活條件——住。房價的上漲不僅會使一般人的生活負擔加重，還會拉大貧富差距。因為，炒房的人把握了絕大部分的房屋，借多次轉賣而獲取暴利，也就是説，大量因房價抬高而贏得的利潤是轉入少數的炒房人手裏，那麼，需要以房屋作為安身之所的普通工薪階級的人就得隨着房價的肆意增長而花更多的錢，這明顯增重了個人負擔，而且使那些把握房價的“有錢人”更加有錢，而那些要為購買房子付出很大代價的“沒錢人”更加沒錢。《通知》的實行，是政府為了打擊這種不正常的炒房現象而出台的，它根據各個城市的經濟狀態以及房價的不同徵收不同税率的個人所得税，比如北京的二手房轉讓就必須繳納20的個人所得税。這樣，那些原來一直靠炒房而獲得暴利的暴發户們的收入便大大減少，那麼自然，炒房的熱潮會漸漸減退，房價也會有所下降，這對那些需要購房以用為生活用房的老百姓來説是“百利而無一害”的。
除以上觀點外，還有以下幾點調查時所提到的《通知》施行的優點：
1.推進税務機關依法行政，加強對二手房交易所得的個人所得税徵管。依法徵税是税法賦予税務機關的一項基本職責。近年來，由於多方面原因，一些地方二手房交易所得的個人所得税徵管不夠理想，其中規定不夠具體、徵管程序不夠嚴密是一個原因。因此，明確了有關規定，就會使規範治理，並且易確保政策執行到位。
2.根據實際情況，完善有關規定。個人所得税法及其實施條例規定對個人轉讓房屋所得計税時答應扣除房屋原值和合理費用，但規定不夠具體。《通知》區分不同類別房屋分別規定其原值，如商品房就是購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關税費為準；而自建住房是以實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關税費為準。並且答應合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等，使得其可行性加強，同時也減輕了納税人税負。
3.便於徵納雙方操作，維護納税人合法權益。《通知》根據税收徵管法第三十五條的規定，明確對納税人申報收入不實的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉税資料的，税務機關可以在住房轉讓收入的1~3比例內核定應納個人所得税額，加大了税收執法力度。同時，要求税務機關在嚴格執行現行住房轉讓所得個人所得税優惠政策的基礎上，認真落實優化納税服務的要求，為納税人完税提供便利，做好納税保證金的退還工作，保護納税人合法權益。
(三)《通知》施行的弊端
調查顯示，許多人在支持《通知》實行的同時，還指出其有很多弊端，以下列出較為典型的幾點：
1.《通知》的施行着實可以抑制炒房現象，但是也會給很多人帶來不便，甚至有時候，會使很多真正需要住房的人的合法利益不能得到保障。比如，對二手房轉讓個人所得徵收個人所得税很明顯會使二手房交易減少，那麼對一些剛工作或者收入不高但急需要買房的人來説，他們的利益就要受損。同時，二手房交易量減少，一時間人們對房子的需求量卻不會有太多下降，非凡是中國人口呈上升趨勢，對房屋的需求只會有增無減。無論如何，一手房以及租賃房屋的交易一定會有所上升，那麼，這種形勢下，難免會有部分人利用人們對房屋的需求抬高一手房價格以及租賃房的租金。那麼，限制“二手房炒房熱”的實質目的——為了限制房價，減少國民對住房的購買負擔，就會因為一手房房價的上漲以及租賃房租金的提高變得毫無效益。
2.《通知》中雖然對房屋的原值、轉讓住房過程中繳納的税金以及有關合理費用做了較為具體的分類以及説明，使税務部門對二手房交易所得的個人所得税的徵管有一定的幫助，但是，在實際中，它還是存在許多實施方面的問題。比如,二手房市場的買賣雙方可能會首先經過協商,把需要上報並且登記的賣房價弄得低於實際的交付款額,而這一現象在筆者對__省__縣房產局工作人員進行訪問時得知確實存在。那麼,這就説明《通知》這項法律條文還存在不足之處，輕易讓有些鑽法律空子的人得逞。同時,面對一些非凡情況,例如當人情與法有摩擦時,法律條文中不可能應有盡有的列舉出來，那麼，該如何更為妥善的處理，就沒有一個明確的説法。
（四）對立法部門完善《通知》的一些意見和建議
一些被調查者認為，國家不能用統一的政策對待這一問題，因為每個地方的經濟、文化等方面各不相同，有的經濟較為落後的地方由於其經濟條件限制根本在近期內不會存在什麼炒房現象，那假如同樣要徵收二手房轉讓所得的個人所得税，就很可能會使其地區的房產業受阻，那麼，對這些地方而言，雖然《通知》的施行可以預防炒房現象的產生，但是，就其現在本身狀況，這是對地方經濟的發展沒有什麼益處，甚至還可能會部分阻礙其發展的。因此，應該因地制宜，具體情況具體對待，應由各地方政府制定一些相關政策一起實行。
還有一些人指出，國家可以把房屋關係如同對煙草的控制進行治理，那麼，就能最有效益的降低“炒房熱”。當然，筆者認為這並不妥當，因為政府的介入，可能會導致房產經濟效益大跌，而且操作困難。
第三個建議是,可以考慮以個人户口為準,限制每個人在同一地區的房子擁有量,最好是在同一地區個人房屋擁有量不超過2所。但是,筆者認為這種方式是治標不治本，因為炒房者可以把屬於自己的二手房的以他人的名義辦理房產證，而且這種方式也會對許多真正需要房屋的人造成極大不便。
以上，是本人對個人住房轉讓所得徵收個人所得税有關問題的調查情況，其中反映了__省__縣國家税務局家屬區內部分居民對此法律條文實施的一些看法。
文學範文吧
