土地調查報告15篇

隨着個人的文明素養不斷提升，報告與我們愈發關係密切，要注意報告在寫作時具有一定的格式。那麼一般報告是怎麼寫的呢？以下是小編收集整理的土地調查報告，歡迎閲讀，希望大家能夠喜歡。

土地調查報告1

強化“五結合”做好“大文章”

從20xx年第二次全國土地調查啟動至今，××省始終把這項工作作為夯實國土資源基礎管理的一件大事來抓。全省各級人民政府成立機構、組建專班、落實經費、制定措施，主要領導把二次土地調查抓在手上、放在心上。通過強化“五個結合”，做好第二次土地調查“大文章”。

把爭取領導重視與營造輿論氛圍結合

國務院和××省政府關於開展第二次土地調查工作的通知下發後，××省第二次土地調查正式啟動。××省政府和地方各級政府相繼成立了領導小組，下發文件統一部署，省委書記、省長多次聽取工作彙報。分管副省長親臨省國土資源廳作專題研究，並致信全省國土資源系統再接再厲，團結拼搏，克難奮進，高標準、嚴要求、保質保量地完成全省第二次土地調查工作，要求各級國土資源部門主要領導要負總責，親自抓質量、促進度、籌資金，確保這項工作順利推進。

與此同時，××省各級政府和國土資源部門通過廣播、報紙、專版專欄、宣傳車、手機短信、橫幅、標語等多種形式，在“6·25”全國土地日廣泛開展宣傳，為全省開展第二次土地調查營造了良好的輿論氛圍。

把舉全社會之力與舉全系統之力結合

第二次土地調查是一項複雜的系統工程，需要全社會的大力支持和配合。領導小組各成員單位各負其責、各司其職，有效地推動了調查的開展：為籌集調查經費，省各級財政部門出主意，想辦法，做了大量工作；省民政部門提供全省283條縣級行政界線，為調查工作開展奠定了基礎；在調查底圖提供、數字高程模型製作等方面，省測繪局在生產任務十分緊張的情況下，予以優先保證；武漢大學、華中師範大學、華中農業大學、中國地質大學（武漢）等高校為第二次調查工作提供了有力的技術支撐；57家測繪單位、20家建庫公司經過資質審查和專業考試，也投入到第二次土地調查工作中。

全省國土資源系統把第二次土地調查工作納入重要的議事日程，各級都組建了領導小組和工作專班，全力以赴投入到調查工作中，基層國土所幾乎舉全所之力，開展農村和城鎮土地調查。

把典型引路與整體推進結合起來

20xx年，××省在鬆滋等9個縣（市）開展了外業試點，針對外業調查過程中出現的帶普遍性的疑點難點問題，摸索解決辦法。20xx年7月上旬，省土地調查辦在鬆滋召開現場會，各市（州）、縣（市、區）調查辦主任和業務骨幹參加會議。分管副省長致信給現場會，給與會人員極大的鼓舞。會議總結推廣了以鬆滋市為重點的11個縣（市、區）的典型經驗，就座標系統轉換、地類轉換、外業調查基本程序達成共識，起到了巨大的.示範促進作用。

在典型引路的同時，××注重面上工作的整體推進，省土地調查辦主任、省國土資源廳副廳長熊政春多次深入第一線，檢查指導工作；工作專班6次組織全面檢查，逐縣逐市就工作質量、進度、經費等問題開展巡迴指導，有力地促進工作順利開展。

把解決資金與技術難題結合起來

在保證省級財政足額到位的前提下，××省對經費到位率較低的縣（市、區）進行督辦，力爭在經費上不等不靠，想方設法把工作先開展起來。

為確保整體推進全面完成，省財政專門撥款4000餘萬元，扶持29個國家級、省級貧困縣和經濟不發達的地區開展第二次土地調查工作。同時，省土地調查辦採取實地調研、科學試驗、專家研討的辦法，及時組織技術人員、項目協作單位、大專院校專家進行攻關，先後解決了縣級調查工作界線無縫接邊、更新調查矢量數據與正射影像圖套合、城鎮與農村土地調查不同比例範圍線的界定、坡度圖套合後耕地坡度級別確定與圖斑處理、城鎮土地調查新舊成果的銜接等一系列技術難點問題，贏得了寶貴的時間，降低了工作成本，提高了調查的效率。特別是解決更新調查矢量數據與二次調查正射影像圖套合的“雙眼皮”問題，先後進行10餘次試驗，為全省農村外業調查節省了大量的時間。

把有序操作與探索創新結合起來

根據國家的規程規則，結合××省實際，先後制定出台了《××省第二次土地調查補充規定》、《××省第二次土地調查實施細則》、《××省第二次土地調查基本農田調查實施方案》、《××省第二次土地調查成果檢查驗收辦法》等技術性規定，既保證符合技術規範，又在××省實際基礎上創造性地開展工作，在工作界線劃分、違法用地調查、調查成果服務於經濟建設等方面勇於探索，創新工作，極大地提高了工作效率，得到了全國土地調查辦的充分肯定。

土地調查報告2

市人大常委會：

根據市人大常委會年初工作計劃安排，我委在人大常委會分管領導帶領下，於月日至日深入部分鎮街和部門，對××年以來我市土地利用管理工作進行了調查。現將有關情況報告如下：

一、基本情況

三年來，根據國家有關宏觀調控精神，深入開展土地市場治理整頓，規範土地市場秩序，為實施我市“一路三化戰略”和經濟社會發展提供了有力的保障。主要表現在以下幾個方面：

（一）高度重視土地市場治理整頓工作。充分認識深入開展土地市場治理整頓的重要性、必要性和緊迫性，堅決徹黨中央、國務院關於加強土地管理、規範土地市場的重大決策，各級成立了土地市場治理整頓領導機構和工作機構，制發了土地市場治理整頓系列文件，明確工作責任，落實工作任務，安排工作人員，保證工作經費，國土、財政、建設、農業、監察、審計等部門緊密配合，通過一段時間的集中整治保持高壓態勢，通過加大土地法律法規的學習教育，使各級幹部的科學發展觀和正確政績觀得到加強，依法行政意識得到增強，依法管理土地步入有序軌道。如××街道辦事處成立以來重視歷史遺留問題的解決，進一步規範土地市場秩序，相繼制發了《關於××場控規控建情況的緊急報告》、〈〈關於嚴格控制建設及建設用地的通知〉〉、〈〈關於禁止土地非法轉讓的通知〉〉，××年來無新的違規建築和違法佔地。

（二）加大各種土地違法違規行為的查處。針對目前我市部分鎮街違規越權辦理城鎮建設相關手續、違法收取土地出讓金和建設配套費的較為普遍現象，近年來市政府多次部署、組織相關部門深入鎮街調查摸底，出台了〈〈××市人民政府關於對部分鎮街違規越權辦理建設相關手續調查處理的通報〉〉（××府函【】號），深入查找存在問題，分析存在原因，提出瞭解決辦法及今後工作的意見和要求，對於迅速遏止和糾正各種違法違規行為起到了良好的推動作用。

（三）規範、執行土地管理各項制度。通過國土資源管理體制改革，建立了集中統一的土地管理機構。建立了經營性用地公開出讓、用地貯備收購制度，統一了建設用地審批、房地產權證的發放、徵地補償安置實施主體及相關政策，不斷規範完善各項制度，適應經濟社會發展的需要，確保經濟社會的可持續發展。比如規範土地供應管理對所有建設用地實行集體會審和用地公示制度，符合招標拍賣條件的一律公開招標拍賣和掛牌出讓並規定底價，××年共收取土地出讓金萬元××年達億元今年月入庫數萬元有效地抑制了國有土地資產的流失增加了政府的土地收益。

（四）加強拆遷工作管理。堅持依法拆遷，堅持政策標準，堅持以人為本，情理法拆遷，堅持做深入細緻的'思想工作，完善政策，加大宣傳，齊抓共管，公開陽光作業，確保了東部新城徵地拆遷安置工作的順利推進，既保證了建設發展，又維護了社會穩定，取得了較好成效。

（五）狠抓遺留問題的解決。結合深入治理整頓土地市場秩序工作，狠抓了“兩證”遺留問題辦理，受到社會各界廣泛好評，加大了對歷年拖欠農民徵地補償安置費用清理兑現力度，為維護羣眾的合法權益作出了積極努力。

二、存在的問題和不足

（一）工業園區存量建設用地利用率不高。新增建設用地難和存量建設用地閒置的矛盾並存，據最新統計，個工業園區閒置一年的土地佔供地總量的閒置一年以上未動工的佔。××開發區個別單位用地閒置長達十年以上。

（二）正確處理保障經濟社會發展與依法辦事的關係各地實際運用中依然有差距，對貫徹法律法規嚴格土地管理防止新的遺留問題發生的政治敏鋭性、警覺性在認識上依然有差距。個別地方認為按規定辦手續，佔用時間長，發展受到了影響。

（三）土地監管執法力度不夠。發現土地違法行為、立案查處土地違法行為的手段薄弱，對如何預防構建防範體系研究不夠。今年市政府通報××年以來部分鎮街違規越權辦理建設相關手續項目是個。

（四）對羣眾反映東部新城徵地拆遷補償後期工作的一些跡象應引起足夠重視，防止新的不穩定因素的出現。對遺留的城鎮、場鎮國有公房“兩證”的辦理同樣應引起重視，防止象××辦事處、××場辦公樓未完善手續的類似情況的發生。

三、幾點建議

（一）統一思想，牢固樹立和落實科學發展觀。要從實踐“

三個代表“重要思想的高度，把思想統一到科學發展觀和正確政績觀上來，切實增強對嚴格土地管理、切實保護耕地極端重要性和緊迫性的認識，把落實好最嚴格的土地管理制度作為對政府執政能力的檢驗。必須正確處理保障經濟社會發展與保護土地資源的關係，認真總結經驗，積極推進土地管理各項改革，充分利用現代高新技術加強土地利用動態監測、檔案建設和基層隊伍建設，不斷完善土地法制，建立嚴格、科學、有效的土地管理制度，維護好廣大人民羣眾的根本利益，確保經濟社會的可持續發展。

（二）進一步加強土地市場建設，規範土地市場運作。強化政府對土地的集中統一管理，壟斷土地一級市場，放活土地二級市場，土地徵用、劃撥、出讓、轉讓等工作，必須由政府土地行政主管部門統一負責；實行用地集中統一計劃供應，經營性用地必須按“招拍掛”方式進行出讓，嚴禁違規出讓經營性土地使用權。要進一步加強和規範地價管理，及時調整更新和公佈基準地價，健全地價體系；進一步加強土地出讓金徵收管理，嚴格實行土地出讓金收支兩條線管理制度，做到應收盡收。

（三）嚴格執行土地管理法律法規，加大土地管理執法力度。一是嚴格按出讓合同約定加強建設用地跟蹤管理。嚴禁閒置、囤積、炒賣土地。對用地單位閒置的土地，嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定處理。二是加大土地違法違規行為的查處。建立公開的土地違法立案標準，以利社會各界監督，建立國土資源與監察、審計等部門聯合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責任人。典型案件要公開處理。防止有案不查、違法不糾、執法不嚴的現象發生。對歷史遺留問題要妥善處理，總結經驗教訓。

（四）加強徵地實施過程的監管，維護公開、公平、公正法制秩序。健全徵地程序，完善徵地補償辦法，妥善安置被徵地農民，使被徵地農民生活水平不因徵地而降低，長遠生計有保障。加強規劃實施管理，土地利用總體規劃凡涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等原則性修改，必須報原批准機關批准。城市總體規劃、村莊和集鎮規劃也不得擅自修改。維護規劃的嚴肅性。加強土地利用計劃管理、建設項目用地預審管理及村鎮建設用地管理，嚴格控制建設用地增量，盤活土地存量，節約集約利用土地。

（五）牢固樹立遵守土地法律法規的意識。各級政府、各有關部門要深入持久地開展土地法律法規的學習教育活動，深刻認識我國國情和保護耕地的極端重要性，本着對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，積極推進經濟增長方式的轉變，實現土地利用方式的轉變，走新型工業化、城市化道路。進一步提高依法管地用地的意識，要在法律法規允許的範圍內合理用地。對違反法律法規批地、佔地的，必須承擔法律責任。

土地調查報告3

近年來，全縣各地在堅持穩定農村土地承包政策的前提下，積極引進業主,不斷探索和創新土地流轉機制，推進土地集約化經營，有效地促進和帶動了農村產業結構調整和農業產業化經營,促進了土地資源向土地資本轉變。為深入瞭解全縣土地流轉和經營狀況，對全縣土地流轉情況進行了調查，並就目前土地流轉中還存在的問題及對策進行了探討。

一、基本情況

截止目前，全縣土地流轉面積已達17000畝，佔全縣耕地總面積的 %,涉及29個鄉鎮112個村314個組8500餘户33940餘人。全縣從事土地承包經營的業主共有108個，其中土地承包經營規模達1000畝以上的業主共有 個，承包經營面積達5000畝的 個，業主共投資1326萬元，年創造產值5060萬元，年收入3100萬元，農户年獲益896萬元，年人均增收29元。土地流轉的年限一般為30年，短的二、三年，最長的達到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流轉年限30年以上的約佔土地流轉總面積的 %。

二、主要形式

1、轉包。經村社同意，在農民集體經濟組織內部，承包農户將土地經營權以不超過剩餘年限轉包給第三方，自己仍保留承包權，轉入方擁有使用權，雙方簽訂契約，明確各方權利與義務，而承包方與發包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。這種方式目前較為普遍，涉及農户1500户，5000餘人，土地面積20xx餘畝（主要是田），約佔流轉面積的12%。

2、租賃。集體經濟組織或承包農户，將土地使用權出租給社外的業主從事農業開發，並與之簽訂相應的土地租賃協議，由業主向農户或集體支付租金。全縣最具代表性的是##鎮南陽片區（原3#鄉）的南陽村、川山村、石桅村、南峯村和鳳陽村，土地被成都桃園實業有限公司租賃，現租賃面積 畝，公司規劃三年間在%%片區租憑土地1萬畝，獨資經營50年，發展伏季水果、種草養畜和發展旅遊業。當地農民不但可以直接從土地上每畝收入100-300元租金外，還可在該公司務工，人平年勞務收入可達3000--5000元。該種流轉形式涉及農户6000餘户，20xx0餘人，土地面積14000畝，約佔流轉面積的82%。

3、借用。承包農户將土地承包經營權無償借給他人使用，借用人無需向出借人支付土地承包經營權的使用費，農業税仍由原承包人承擔。涉及農户500餘户，1500餘人，土地面積1000餘畝，約佔流轉面積的6%。

4、入股。承包農户在自願的基礎上，將擁有的土地使用權作價入股，與其他生產要素相結合，組建股份制或股份合作制企業。如雙河鎮銅鑼、佛頭、大佛、筆架、犁頭、楊柳等8個村社，通過土地入股，建立股份合作製茶場，經營收入在扣除應交税費和成本後，按股分紅，農户還可應聘進企業務工，獲得勞動報酬。

5、拍賣。主要是對那些閒置的“四荒”地，由鄉鎮、村社以公開招標的方式，對其年限的使用權進行拍賣。如竹海鎮益心村集體有荒山40畝，原以每畝10元/年的價格分户承包給農户經營，由於農户經營能力弱，效益低下，承包費從未收齊過，後村兩委經批准對荒山使用權進行公開招標拍賣，每畝25元/年，30年一次付清，既壯大了集體經濟，盤活了閒置資產，農户又可就近打工，增加收入。

6、互換。農户為方便耕種或流轉，與集體或其他農户在自願互利的基礎上，對各自的土地經營權進行交換。目前全縣互換土地涉及農户100餘户，200餘人，100餘畝土地，約佔流轉面積的12%。

三、存在的問題

從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處於探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業綜合效益起了積極作用。但由於土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問題：

（一）政策宣傳不到位，羣眾思想認識有待提高。一些鄉鎮政府沒有把推進農村土地流轉放到推進農業產業結構調整和增加農民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，羣眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農户和部份土地承包業主對推進土地流轉還存在“三怕”：一是部份農民怕土地轉包出去後，自己喪失了土地經營權，沒有了生活的最低“保障線”，因此部份農民外出打工後，寧願土地荒蕪也不願轉包出去。二是部份業主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規模搞開發。

（二）土地流轉的管理機制、服務機制不健全，制約了土地流轉的進程。當前土地流轉大都是羣眾的自發性行為，缺乏約束力和規範性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村社沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問題上採取“一刀切”的簡單化操作方式，個別村社強行要求農民退出承包地統一轉包給業主，羣眾對此不滿意，甚至引發了新的幹羣矛盾。

（三）土地集中成片流轉難，業主開發難成規模。在農村家庭聯產承包制下，土地分户經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。由於推行土地家庭聯產承包責任制後，業主在實施土地規模流轉時，往往因為一户或幾户承包户不能談妥，而使土地規模化流轉難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規模經濟的發展。

（四）融資困難，業主開發資金匱乏，制約了土地流轉的規模。大面積承包土地從事高效農業開發需要較大的資金投入，而土地承包大户一般沒有*款擔保單位，又不能將土地使用作為*款抵押，因此很難從銀信部門貸到*款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部份業主在土地開發上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。

（五）部份土地流轉合同不規範，容易產生合同糾紛，影響農村社會、政治穩定。突出表現為一是合同的主體不合法，《農村土地承包法》明確規定家庭承包經營土地流轉的主體是農户，集體“四荒地”流轉的主體是農業社，而部份業主承包土地時不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協議，致合同的.主體不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。協議中籤定的土地流轉的期限超過了第二輪土地延包期的剩餘期限，致使合同無法履行。三是部份業主借土地流轉改變了土地所有權的性質和土地的農業用途，致使合同不合法。這三種表現形式都會造成維繫農户與承包經營户、業主之間土地承包關係的協議無法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場經濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最後生活底線的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包户間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農村穩定。

四、對策建議

（一）解放思想，轉變觀念，切實解決好認識問題。

土地流轉是農村產業結構調整的重點內容，是實現規模農業、效益農業，推動農業產化經營的前提和基礎。土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻止土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經濟意識，摒棄“搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義”等思想觀念，牢固樹立發展的觀念、創新的觀念、市場的觀念、效益的觀念。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放推進農業產業化經營和發展農村經濟這個大局來認識，正確引導規範，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發揮好、引導好。

（二）加強引導和規範，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制的問題。

正確引導和規範是加快土地流轉速度的關鍵。為此我們要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實做好土地流轉示範工作。在平等、自願、互利原則下，通過公司加農户、業主加農户等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點，以點帶面，滾動發展，進一步加快農業產業化經營。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。二是要環境促。加強軟硬環境建設，對運用土地流轉進行優勢產業和新興產業立項開發的，給予資金、技術、税費等方面的傾斜。同時，要抓好市場建設，疏通流通環節，縮短小生產與大市場之間的距離，讓農民、業主有想頭、有幹頭。三是要服務幫。加強信息服務、科技服務，為農民、土地承包户提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的諮詢和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。

（三）科學規劃、統籌安排，切實解決土地流轉的規模問題。

現代經濟越來越朝着規模經濟的方向發展。沒有規模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問題。解決土地流轉規模問題，首先，地方鄉村兩級在完善土地承包經營責任制時要統一規劃，科學安排。其次，要做好“四荒”土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開發，非耕地的廣度開發上下功夫。第三，要在充分尊重農民自願的基礎上，以土地託管為載體，對撂荒土地進行統一規劃和開發。建立土地信託服務中心，對擬流轉的土地集中統一管理，使之形成規模開發。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發揮農民、業主的主動性和積極性，依託資源優勢，發揮比較優勢，突出土地流轉的規模經營，體現規模效應，促進土地合理、有序流轉。

（四）加大資金扶持，切實解決好業主開發資金匱乏的問題。

生產啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門的*款支持力度。對利用流轉土地搞規模開發，比較效益高，優勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要積極給予*款支持。二是積極向上爭取專項資金。政府要加大農業資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業、規模農業的優先投放資金。三是通過公司、業主的投入解決資金問題。採取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業主和農户共同投入資金搞高效農業、特色農業，從而降低業主和農户風險，有效解決土地流轉資金難的問題。

（五）加強對契約的規範管理，切實解決好土地流轉契約不規範的問題。

當前，農民與承包經營户、業主之間的承包關係都是用契約來維繫，而且大部分契約又具有不規範性、不穩定性和鬆散性。因此，在推進土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規範管理，進一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協議，積極做好法律諮詢和法律服務。另一方面，要切實加大《合同法》、《農業法》、《農村土地承包法》等法律法規的宣傳力度，增強農民的法律意識，規範雙方的履約行為，促進土地流轉健康有序發展。

土地調查報告4

根據市、縣《關於做好全市規模經營情況調研的通知》的要求，我鎮認真組織對全鎮目前土地規模經營性情況進行了全面的調查，現將調查情況簡單地彙報如下：

一、當前土地規模經營的概況

我鎮地處縣城東部，與鹽城、泰州、淮安三市交界，先後由原射陽、天平、水泗三個鄉鎮合併，現有版圖面積194平方公里，34個行政村（含3個居委會），全鎮農業人口8.21人口萬人，勞動力4.98萬人，從事第一產業的勞動力2.05萬人，外出務工勞動力2.95萬人。20xx年全鎮農業總產值59807萬元，農民人均純收入5022元。全鎮現有耕地總面積8.53萬畝，土地集中經營面積5.89萬畝，其中經營30畝以上的有60個，50畝以上的55個，100畝以上的有40個，200畝以上的有37個，500畝以上的38個。集中經營的土地常年用工577人，人均年工資8500元，季節性用工134198個，發放工資總額174.6萬元。土地集中的主要途徑是轉包、租賃、入股等形式。逐步將土地向種田大户集中，便於耕種。

二、促進土地規模經營採取的措施

1、推進成立《土地股份合作社》。

隨着農村城市化、城鄉一體化的步伐加快，隨着農村生產力的發展和人們對物質、文化生活需求的提高，農村剩餘勞動力逐步由一產向二、三產業轉化，勞動力的變化和轉移，土地流轉已成為今後發展的必然趨勢。為了保護農民的合法權益，確保流轉後的土地承包經營權和收益權不受侵佔，成立土地股份合作社是當前穩定家庭承包經營的一種完善措施。我們鎮於今年七月在戴莊村成立了“戴莊村土地股份合作社”，成立之後我們認為有兩方面的優勢，一方面從效益的角度看，可以確保土地有充分的使用，對原有多户所有，過於零碎的土地集中起來，由合作社組織經營或向社會招標，讓有經濟實力、有經營頭腦、有對路項目者應標經營，可以推動規模種植，實現科技興農，實現農業可持續發展，不斷開拓新的農產品項目，逐步向市場化轉化，最終還可以提高經濟效益，讓原承包户，也就是股東，從收益上得到更多的實惠。另一方面，從土地經營和管理權的角度看，目前通過股份合作形式，使每個村民變股民，股份合作制集中股民的意願進行運作，這樣農民都能真正當家作主，切實維護好自身的權益。

2、充分發揮資源優勢，大做生態旅遊文章。

近年來，我鎮政府租賃了衝林村1200畝土地，充分利用“中國荷藕之鄉”的無形資產，在該區域建設了荷藕生態旅遊觀光，該區域周圍無任何污染，空氣新鮮、水質清晰。每年都吸引了不少中外遊客，為招商大造平台。

3、加快擴大勞務，是緩解土地資源矛盾，逐步實現土地規模經營的'有效途徑。

我鎮水面資源比較豐富，但人均耕地只有1畝左右。隨着農業生產技術含量提高，農村剩餘勞動力不斷增多，人地矛盾日益突出，農民隱性失業的問題比較嚴重。事實證明，凡是勞務輸出人數較多的村，老百姓都忙着外出掙錢，相互“攀富”，村裏閒雜人員少，資源糾紛少，家庭和睦，幹羣關係融洽，社會安定。近幾年來，我鎮農村基層幹部克服了勞務輸出是個人行為與集體無關的片面認識，克服畏難情緒，從農村發展和穩定大局出發，解放思想，轉變觀念，增強勞務輸出工作的主動性，幫助農民消除思想顧慮，努力疏通勞務輸出渠道。制定了激勵措施，促進農民儘快走出家門勤勞致富。各村支部書記親自負責勞務輸出，並指派一名主要幹部具體抓，做到有人管事、有人辦事，從根本上解決了勞務輸出一盤散沙的現狀。同時還根據市場的需求及本地傳統特色，由鎮勞動部門選擇一些工種作為重點，開展技能培訓，堅持先培訓，後輸出，根據採集的崗位信息，組織輸出人員有針對性地進行就業培訓。全鎮目前在外務工人員為2.95萬人，佔總勞力的59%絕大多數人員都將承包田轉包給親戚、朋友代種，還有的通過流轉的形式，交給了村集體統一發包，全鎮規模經營流轉面積為56348畝，佔總面積的65.8%。

三、存在問題

前幾年，農民由於税費上交負擔重，農副產品的價格低，種田幾乎年年虧本，有一部分農户不要承包田，有的自己轉包，有的直接丟下承包外出務工，因此，由村集體進行對外招標發包。近年來國家減輕了農民負擔，免交農業税，同時還對種糧田户給予補助，目前農民都要田，造成與村集體爭資源，由於通過招標已簽訂承包合同，目前無法終止，造成上訪率上升。

四、建議

1、繼續鼓勵農户從事二、三產業，將土地向種田大户集中。

2、土地是農民的生活來源，通過流轉的方式由村集體統一發包，將發包所得分配給農民，讓農民收益。

3、繼續推進發展土地股份合作社，讓所有農民參與入股，共同管理。

20xx年九月十三日

土地調查報告5

隨着社會的發展和人們不斷提高的物質文化需求，社會主義新農村建設越來越受到人們的普遍關注這也成為社會主義現代化建設中一項長期而艱鉅的任務。其中農村土地資源利用成為新農村建設的重要內容，農村土地資源的合理有序可持續利用成為新農村建設中的重中之重。

為更好的瞭解農村土地資源利用狀況，優化農村土地資源的利用，為新農村建設提出切實可行且有針對性的建議，暑假期間，我對××村的土地資源利用現狀進行了實地考察、分析研究，並總結歸納如下。

調查目的：

通過對××村土地資源利用狀況的實地調查，以小見大，比較客觀地把握農村土地資源使用的現狀，主要是找出當前土地使用過程中的弊病，從而為優化土地資源配置，提高土地資源利用率，加快新農村建設步伐提供一定的理論依據，並提出切實可行且有針對性的建議。

調查時間：

xx年8月9日——15日

調查人員：

調查地點：

調查方法：

實地考察、訪談、查閲資料

調查內容：

土地資源使用狀況（包括土地類別、有效使用情況、土地規劃現狀等等）

一、××村土地資源使用狀況及特點

××村是一個土地資源相對匱乏的村莊（在當地具有一定的代表性），人口712人，擁有土地面積近850畝，其中耕地面積641畝，林地約50畝，建設用地（包括道路、橋樑、河灘等）159畝。

經調查，××村的`土地使用情況有以下幾個特點：

1.耕地面積少，地少人多

該村耕地共分三等，分別為

一等（平整黃土地） 、

二等（窪地、沙土地等） 、三等（嶺地、拓荒地等） ，（注：圖文不一）各類土地都比例如下圖所示。全村人均耕地面積僅為0.9畝/人，且三等地佔了近1/4的比例，良田面積偏少，再加上一些不當經營狀況，住房擠佔耕地，使耕地面積越發緊張。

單位：畝

2. 地塊多，單塊面積小，缺乏集約性

雖然人均耕地面積很少，但地塊較多，平均每户耕地多於5塊，這就使得單塊耕地面積太小，不適合農機的推廣使用，集約性差，嚴重束縛了勞動力。

二、存在的問題

1.耕地使用不規範情況較多

目前，由於我國實行土地承包30年不變，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下户時農户、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法對土地資源的合理利用帶來了很多弊病。一則村裏的人口變動使土地多寡現象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重蠶食了有限的耕地。

2.粗放經營，有耕地閒置狀況

由於耕地面積較少，僅僅靠農作物收成無法維持生活，多數居民選擇了外出務工，有的甚至舉家外出。農田便讓給其他人種，這樣一户種着多户的地，粗放經營，廣種薄收，或者乾脆不種，造成農田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續發展。

土地調查報告6

農村土地承包合同，是指農村集體經濟組織（或者村民委員會）作為發包方，與承包方之間就集體享有所有權或使用權的土地、山嶺、草原、荒地、灘塗、水而等自然資源所訂立的承包經營合同。農村土地承包經營合同制度大大提高了農業勞動者的生產積極性，從而使家庭承包責任制成為農業生產的基本經營方式，成為黨在農村的一項基本經濟制度。

因此，正確及時的審理各種農村承包合同糾紛案件的意義就非常重要。但是，在長期的司法實踐中，土地承包糾紛案件無論在審理中還是執行中都感到比較棘手。原因在於，相關的法律法規規定的不夠詳盡，致使各法院在審理此類案件時作法不一，執行中判決內容不易執行，即使採取強制措施也無法達到最終目的。

土地承包案件的審理難、調解難、執行難己嚴重影響到了司法的統一和司法權威的樹立。接上級法院通知後我院積極組織力量，對我院的土地承包糾紛案件進行了摸底調查，初步掌握了糾紛的基本情況，分析了原因，並提出了相應的建議和對策。

一、土地承包糾紛案件的類型

1、發包方提前終止合同，承包方起訴要求繼續履行此類糾紛在村委換屆後表現更為突出。

2、在承包合同履行過程中由於物價上漲，土地使用價值提升等原因，致使原承包費過低，發包方要求提高承包費，雙方發生糾紛。

3、承包方因經營不善，沒有取得預期利益，或取得利益過低，導致拖欠承包費。

4、因婦女離婚、出嫁等原因未能取得承包地，從而引發糾紛。

二、存在的問題及原因

1、法律規定過於原則，可操作性不強。雖然《中華人民共和國農村土地承包法》已頒佈實施，但是由於實施時間較短，相關配套規定和司法解釋較少，往往土地承包案件又非常複雜，涉及到許多民間習慣、村規民約，審理中法官感到很吃力。

2、訴訟中農民的證據意識差，訴訟知識貧乏。農民的文化素質法律意識整體偏低，在發生糾紛時不太懂得怎樣進行維權，在訴訟中經常走彎路，無謂的增加訴訟成本。

3、合同形式不規範，在對外承包土地時，基本上都能簽訂書面合同，而在具體經濟組織內部都很少簽訂書面合同，只是幾個人用尺子一量，就算定下了。另外，土地管理部門很少頒發土地承包經營權證書，發生糾紛時，雙方難以説清。

4、根據法律規定對外承包土地等重要事項需經過民主議定程序，即由村民大會或村民代表大會，進行公開決定，但實際上村民大會或村民代表大會很難召開，更不要説民主議定重要事項了。因此許多土地承包沒有經過此程序，有的甚至只是幾個主要的村幹部決定後，就對外承包。

5、村委的換屆選舉引起承包合同糾紛普遍存在。現在農村選舉制度在實行中不完善、不健全，競爭中混雜着家族勢力等非正常因素。新一屆村委上台後，或因承包方是競選對手的人而進行打擊報復，或對前任村委工作不滿意，於是找種種理由，隨意解除合同或乾脆不經協商另行發包給他人，造成糾紛。

6、村組幹部素質差，工作能力有限。在因人口變動需進行土地調調整時，不能正確理解政策規定，分地不均。並且，現行法律對村組幹部制約過少。部分幹部無所顧及，用手中的權力鉗制農民，以此收受賄賂，索要錢財，或以權謀私搞暗箱操作，給自己的`親友多分地、分好地。

7、歧視婦女，損害婦女的承包權。《中華人民共和國婦女權益保障法》第三十條明確規定，“農村劃分責任田、口糧田及批准宅基地，婦女與男子享有平等的權利，但有些地方在承包過程中明顯歧視婦女，剝奪出嫁、離婚、婦女的土地承包經營權。婦女出嫁後發包方要求收回承包地，婦女離婚、喪偶時土地承包經營權得不到保障。特別是婦女離婚後，與原夫不在同一經濟組織的，土地承包經營權變更容易受到侵害。

三、對策及建議

1、建議司法機關和各級行政部門儘快作出相應的司法解釋和與《中華人民共和國農村土地承包法》相配套的規章制度，完善土地承包的具體實施意見、細則。以便為人民法院及時妥善解決土地承包糾紛提供充足的法律依據。

2、在立案中應注意把好立案關。我們認為，對於土地糾紛案件，法院只能受理侵權糾紛，對於要求村民待遇的訴訟和要求調整土地的訴訟應慎重對待，我們認為該類糾紛不屬法院主管的事項。村委委員會和村委小組是農村村民自治組織，它代表村委管理屬於村民集體所有的土地，調整土地或要求分配土地屬於村民自治的事項，法院不應當也沒有權力去處理該類事項。目前，並不是所有矛盾糾紛法院均能行使審判權予以調整。

3、合理運用情事變更原則，由於土地承包合同成本回收期限較長，一般合同的期限都比較長，其間土地升值物價上漲等因素都可能出現，審理中應注意在保護雙方合法權益的情況下，充分考慮各種因素運用情事變更原則。

4、農村土地糾紛，仍應當發揮政府的行政管理職能，鄉、鎮政府要加強對村基層幹部行為的監督，對其不經民主議定程序的行為及時介入，給予糾正。

5、加大對村組幹部的培訓力度，提高其理解和執行國家政策的能力，強化其法制意識，履約意識，減少糾紛的發生。各級政府要定期對村組幹部進行培訓，聘請有關專家、學者授課。同時加大監督力度對工作能力低下，羣眾意見大的幹部要堅決撤換。

6、進一步加強對農村婦女的保護，貫徹男女平等思想。徹底消除人們思想中，那種“嫁出去的閨女潑出去的水”等陳舊思想。

7、充分發揮法官的“釋明權”，在訴訟中由於農民法律、文化素質較低，理解能力有限，這就需要法官在審理過程中，就相關法律的理解、可能出現的訴訟後果等對當事人予以詳細的説明。

土地調查報告7

經過改革開放二十餘年的洗禮，目前農村經濟已進入不斷向市場經濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐，農村經濟已逐步出現這樣一個明顯特點：土地活則經濟活，土地流轉正成為推動農村經濟實現新一輪發展的“興奮點”。

我縣作為一個欠發達的內陸山區農業縣，如何緊緊把握農崐村經濟發展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實現方式和途徑，促進農村土地規範、高效流轉，全面盤活、開發利用好土地這一與發展經濟聯繫至關密切、潛能極為巨大的生產要素，對加快發展縣域經濟具有重大的現實意義。帶着這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況的進行了一次認真的調查。

一、我縣土地流轉的基本特點和成效憗

據不完全統計，我縣土地的流轉面積達7.62萬畝，其中耕地1.8萬畝，山林3.5萬畝，果園2.2萬畝，水面0.12萬畝。調查中，我們發現土地流轉較好的主要。中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮，這些鄉鎮土地流轉的面積約佔全縣的54%,其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝(其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝)。綜觀我縣土地流轉情況的，主要具有三個明顯的特點：

1、流轉的面積逐步擴大。從1995年實行第二輪土地承包責任制以來，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬畝，今年已達7.62萬畝，增長了3.5倍。特別是近兩年來，初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計，全縣一次性流轉崐面積達20畝以上的就有370餘宗。

2、流轉的形式不斷豐富。據調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式：一是委託代管，即外出務工的農户委託親戚、朋友、鄰居耕種，税費負擔與收益分配由代管人與委託人簽訂書面或口頭協議商定，全縣有80%以上的屬崐於這種形式。二是反租倒包，即鄉、村。體根據結構調。等需要將承包户的土地租過來，然後又轉租給原承包户或其他農户。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農户的200畝稻田，然後又轉租給原來的農户或其他農户，用來。中連片開發無籽西瓜。三是股份合作，即。體或個人以土地入股，與他人或單位進行共同開發經營，分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術和資金，連山鄉宋家洲村的9户農户以118畝稻田入股，實行股份合作，共同開發優質葡萄。這種分户管理的股份合作形式既解決了種田大户無田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術搞開發的矛盾。四是。體重新發包或轉包，即村組將。體“四荒地”、農户棄耕拋荒的土地重新發包或轉包給農户。如團河鎮向陽村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地(其中耕地80畝，河灘荒地40畝),經。後崐以2.5萬元/年的租金，發包給本村3户農户，規劃用於建崐立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養殖場。憘五是對外招租，憗即村崐組。體將。中連片的低產田，或將。體原來統一經營或承崐包的山林、果園、水面及荒地，以招標的形式租給大户經營。團河鎮官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發包崐給兩名洪江籍的農户，承包期20年，承包者帶資金和技術落户團河，發展板栗和臍橙等優質水果。此外，拍賣、以租抵債等形式在土地流轉中也佔有一定的比例。

3、土地跨區域流轉逐漸增多。隨着農村經濟的發展，土地潛能的不斷釋放，許多能人大户已不滿足於本地有限的土地資源，從而使土地跨村、跨鄉、跨縣流轉的面積逐步擴大，土地經營逐步打破了傳統的區域界限。據初步統計，全縣跨區域流轉的土地已達1.9萬畝，佔全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮就對外(外縣)招租1100餘畝。連山、坪村、林城鎮等交通方便的鄉鎮，對外更具吸引力。地靈鄉的草莓大户吳國華就到坪村承包了稻田20畝，在國道邊發展草莓；若水鎮的胡清在連山承包30多畝耕地，同時轉戰懷化鴨嘴巖租賃荒山發展脆蜜桃。

我縣土地流轉雖然起步較晚，但產生的效益和影響是十分明顯和積極的。一是推動了農村產業結構調。不少能人租賃。體或個人的土地，不再侷限於耕種質次效低的農作物，而是逐步傾向於作物耕種的多樣化、規模化，由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優質水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已湧現出了一批調。結構的“排頭兵”,為推動全縣農村產業結構調。作出了示範。如坪村鎮大順村張光前崐等6户農户承包耕地84畝，全部改種水稻為種無籽西瓜、葡萄、草莓等，帶動了當地農民調。產業結構，加快了全鎮產業結構調。的步伐。在他們的帶動下，全鎮有120多户農崐户參與承包土地300多畝，用於種植無籽西瓜，獲得了很好的收益。憘二是促進了農村剩餘勞力的合。轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能，同時又進一步解放了勞動力。據不完全統計，全縣大約有2萬餘名農村勞動力將耕地崐以流轉的形式處理後，紛紛外出經商、開店、打工，從而有效解決了目前農村勞力過剩、棄耕拋荒現象嚴重的問題。崐憘三是提高了土地使用價值。土地合。流轉後，土地逐步向大户和能人。中，經營者實現了市場化、規模化的生產，崐改變了農村經濟長期存在的品種老化、管理落後、經營小崐打小鬧的不良佈局，使土地的潛能得到了大幅度的釋放。崐如坪村鎮農户張崇華承包了32畝耕地，用來種植無籽西瓜，崐今年產值達2.8萬元，而32畝耕地用於種植水稻總收入僅1.崐4萬元，只有種植無籽西瓜的50%。

四是培植了一批農村崐大户。憗隨着土地流轉的推進，生產要素不斷向生產大户和崐能人。中，實現了生產要素的優化配置，使生產大户和能人有了“用武之地”,一批發展農村經濟的大户脱穎而出。目前，全縣承包5畝土地以上的經營大户就有2100餘户。黃茅鄉白洋村陸明建等9户農民於1997年租賃本村300畝荒山，承包30年，至今已累計投入資金11萬元，栽種優質板栗20xx株，優質梨樹3000多株，楊梅、碰柑、脆蜜桃等崐1000多株，預計進入盛果期產值可達25萬元以上，可以為15人以上提供勞動就業機會。

二、我縣土地流轉存在的問題憗

我縣的土地流轉經過幾年的發展，取得了一定成效，推動了了農村經濟的發展，但是由於思想意識、機制束縛崐等因素的影響，我縣土地流轉仍存在許多突出的問題，這些問題嚴重影響了我縣土地合。、規範、高效流動。這些崐問題主要表現在：一是土地流轉的組織引導乏力。憗我縣土地流動主要是農户自發進行的，個體化傾向較重。各級黨委、政府缺乏有效的組織和引導，至今沒有規範的政策指導操作，沒有明確具體的部門規範管理，致使我縣農村土地難以實現規範、有序和高效流轉。二是土地流轉的市場培育滯後。全縣幹部羣眾“土地市場”的觀念十分淡薄，縣、鄉、村三級都沒有建立為土地流轉服務的中介組織，崐市場培育嚴重滯後，從而導致土地流轉的供求信息、交易管理都存在諸多問題。三是土地流轉的檔次不高。主要表現在兩個方面：其一是流轉的形式檔次不高。我縣土地流轉絕大部分仍屬最低層次的委託代管形式。在我縣7.62萬崐畝流轉土地當中，委託代管形式佔82.4%以上。堡子鎮流崐轉的1235畝土地當中，委託代管形式流轉的就達1000餘畝，佔流轉總面積的81%,其它形式流轉的僅佔19%。而實踐崐證明，低層次的委託代管所產生的效益仍然是比較低的。其二是流轉地的開發檔次不高。許多流轉地仍處於自發的、粗放的、低層次的經營狀態，流轉規模小、投入低、科技崐含量不高、抵制市場風險的能力不強。林城鎮一户居民低崐價承包了8畝良田，但一年四季都是栽種一些“大路菜”,幾分至2角錢一斤，效益很低，連上交那低得不能再低了的租金也成了問題。四是土地流轉的管理欠規範。由於至今沒有指導性文件，沒有具體的部門組織管理，導致土地流轉的管理欠規範。主要表現在：流轉雙方忽視必要的法律手續；交易監督滯後，.體“暗箱操作”仍有發生；流崐轉服務體系欠完善，流轉的檔案、信息、價格都沒有規範崐建立；利益保障還比較乏力，一些流轉地的經營者反映要進一步寬鬆環境，支持他們生產發展。

三、促進我縣土地合。有序流動的對策建議

根據我縣土地流轉的現狀及存在的問題，我縣要實現崐土地的規範高效流轉，應從以下幾個方面下功夫：

1、提高認識，將推進土地流轉作為實現農村經濟新崐一輪大發展的.關鍵來抓。土地是最重要、也是最基本的生崐產要素，“土能生萬物，地可發千祥”就高度概括了土地崐的。巨大潛能。但從新的農村經濟發展形勢來看，離開了土崐地流轉，土地的潛能發揮受到了極大的束縛。長期形成的崐土地平均擁有、所有權和經營權機械統一的模式已明顯不崐適宜農村市場經濟和現代農業的發展。要打破這一沉悶局崐面，就必須讓土地流轉活起來。因此，各級黨委、政府和崐涉農部門要切實提高對土地流轉的認識，要充分認識土地崐流轉對合。配置農村土地資源，推動農村經濟新一輪發展崐的重大意義的認識，充分認識土地流轉是進一步深化和完崐善農村雙層經營體制改革的需要，切實加強對土地流轉的崐領導。要大力解放思想、轉變觀念，牢固樹立“土地市場”崐的觀念，轉變領導方式和職能，利用市場引、政策推、行政促、典型帶等方式，大力活化土地這一生產要素，積極崐加快土地流轉的進程。

2、強化宣傳和引導，使土地流轉由自發逐步轉向自土地是農民的命根子，羣眾是土地流轉的主體。因此，崐要抓好土地流轉，必須千方百計調動廣大羣眾的積極性。崐憘一是要加強對土地流轉現實意義的宣傳。憗要充分利用電視、崐廣播、牆報等多種形式加強對土地流轉意義的宣傳，通過崐宣傳，讓廣大農民羣眾充分認識盤活農村土地對發展農村崐經濟、增加農民收入的重要性。基層幹部要深入村組，深崐入到土地流轉過程當中，向羣眾講清盤活土地與固守原有崐土地甚至棄耕拋荒的利弊，通過前後效益對比，提高農民崐對土地流轉的重要性的認識。憘二是要加強對土地流轉典型崐的宣傳。憗對那些在土地流轉過程中，觀念較新，經營效益崐較好的經營大户要充分利用各種媒體進行大力宣傳，切實崐發揮典型的帶動作用。通過宣傳，讓更多農村或城鎮的富崐餘勞動力感到經營土地有利可圖，從而自覺投入到土地流崐轉當中，利用好土地資源，推動農村經濟的發展。憘三是各崐級黨委政府、基層幹部要善於調動農户的積極性。

土地調查報告8

接到市政府研究室的通知後，我縣高度重視，專門成立了由主管縣長為組長，政府辦、農委等相關部門參與的調查組，深入到各鄉鎮，通過召開鄉村幹部座談會、走訪農户、問卷調查等方式，對全縣農村土地流轉情況進行了全面認真的調查。現將有關情況作以簡要彙報。

一、我縣農村土地流轉的現狀

近年來，我縣緊緊圍繞農業增效和農民增收這個主題，切實把推動土地流轉作為促進“三農”工作的重點來抓，強化引導，注重規範，使農村土地流轉呈現出了較好的態勢，有力地促進了農業結構調整，加快了農業產業化經營和農村經濟的發展步伐。從調查的情況看，我縣農村土地流轉主要有五個特點：

1、流轉規模日趨擴大化。我縣耕地總面積＊＊萬畝，其中水田＊＊萬畝，旱田＊＊萬畝，人均耕地面積6.15畝。家庭聯產承包責任制實行以來，我縣農村土地流轉規模小，數量少，範圍窄，並且多是一種零星、分散式的流轉。但自20xx年以來，隨着農村經濟的不斷髮展，特別是勞務輸出規模的不斷壯大，農民的擇業渠道日益拓寬，許多農民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農村土地的流轉。加之專業大户、農業龍頭企業、下崗職工等紛紛進入農業領域創業開發，擴大了對流轉土地的需求。20xx年我縣土地流轉面積達到15.1萬畝，佔總耕地面積的11.1%，20xx年全縣土地流轉面積達16.6萬畝，佔總耕地面積的12.2％，同比提高了1.1個百分點。

2、流轉形式日趨多樣化。從調查看，我縣的土地流轉主要有四種類型。一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的經營權轉移給其他農户，承包方與發包方原承包關係不變。目前這種形式是我縣土地流轉的主要形式。20xx年全縣轉包土地面積達x萬畝，佔土地流轉總面積的x%。二是租賃型。就是農户將土地租賃給本集體經濟組織以外的單位或個人。20xx年以這種形式流轉土地的面積達x畝，佔土地流轉總面積的x%。三是互換型。為了耕種方便或發展規模經營的需要，農户之間或農户與集體經濟按照自願、互利的原則串換承包地，原承包關係不變。20xx年以互換的形式流轉土地x畝，佔土地流轉總面積的x%。四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與公司經營，按照風險共擔的原則，與公司結成共同體。目前全縣有x畝土地以入股型進行流轉，佔土地流轉總面積的x%。

3、流轉主體日趨多元化。過去農村土地流轉主要在農户間進行，參與的主體也主要是農户。現在，參與農村土地流轉的主體除農户外，工商企業、科研機構、城鎮居民等都紛紛下鄉租地、包地開發農業。20xx年農户間的土地流轉面積為13.7萬畝。非農業户參與土地流轉達到300多户，流轉面積達x萬畝。

4、流轉用途仍呈單一化。從調查的情況看，流轉後的土地用途基本都是用於種植業生產，搞其他行業的較少。20xx年土地流轉後用於種植業生產的達x畝，佔流轉總面積的90.3%，20xx年土地流轉後用於種植業生產的達x畝，佔流轉總面積的88.6%.

5、流轉效益日趨綜合化。從調查的情況看，土地流轉對於農村經濟發展，促進農民增收起到了積極的推動作用。一是提高了農產品品質。土地流轉使土地向種田能手轉移，形成規模經營，促進了農業機械化水平的提高，統一了糧食品種，提高農產品品質，增強市場競爭力。二是節約種糧成本。土地經過流轉形成規模經營，生產者可以對規劃決策、組織生產等各方面進行科學安排，合理配置，精確計算，從而實行科學種田，節約成本，提高效益。三是增加了農民收入。從調查的情況看，土地流轉之後，對促進農民增收主要體現在三個方面：一方面轉出方增加了地權收入。20xx年，農民人均轉讓承包土地土地經營權收入達x元。另一方面，轉出方從事二、三產業或外出勞務獲得新的收入。僅20xx年，我縣外勞務輸出實現總收入x萬元，拉動農民人均增收650元。再一方面，轉入方形成規模經營，增加收入。據統計，20xx年，土地流轉的轉入方平均增收x元。

二、存在的問題

從調查的情況看，我縣的土地流轉仍處於較低層次，流轉範圍較窄，流轉的規模較小，流轉的層次不規範。主要表現為“五多五少”。

一是農户間轉包的多，租賃、轉讓、拍賣等流轉形式少。全縣轉包土地x畝，佔土地總流轉面積的x%，其收益普遍偏低。土地租賃的收益較高，全縣土地租賃總面積x畝，僅佔總土地流轉面積的x%。農村土地轉讓、拍賣等流轉形式發展緩慢。

二是流轉給一般農户的多，流轉給專業大户的少。全縣土地流轉共涉及x户，其中流轉給一般農户的達x户，而流轉給專業大户的僅有x户，佔總户數的x%，沒有形成規模效應。

三是流轉期短的多，期長的少。20xx年全縣土地流轉期5年以下的土地面積為x畝，佔流轉總面積的x%；流轉期在5年以上的土地面積為x畝，僅佔流轉總面積的x%。這種情況容易出現短期行為，不利於土地的可持續利用。

四是口頭流轉的多，書面流轉的少。調查中發現，多數農户在土地流轉時，以口頭協議進行流轉的多，未簽訂書面協議或合同。即使有的簽訂了書面協議，內容也很簡單，形式不規範不健全。由於落實“一免兩補”政策使土地增值，部分轉出土地農民借合同不規範的機會索要回土地經營權，引發了很多農村土地糾紛，給農村社會造成了不穩定因素。

五是農户間自發流轉的多，經村集體組織流轉的少。土地流轉多以農户自發的流轉為主，經過村集體統一組織或上報經村集體備案的很少。20xx年全縣土地流轉的x畝土地，經過村集體組織或報村委會備案的只有x畝，僅佔x%。

三、幾點建議

加快農村土地流轉是提高土地集約化使用、推進農業產業化經營、加快小城鎮建設、增加農民收入的有效途徑，是解決“三農”問題的現實選擇。結合＊＊的實際，我們認為要加快土地流轉進程，提高土地流轉質量，需抓好以下四項工作。

1、要把轉變農民的思想觀念放在首位，不斷提高農民流轉土地的.積極性。讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要大力宣傳政策法規。要大力宣傳《土地承包法》、《合同法》以及中共中央《關於做好農户承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策法規，教育廣大農民和基層幹部知法、懂法、用法。要加大典型引導力度。鄉鎮和涉農部門要充分發揮外出創業有成人員和種田大户的典型示範作用，用身邊的事教育身邊的人，使農民看到實實在在的效果，從而轉變思想觀念，投身非農產業，加快土地流轉。

2、要把加強管理作為根本，不斷規範農村土地流轉行為。一方面，要加強土地轉出方的管理。對農户自發的土地流轉行為，教育引導農户簽訂流轉協議，並報所屬村集體經濟組織備案。要規範鄉村集體經濟組織參與土地流轉的行為，不得以任何名義強迫農户流轉土地，也不得阻撓農户自願合理地流轉土地。另一方面，要加強土地轉入方的管理。為防止土地投機行為，已流轉的農村土地，受讓方不得進行再流轉。土地流轉年限不能超過農户家庭承包土地的剩餘承包期。流轉期滿後，經雙方協商，可續簽土地流轉協議。應引導有條件的地方探索組織以股份制為基礎的農業公司，農户間以土地使用權為股權，本着自願、互利的原則，發展土地股份合作制。

3、要把加快勞務經濟發展作為重中之重，不斷拓寬農村土地流轉的空間。要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業創造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，為農村土地流轉創造必然條件和有效空間。

4、要把提供優質服務突出出來抓，為農村土地流轉營造良好的環境。一要建立健全組織體系。要把土地流轉工作納入縣、鄉兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合、協調、統一領導當地的土地流轉工作。二要積極發展市場中介組織。要注意發展農村土地流轉的中介組織，使土地流轉進入市場，依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行。三要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉後的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。針對農村土地糾紛的實際，縣、鄉兩級應建立強有力的專門仲裁機構，着力解決土地糾紛工作，化解矛盾，理順情緒，排除隱患。從綏稜的實際看，應該抽調農委、信訪辦的人員和公、檢、法部門的退休人員，組成土地仲裁委員會，專門研究解決土地糾紛問題。四要健全農村社會保障機制。要加強以養老保險為主的農村社會保障體系建設，把長期以來農民主要依靠土地作為唯一社會保障的現象轉向依靠基金式的社會保險和保障上來，解除農民的後顧之憂，使農民放心走出去，進而為土地流轉創造良好的條件。

土地調查報告9

近年來，隨着農村經濟改革的不斷深入，涉及農村土地承包經營權糾紛的案件與日俱增，案件類型也日益複雜。農地承包合同糾紛已成為三大涉農案件(其餘兩類為農村税費糾紛和農村徵地糾紛)之首。在這些糾紛的背後交糅着各種利益衝突和傳統觀念與現代文明的碰撞，農村土地問題糾紛已成為社會共同關注的熱點、難點問題。因此，在司法實踐中理性思考有關土地承包糾紛問題，認真總結這類案件的審判經驗，對於維護農民根本利益、穩定農村社區、構建和諧社會具有重要意義。本文根據筆者所在法院近幾年受理農村土地承包合同糾紛案件的情況，分析筆者所在地區這類案件的類型特點及問題成因，探討審理實務中有關農村土地承包糾紛案件的法律適用和一些具體問題，並根據一些案例提出了幾點思考和體會。

一、農村土地承包合同糾紛案件的基本情況

1、案件總量明顯增加。筆者所在法院近幾年受理的案件統計顯示，20xx年我院受理農村土地承包糾紛案件4件，20xx年受理18件，20xx年僅1-5月就已受理23件。農村土地承包案件在民事案件中所佔的比重也逐年增大。

2、集體訴訟和類似訴訟增多。由於村社組織將集體土地承包給他人後引發糾紛，村民起訴，要求確認承包合同無效，或要求將承包地收回重新發包。此類案件往往原告眾多，而且容易引發羣體上訪，法院審理難度大。本院20xx年受理了合川市獅灘鎮任家村3社78户農户訴被告李隆富、任家村3社的糾紛後 ，20xx年又分別受理了任家村1社97户農户訴被告李隆富、任家村1社和任家村5社97户農户訴被告李隆富、任家村5社兩起同類型案件。此外，20xx年2月，我院第一人民法庭受理了雲門鎮太平村3個社、吉福村5個社、任溝村1個社和水碓村1個社分別訴重慶萬壽生物醫藥開發有限公司共10起相同類型的案件。這類糾紛主要反映在家庭承包以外的其他方式的土地承包中。

3、村社當被告的多。雖然土地承包合同糾紛中，既有農户之間的糾紛，也有村組起訴村民或農户的，但目前村組當被告的案件較多。20xx年我院受理的18件農村土地承包合同糾紛中，村社當被告的就有6件，比例高達的33%。村社當被告或因發包土地過程中單方提高承包費標準，或因一地多包，或因收回村民土地，或因農户轉讓承包經營權後另行發包。其中，既有剝奪農村集體組織成員土地經營權的違法行為，也有執行當地政策和依約履行承包合同的“合法”行為。

4、徵地或租地補償費用糾紛增多。隨着城鎮化進程的加快，緊靠城鎮的土地被大量徵用，徵地補償費如何公平、公正地分配，成為農民密切關心的問題，伴隨着徵地款而引發的分配收益糾紛日益突出。同時，很多土地承包糾紛案件，表面看，可能是訴請繼續履行承包合同，或者請求返回承包經營權，但其實質是請求分配因土地被徵用或租用而產生的各種補償費。因筆者所在法院轄區自然資源豐富，近年來，隨着轄區內草街水利樞紐工程、富金壩水電站、西師育才學院、以及一些中小型水泥廠、礦石場的興建，大量糾紛因徵地補償費或租地費分配引發。以前因種地無利可圖而漠視甚至放棄土地經營權的農村集體組織成員，在利益的驅動下突然也對其經營權珍視起來。

二、農村土地承包合同糾紛案件的主要類型

本院受理的農村土地承包糾紛，主要是合同糾紛和侵權糾紛，大致有以下幾類：

1、確認是否享有土地承包經營權的糾紛。主要是因集體經濟組織成員的出生、死亡、婚嫁、農轉非、參加工作等變更引起的糾紛。包括：(1)沒有取得承包地的，是否有土地承包經營權;(2)結婚後，户口未遷出，是否應保留土地承包經營權;(3)死亡後，土地承包經營權是否隨承包地存在;(4)取得承包地後，因升學、進城等，户口也遷出，土地承包經營權是否隨承包地存在;(5)自動放棄承包地，進城經商務工辦企業，但户口仍在原地，土地承包經營權是否存在。

2、經營權流轉糾紛。由於國家“三農”優惠政策的出台，農村土地越來越俏。因以前農村土地流轉手續不完備、不配套，土地流轉行為不規範而引發的土地承包糾紛頻頻發生。一是轉包轉讓型糾紛。税改前，種田效益不高，一些農户將土地讓給他人承包，其税費也相應地由接受者承擔。現在不僅土地税費全免，而且國家還倒補貼，原承包户主張轉包要求被轉讓户退還其承包地，接收户主張轉讓不願退，於是雙方發生糾紛。二是代耕代種型糾紛。以前不少農民棄田荒地，外出務工經商，又不承擔税費和提留等。村幹部為不使税費落空，讓其他農户代耕代種，代耕代種農户又履行了税費義務，且税改時這些耕地面積又納入了代耕代種農户的計税面積。現在原承包户回來了，找代耕户或村組集體要求收回自己的承包地，雙方發生糾紛。

3、土地補償費分配糾紛。前文已經提到，隨着城市開發建設的加快和城鄉建設的迅猛發展，徵地或租地補償費用糾紛逐年增多。需要説明的是，這類糾紛不但包括承包地被依法徵收的承包方請求發包方給付已經收到各類補償費糾紛，也包括原土地承包者請求土地實際耕種者返回已經領取的土地補償費糾紛，還包括表面上訴請返回土地承包經營權實質上因返還土地不能而希望返回土地補償費的糾紛。前兩者案件是單純的給付之訴，後者則需要先確定原告是否享有土地承包經營權以及其承包經營權是否遭到侵害。

4、承包合同糾紛。一是因承包方違約引發的`糾紛。包括在承包合同履行過程中，承包人拖欠承包費和承包人隨意變更土地使用方式等 。其中前者佔此類糾紛的絕大多數，承包人有的是因為對發包方在履行合同義務方面有意見，有的是合同對承包費交納的期限約定不明，有的是因為經營不善，有的是故意不交納承包費。二是因發包方違約引發的糾紛。如在農業承包合同期限中，發包方將農民的承包地隨意收回。這類糾紛既有違約，也包含了侵權。三是因承包合同損害了合同外第三人利益而被請求確認其無效。如本文開頭提到的“李隆富”系列案件。

5、經營權侵權糾紛。(1)違法收回“農轉非”承包地。農户進入小城鎮落户後，集體經濟組織收回其土地 。(2)侵害婦女依法享有的土地承包經營權。承包時對婦女實行有別於男子的歧視性土地承包政策;承包期內強制收回出嫁女承包地。(3)強迫承包方流轉土地承包經營權。基層政府為搞退耕還林等政績工程，假借少數服從多數強迫承包方放棄土地承包經營權，強制收回農民承包地，由村社組織出面進行其他方式的承包。

三、農村土地承包合同糾紛的成因

1、歷史原因造成我國農村土地現狀比較亂，是糾紛產生的歷史性根源。建國以來，我國土地政策多經變化，一直處於一種多變的不穩定狀態。短短的50餘年，歷經了農民土地所有制和土地集體所有制兩個大的階段，導致了農村土地產權關係大混亂。建國伊始的土地改革運動，實現了中國農民夢寐以求的“耕者有其田”，從而確立了農民土地所有制，接下來是互助組運動，1953年開始初級合作社運動，農民的土地入股進行集體經營，1956年上升到高級合作社，剝奪了農民的土地所有權，隨後在全國確立了人民公社制度。直到改革開放，實行了家庭聯產承包責任制，採取土地所有權和經營權分離的制度，成為了中國農村土地產權制度演變過程中的一個重要里程碑，實現了“集體公有，農户經營”。但是因為經營權範圍的限制和“政農不分”的中國特色，實施過程中農民的自主經營權受到嚴重限制。歷史的原因造成了我國農村土地現狀的混亂局面。

2、法律和政策銜接不協調，是糾紛產生的法制性根源。從1983年1月中共中央關於《當前農村經濟政策的若干問題》的出台，到20xx年3月《中華人民共和國農村土地承包法》(以下簡稱《土地承包法》)、20xx年7月最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱[20xx]法釋6號)的實施，歷經20餘年的發展過程中，我國對農業土地承包經營中產生糾紛的解決，走過了主要依靠政策調整到以政策調整為主、法律調整為補充，再到政策調整與法律調整並重直到目前主要依靠法律調整的歷程。法律、政策的多變性和靈活性與土地變動緩慢的過程性、滯後性產生矛盾。例如我國在實行家庭聯產承包責任制後，曾經推廣過“兩田制”，而在這種制度被國家認定不利於土地的長期利用之後，很多地區卻還在積極的繼續施行，與國家政策和法律脱節。

土地調查報告10

一、沙化土地封禁保護區的基本情況

二、實行封禁的必要性

三、封禁區建設範圍、面積

烏拉特後旗沙化土地封禁保護區涉及巴音戈壁蘇木、巴音温都爾蘇木、烏力吉蘇木、那仁寶力格蘇木、巴音前達門蘇木和寶音圖蘇木等6個蘇木，北與蒙古交界，西與阿拉善盟交界，南到烏拉特後旗賽烏素鎮，東至巴盟烏拉特中旗，總面積1600萬畝。共分5期實施，第一期準備實施巴音前達門蘇木和寶音圖蘇木項目區，總面積300萬畝。

四、封禁保護區建設的基本思路

基本思路是：抓住西部大開發的歷史機遇，實施生態立旗戰略，繼續堅持封育保護為主，封造飛並舉的林業建設方針，積極貫徹落實《防沙治沙法》，實行依法治沙。堅持因地制宜，分步實施，預防為主，防治結合，綜合治理的原則;以保護和發展森林資源為中心，保護和恢復植被與合理利用自然資源相結合;以實施國家重點林業生態建設工程為基礎，以防治荒漠化和沙化為重點，以推進林業產業化為突破口，以促進地方經濟發展為目標，依靠科技進步，大面積封禁，小區域治理。力爭封禁5年後，通過自然更新和人工復壯的方法，縮短天然灌木的恢復週期，儘快更新成林，增加生物數量，使植被退化、地區荒漠化擴大的趨勢得到遏制，抗禦風災、旱災等自然災害的能力得到明顯提高。使全旗水土流失、草場沙化、退化問題得到改善，封禁區每年減少水土流失500萬噸，周邊地區的草場得到有效庇護。生態環境明顯好轉，扭轉沙進人退的局面，實現牧業興旺、人民安居樂業的繁榮景象，逐步使 生態、經濟和社會效益協調統一，在內蒙古自治區北部邊疆構築一道綠色的生態屏障。

五、封禁保護的.主要措施及設想

(一)切實加強對封禁保護工作的組織領導。一是切實將封禁保護區建設列為各級黨委、政府的工作重點，組成封禁保護建設工作領導小組，設立專門的辦公室，定期研究和指導工作，確保保護區建設順利有序進行。二是各級領導層層簽訂建設責任狀，制定技術責任制、管護責任制及相應規章制度，各蘇木成立相應的工作領導小組，形成自上而下強有力的領導體系與辦事機構。三是把封禁保護工作完成情況納入對各蘇木鎮領導幹部的實績考核內容，認真檢查驗收，嚴格獎罰兑現。

(二)堅持嚴管林，注重封禁成林的資源保護。一是封禁區嚴格實行禁牧、禁採和禁挖，減少封禁保護區內的人類活動。依靠天保工程，安排護林員，以護林員為基礎，蘇木林工站為依託，森林公安為主體，形成管護網絡。二是加大林業執法力度，嚴厲打擊破壞植被和林業建設設施的違法行為，對一些有影響的典型案件進行曝光，製造輿論聲勢，震懾犯罪分子。三是在封禁區開展大面積的鼠害防治試驗和防治工作，降低害鼠危害程度。四是加強封禁區的森林防火工作，購置滅火工具和裝備，做到有備無患。

(三)堅持封育結合，加大育林力度，人工促進更新復壯。一是在每年雨季來臨的有利時間，對封禁區內有選擇性的進行植苗、補播等多種育林措施，人工促進更新，提高林木覆蓋度。二是加大科技含量，提高成活率。在封禁區內應用新型的抗旱、抗鹽鹼新產品，進行人工種植灌木，提高成活率，降低撫育成本。

(四)堅持生態移民，減輕草場載畜量，恢復生態平衡。為徹底改善封禁區的生態環境，減少人為和生畜對生態環境的破壞，全面推進防沙治沙工作，我旗要實施生態移民，把移民與旗府搬遷、調整生產力佈局、發展工業經濟和移民擴鎮結合起來，採取集中移民和分散移民的形式，妥善安置從封禁區移出的羣眾，使移民能移的出，穩的住，富的快。減少封禁區人口，減輕對生態環境的壓力，嚴格控制載畜量，實現人畜、草畜平衡，從根本上有效控制草原生態環境的惡化。

(五)加大宣傳力度，形成良好的輿論氛圍。通過強化《森林法》、《防沙治沙法》和其它保護森林資源法律法規的宣傳，提高廣大農牧保護生態環境意識，改變傳統觀念，加快封禁保護的建設步伐和保護步伐。

六、主要保障措施

一是加強領導，建立相應的組織機構，明確責任，加強封禁保護區建設工程的組織、協調和管理，切實落實各項工程建設任務。同時組織強有力的管護隊伍，打擊亂牧亂獵、亂採亂伐等破壞活動，並依法處理。二是強化資金的使用與管理，設立建設資金專項帳户，保證專款專用，實行報帳制，堅決杜絕擠佔、挪用、截留現象，使國家和地方投入的建設資金，真正用於保護區的建設和發展。三是多形式、多渠道、經常性對周邊羣眾進行國家和地方有關保護區的政策、法律、法規的宣傳教育工作，增強羣眾的法制觀念和環保意識，使生態保護成為人們的自覺行為。四是加強移民工作的宣傳、發動和思想政治工作，從政策上傾斜，在資金上保證，全力做好移民安置工作。

土地調查報告11

**區**鎮城西村是以種植業為主的傳統產糧區。全村共1800人，4000多畝耕地，除去人均1.3畝口糧田外，還有人均1畝的責任田。近十年來，為摘掉貧窮帽子，城西村不斷進行土地制度改革的探索，大力調整種植業結構，實現了土地分散經營到集約經營、傳統農業到現代農業的嬗變。他們的經驗，對社會主義新農村建設提供了有益的借鑑。

有地沒錢找出路

地處十年九旱的**區**鎮，水資源嚴重短缺，種植玉米和大豆都歉收，加上糧食價格持續走低，即使遇上好年景，一畝大田也很難看到200元錢的純利。1996年以前的城西村農民年人均純收入僅有1800元，遠遠低於**區的平均水平。面朝黃土背朝天，辛苦勞作一整年，有地沒錢的處境讓村民們愁眉不展，村裏70%的勞動力不再堅守土地而湧向城市，全村棄管土地達1300畝，大批土地處於撂荒狀態，土地成了農民手中的“雞肋”。國家莊嚴地把土地承包權交給農民，“30年不變”。然而，守着幾千畝的土地為什麼還會受窮?

城西村一不靠山，二不靠海，是以種植業為主的傳統產糧區。在農副產品緊缺的年代，土地產出效益高，自然是農民的寶。然而到了農產品相對過剩的年代，農民在地裏刨食是刨不出小康的。遇上豐年，即使農民多收了三五斗，也會因為供過於求而壓低了農產品價格，農民收入增長緩慢，有時甚至不升反降。為尋求出路，1996年以來，城西村把目光投向了高效農業，開始種植蔬菜、花卉等經濟作物，村委會帶領全村農民闖市場、交外商、簽訂單。幾年下來，他們發現，種玉米改成種菜養花，並不是問題的根本所在。農民增收難的癥結在於土地，以三五根兒壟為單位的小生產在產業化大潮中無異於井底之蛙，以一畝三分地為單位的獨自經營在激烈的市場競爭中不啻於風中浮萍，即使有點效益，增加的幅度也很有限，村民收入增長仍然不快。要徹底擺脱農民有地無錢的困境，就必須在千家萬户分散的土地上做文章。全村幾千畝土地竟難以承接來自日本的小額訂單需求，這個尷尬成為解決全村土地問題的.導火索。村委會認識到，要提高農業整體效益，就要在土地整合上下功夫，行之有效的辦法就是將分散的土地集中起來，實行集約化生產、規模化經營，真正形成與國內外市場對接的能力。由此，城西村土地改革開始浮出水面。

農民搖身變股東

城西村土地股份制改革的最大阻力首先來自思想障礙。從最初集中土地建現代農業園區，到推行土地股份制成立農業發展有限公司，每個時期、各個階段，無不經歷着思想觀念的撞擊和交鋒。一輩子刨食在土地上的老一代農民，雖然對貧窮充滿着無奈，但沒有田地種，讓他們覺得沒有了依靠。而年輕的新一代農民，寧肯將土地撂荒幾年，也不情願轉讓土地承包權，畢竟，那賴以安身立命的幾畝土地承載着農家未來的希望，除非你能帶給他更多的實惠和長遠的利益。為了打消村民們的思想顧慮，村委會成員分工包户，與村民一筆一筆算清收支賬，解答村民一個又一個問題，先後四次召開村民大會，漸漸消除了農民的擔憂。1998年村委會採取租賃和反租倒包的形式，集中了部分農民撂荒的400多畝土地，建起了大連**現代農業園區，發展訂單農業。一時間，城西村花卉、蔬菜等訂單農業發展迅速，生產規模化程度得到提高，產業優勢日益凸現，村民也一次性得到了固定的租金和承包金。

然而，簡單的土地集中，單純的規模擴大，並沒有從體制上解決一家一户分散生產與產業化經營之間的矛盾。與外商簽訂單時發現，外國人不願意和村一級組織籤合同，因為村不是經營實體，不是現代意義上的公司，根本無法和國際慣例接軌;同時，由於土地承包制的侷限，對外雖由村委會接訂單，但實質上仍是農民個體經營，村一級組織與農民之間沒有形成利益紐帶，相互之間的制約力不強，內部風險很大，這些都讓外商感覺心裏沒底。淺層次的土地流轉形式，不僅沒有解決名不正、言不順的問題，而且嚴重製約了土地統一管理、科學規劃、集約生產，使大規模水、電、路等基礎設施建設很難實施，農業科技很難推廣，投資環境很難改善，從而丟掉了一批大客户。城西村在實踐中認識到，只有通過土地把村民與集體結成緊密型的經濟利益共同體，讓責權利更明晰，才能真正做到風險共擔，利益共享，大幅度提高農民的積極性，保證訂單任務按期保質保量完成。園區建設遭遇着“成長的煩惱”，最終也只能通過更深層次的土地改革來解決。

於是，城西村提出土地股份制的改革設想。**區、**鎮兩級黨委政府頂住壓力，指導城西村迅速推行土地股份制。他們以集體土地及資產作為集體股本，在村民自願的基礎上，將61户農民承包地部分或全部折價入股，成立了大連市農村第一個以土地入股為主要投資方式的股份制企業——大連**農業發展有限公司，按照《公司法》規定，設立了股東大會、董事會和監事會。村民一分地為一股，61户農民共集中土地293畝，折價佔總股本的13.06%;村以集體經營的1300畝土地和水利配套、温室大棚等設施入股，折價佔總股本的86.94%。企業的税後利潤60%用於擴大再生產，40%用於股金分紅，年終一次性分發股紅;公司如發生虧損，則按股份分擔風險。

考慮到土地是農民的基本生活保障，土地股份制在分配方式上打了“折扣”。公司規定，對於農民入股的土地，無論公司盈虧，每年年初，先期支付入股農民每畝保底分紅200元。如果公司年底還有盈利，可繼續分紅。入股自願，退股自由，讓城西村的農民變成股東;產權明晰，利益共享，風險共擔，使得村民和集體真正成為利益共同體。

在公司內部經營管理上，根據個人技術水平和能力大小，股東們既能在公司內承包經營，又可為公司打工，當農業工人。公司建起了國際水平的温室工廠，種植花卉等觀賞植物，僱傭村民統一生產。露作和大棚育種由公司統一提供種子、統一技術指導、統一收購銷售，農民具體操作，利潤由公司和農民按比例分成。蔬菜和桔梗等其他作物，採取農民交納土地承包金的方式，產品由公司統一收購，收益全歸農民。公司還聯合省農科所等科研機構共同進行科技攻關，大大提高了農業科技水平。嶄新的激勵機制極大地激發了農民的積極性，保底收入和年終分紅吸引了越來越多的農民加入進來。與城西村接壤的城東村53户農民主動以472畝土地入股，土門村農民找熟人要求加盟公司。短短6年，公司吸納了226户農民的1757畝耕地，加上村集體1300畝，目前已擁有集中連片、設施完備的入股土地3000多畝，成為**區技術水平最高、生產設施最完備、經濟效益最好的農業公司，在自己的土地上建起了省級現代農業園區。

城西村推行土地股份制，表面看是土地流轉的一種形式，實質是將現代企業制度引入到農業，把公司制企業的管理體制、激勵機制、經營手段、分配方式，成功嫁接到農業園區的經營和管理上，延伸到農村土地使用權的盤活上。這正是用工業化的理念謀劃農業發展，用工業化方式組織農業生產經營，用工業化管理方式辦好農事企業的實踐形式之一。

集約帶來新變化

高效農業在土地股份制的催化下如虎添翼。走進**現代農業園區寬敞明亮的温室生產車間，如同置身於全國乃至世界農業的前沿，無論是農業設施、技術水準、作物品種還是管理方式，都與傳統農業大相徑庭。在這裏，不僅能見到組培室、催芽室、穴播車間、智能温室、微灌和滴灌、克隆技術，還能見到農業工人在花叢樹影間用音樂施肥的新鮮玩意。實行土地股份制後，全村高效農業迅速壯大，種植品種由低效益的糧食、蔬菜、水果，發展到高效益的花卉、桔梗和種苗培育，“**農業”已成為知名品牌，深受消費者歡迎的無公害食品、綠色食品乃至有機食品，已進入商場以及各大超市。園區還是全國最大的蝴蝶蘭生產基地，其高品質的花卉和觀葉植物深受日本市場青睞，農業生態旅遊也隨之興起，成為園區的新興產業，每天都要接待大量參觀人員和來訪的國內外客商。最讓人感慨的是，過去分散種糧，每畝玉米淨收入僅有100多元，平均每平方米土地產出不到2元。實行集約經營後，按國際要求種植和加工高收益品種，實踐的效果是，在陽光温室內種1畝花卉相當於過去種XX畝糧，種1畝蔬菜相當於過去種30畝糧，高水平的土地產出效益等於再造了數十個“城西村農業”。

產業化經營在土地股份制的助推下開創出新天地。實行土地股份制後，園區不僅是農業生產的樣板，還是農產品深加工、保鮮、包裝產業化“一條龍”的樣板，已產生巨大輻射效應，由“點”成“塊”，由“塊”帶“面”，快速提升了當地農業產業化水平。如今，**鎮70%以上的耕地成為龍頭企業帶動下的配套型基地，80%以上的農户都直接或間接地與龍頭企業連接。原來在市場經濟洶湧大潮中風雨飄搖的單個農民，現在與企業形成了“聯合艦隊”，大大增強了抗風險能力。在這個產業化體系中，農民要做的只有一件事，就是按照企業的要求做好本職工作，生產合格產品，然後就等着按照合同約定在企業拿錢。千家萬户的農民把自己作為“車廂”掛在龍頭企業這個“火車頭”上，高速行駛在市場經濟的軌道上。

農民收入在土地股份制的支撐下快速增長。1996年，城西村還是**區有名的貧困村，村集體負債136萬元，農民人均純收入僅有1800元，在全鎮12個村中名列第10位。實行土地股份制改革後，城西村收入水平持續高速增長，XX年全村可支配財力達166萬元，農民人均純收入達1.1萬元，成為全鎮最富的村。據瞭解，城西村有的村民在公司從事種植技術工作，個人全年收入可達1.5萬元。目前，城西村個人存款已佔**鎮的60%。

土地調查報告12

土地是人們長期以來賴以生存的最基本生產資料，是逐年遞減的有限資源。年到年的十二年中，全縣耕地面積減少了8.5萬畝，相當於減少了12箇中和鄉的耕地面積。大量的勞力外出和農產品價格的持續低迷，耕地撂荒面積與日俱增。為此，我們對全縣土地撂荒情況進行了調查。

一、農村耕地撂荒的成因

全縣現在耕地64.4萬畝，其中土19.4萬畝，田45萬畝，人均耕地僅0.93畝。據現在571個村的調查統計，全縣撂荒14670畝，佔耕地面積2.3%，涉及農户7456户，21130人。中和鄉現在耕地7036畝，而撂荒面積佔全鄉耕地面積的8%，嵐峯佔5.2%，二坪佔4.2%。在撂荒地中，60%為坡瘠地邊遠零星地，投入產出比較低。形成土地撂荒的主要原因如下：

1、農業生產比較效益低。從事農業不如從事非農產業的效益高，以種一畝水稻為例，產稻500公斤，收入460元，種子、農藥、化肥等物耗115元（按我們300户農村住户調查資料佔25%計算），請人犁田、栽秧、收割等費用180元左右，畝平純收入165元左右（含自己的勞動量價值），即一個勞動力種一季水稻的淨收入為165元，如果種小春生產，投入產出基本持平，瘠薄地、邊遠零星地更是入不敷出。農民説得好：“在家種田，不如外出掙錢”；“要想奔小康，必須背井離鄉”。農業的比較效益差，是耕地撂荒的主要原因。

2、農村主要勞動力大量外出。由於“在家種田，不如外出掙錢”和農產品價格多年持續走低等原因，去年，外出勞動力18萬人左右（常年外出14萬人）帶回勞務收入8億元左右。外出勞力佔勞動力資源的50%且為主要勞動力。在家務農的基本為“九九、三八”式勞力結構。

3、户口外遷。隨着市場經濟的發展，城鎮化率不斷提高，農民向非農產業轉移越來越多。20xx年12月至年的二年間，全縣農村人口實際外遷20375人（扣減20xx年以來移民安置5386人），在這兩萬外遷人員中，部分土地進行了合理流轉。部分土地形成撂荒，全縣由農户外遷而撂荒佔20%左右，水口就佔33%。

4、土地零星、分散、偏遠、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平鎮團碾村二社，有20餘户由於偏遠、坡高等不便管理而幾乎棄耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定國，他主動種了別人不種的較好的幾畝土地，而自己的偏遠瘠薄地撂荒。

5、基層組織對二輪承包沒有全面理解,拒收外遷户中斷承包關係的土地，當前土地流轉基本處於無序的狀態，特別是基層個別地方對二輪承包、三十年不變的政策，有種片面理解，認為承包土地30年不變，就是土地承包權不能動，動了就違背中央的政策，因此，即使有許多經商户或外遷的農户要求中斷承包關係，基層組織害怕犯錯誤而拒絕接收，也沒有采取任何有效措施加以引導或適當調整，導致農民對承包地初放經營，甚至撂荒。水口鎮的外遷户把承包地交給村社，而村社認為承包期未滿和“30年不變”等原因，拒不接收外遷農民的.承包地51.5畝，佔全鎮撂荒的33%。

二、對農村撂荒地的思考

土地撂荒，是近年來出現的新問題。撂荒説明了部分農民正在擺脱土地對他們的束縛，土地不再是他們謀生的唯一手段，這表明了它積極的一面。但是，土地是不能再生的有限資源，是社會財富之源，我縣人多地少，人均耕地不足1畝，負面影響大。從我縣的實際情況看，如果各級重視、措施得當，組織引導得力，是不會出現較大面積撂荒的。現就對如何處理好撂荒問題，提出以下建議：

1、提高對土地資源和農業基礎地位的認識。土地是財富之母，土地資源是有限的。大力宣傳“土地管理法”，“土地承包法”等法律法規。要認真學習理解“土地承包法”中關於土地經營權流轉問題。根據“土地管理法”第37條“承包經營耕地的單位或個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包經營合同，收回發包的耕地”之規定，對當前農村的撂荒地，村社可按法定程序收回，採取多種方式重新發包。現在，基層對多年撂荒地不問不管，使土地撂荒與日俱增。對現在的撂荒地，可規劃種植為桑樹、果樹和花椒等勞動量不大的經濟作物。

2、退耕還林還草要與減少或避免撂荒相結合。去年，退耕還林2.95萬畝，今年計劃5萬畝。為此，對撂荒地而無法轉包的坡瘠地，即使沒有達到退耕還林還草的要求，也可以列入退耕還林還草的計劃。通過還林還草計劃，消滅較大面積撂荒是完全可能的。

3、建立土地流轉機制，制定縣域土地流轉及撂荒的實施意見，促進土地有序流轉。當前，土地流轉基本處於無序狀態，有的農民寫了個白條或口頭達成協議自由轉換，沒有全面、完整的合同條款，沒有村社發包方的監督，更沒有專門的流轉管理機構，已經出現新的矛盾和糾紛，年全縣農業税尾欠達到71.7萬元，就嵐峯一個鄉1996年以來，尾欠就達97828元，佔全縣尾欠數的13.6%，因土地流轉不規範，有的農民種了別人土地後又不交農業税，村社只能找原承包人，結果雙方都不交農業税，形成農税尾欠和土地撂荒。為此，我們要在尊重土地二輪承包的基礎上，應及時制定全縣土地流轉的實施意見，成立縣、鄉（鎮）兩級的土地託管和恢復土地承包仲裁機構，從而規範土地流轉行為，儘量避免出現新的矛盾和糾紛。

4、實施縣內移民計劃。縣內移民，就是本縣或本鎮範圍內，有組織、有計劃地從甲地到乙地，從山上到山下落户。山區土地少，且多為坡瘠地，畝產不高，土地級差收入低，又破壞生態環境，造成嚴重水土流失，而山下又出現耕地較大面積撂荒。這是一對能克服和避免的矛盾，對那些願下山種地落户的山民，政府對他們的建房審批、子女入學等具體問題的處理上，政策應適度放寬。山區農民的種田積極性極高，如虎峯鎮東山村二社的李德文，就從山上移到山下的正義村落户，種了十幾畝土地。已擺脱了原在山區中當山民的貧困。還有部分山民願下山而找不到田土種，如果鄉鎮做好工作，為他們牽線搭橋、正確引導、撂荒面積就會大大減少，轄區內移民，既是解決撂荒的一個有效途徑，又是山區水土流失得以控制的治本之法，也是消滅山區山民貧困之法，這是一舉多得之事。

5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先進的小型農業機械（如小型收割機械、小型潛水泵等），儘量減輕農民的勞動強度，使之擴大種植面，以及適應當前農村“九九、三八”的勞動力結構，減少農村隱形拋荒或撂荒。

對土地撂荒問題，我們要認真面對，採取切實可行的辦法，既使部分農民向非農產業轉移，又使有限的土地資源得以充分利用，使農村經濟穩定、健康發展。

土地調查報告13

調查時間：20xx 年8月3日至8月8日

調查地點：河北省泊頭市文廟鎮

調查對象：全鎮人民

調查方法：實地考察、訪談、查閲相關資料

調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀

調查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。

隨着我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨着二三產業的快速發展，本村的外出務工經商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散,閒置等問題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優化土地資源配置，實施農業規模經營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業發展。

為了瞭解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下：

一、 本鎮的基本情況

從統計數據來看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經營的農户有4987户20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53户119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，佔承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256户農户。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨着被廢棄的現狀。由於本鎮採取土地入股等形式，依託農民專業合作社和種數糧大户，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。

二、存在的問題

近年來，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的'高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。

1、 現有土地使用不規範

我國實施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落後，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村裏的人口變動使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。

2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規範，引發矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精

神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂合同或合同不規範，大部分土地流轉都沒有合同，更多的是口頭協議。有些人認為籤不籤合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉後再籤合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規範、不完善之處，不規範的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續；另外農户間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作為經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分採取短期轉包的形式流轉土地，由於流轉期限較短，造成轉入户在生產上的短期行為和掠奪式經營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各户經營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組幹部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。

3、 對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。

許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念，不願意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規範。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關係不和諧，有的甚至反目成仇。

4、土地流轉範圍窄，流轉收益少。調查中發現多數農户土地流轉都是發生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動流轉。農户因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大户和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業税、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現象，税費改革後許多農户又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守着、認着、規模窄小地經營着。

三、對策與建議

1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動，採取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。

2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農户對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。

3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。

4、要健全制度，依法規範土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定，規範引導農民依法、自願、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構築縣、鄉（鎮）、村、組四級服務平台，對農民自行協商達成土地流轉協議並要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案並妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自願協商的基礎上，建立穩定規範的流轉關係。使用省裏統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑑證。

5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區於20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。

6、創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩，鼓勵農户依法採取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關係不變的前提下，由享有土地承包經營權的農户自願申請，並以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作製為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農户按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利於提高農民的組織化程度，維護承包農户和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利於壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。

土地調查報告14

國家土地所有權和個人地上房屋所有權的矛盾決定了我國土地使用制度和房屋所有權制度之間必須建立有效的銜接機制。有學者希望通過改變土地所有制形式，依靠土地私有化來解決問題；一些學者希望通過將土地使用權永久化來解決國家土地所有權和個人房屋所有權之間的矛盾。我想在這裏談談我自己的想法。

土地使用權和房屋所有權

土地所有權和土地使用制度是一個完整的法律體系。從根本上説，土地所有權的程度來源於憲法，而土地使用制度則是憲法授權下權利義務的具體安排。

根據我國現行《土地管理法》，土地使用權(居住用地)70年不變。但70年後，權利人必須將土地歸還國家。如果地上房屋使用年限遠遠超過70年，業主必須交出土地和地上房屋嗎？我國《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權期滿，使用者可以申請續期，繳納出讓金，重新登記。這樣，房子的主人可能面臨兩種選擇:要麼交土地出讓金，要麼申請續租；或者放棄自己的房子，由國家行使土地所有權。無論什麼選擇，對消費者來説都是很痛苦的。但由於土地歸國家所有，土地使用權不能永久化，房屋所有權必然受制於憲法規定的土地所有權。

還有一種情況是，當房屋使用年限比土地使用權期限短時，應該怎麼辦？中國居民的房屋折舊年限(不等於使用年限)一般為30至50年，使得房屋沒有使用價值後，房屋所有人仍然有權使用土地。這個問題的解決辦法比較簡單，就是土地使用權期限盡量與房屋使用年限一致。土地使用權期滿，房屋所有權自然喪失。我國現行的土地使用制度借鑑了其他國家的有益經驗，兼顧了我國的實際情況，具有一定的合理性。但從長遠來看，要逐步考慮將商品房的使用年限和土地使用權期限結合起來。通過適當延長土地使用權期限，可以延長房屋的使用壽命，解決可能出現的矛盾。當然，如果房屋使用年限短於土地使用權期限，那麼在房屋沒有使用價值後，應允許原房屋所有人保留土地使用權，在法律規定的範圍內充分行使土地使用權。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有人的利益。

土地使用權的續期與補償

概念問題解決後，還必須考慮以下三個問題:

首先，土地使用權續期的土地出讓金怎麼交？在我國，土地出讓金是一次性支付的，房地產開發商在取得土地使用權時，必須在土地使用權有效期內支付全部土地出讓金。這項規定有利於保護房主的利益。但如果要求消費者一次性繳納土地使用權續期費(土地出讓金)，則會給消費者帶來沉重的負擔。根據土地的價值，根據不同的當地情況，可以制定計算標準，每年可以按標準徵收土地出讓金。房屋所有權人未及時繳納土地出讓金的，土地使用權隨之喪失。這種做法的'弊端在於，當小區內部分房屋業主未按時繳納土地出讓金時，政府有關部門是否有權收回某小區的土地使用權。在人口密集的商品住宅中，這種問題可能經常發生。可行的解決辦法是建立集體談判機制。土地使用權期滿，政府按期收回土地使用權，然後根據法律授權，由政府和業主委員會集體協商，協商結果適用於所有房屋業主。部分房屋所有人未按照協商一致的協議履行土地使用權續期合同的，應當承擔違約責任。這樣可以把權屬問題轉化為債權問題，在小範圍內維護房屋所有權人的利益，大範圍內解決土地使用權續期問題。

其次，當政府有關部門提前收回土地使用權，對房屋所有權人的財產造成損害時，應該如何處理？一般情況下，政府不能違反合同擅自提前收回土地使用權。但出於公共利益的考慮，可以提前收回土地使用權，但應當給予房屋所有權人合理的補償。

土地使用權續期的期限和費用

解決土地使用權續期期限和成本問題必須堅持以下三個原則:

一是統籌兼顧原則，充分考慮一級市場土地出讓金的計算依據和土地保值增值情況，兼顧土地使用者的經濟承受能力和前後法規的連續性；

二是有效利用原則，土地使用權續期期限和成本的確定必須有利於土地的充分利用，必須考慮土地的實際使用情況；

第三，可持續發展原則，制度設計必須有利於土地的不斷增值和財政收入的不斷增加。

現在很多人希望在內地建立類似香港的土地租賃制度。這是一個脱離實際的想法。香港作為典型的殖民地，在港英政府統治時期，為了從土地中獲取財政收入，建立了獨特的土地租賃制度。在強調政府擁有土地所有權的前提下，為了保證政府正常運轉，解決公共設施建設問題，部分土地以名義地價的形式出租給一些機構。其他大量土地公開拍賣，拍賣所得作為政府收入來源。很明顯，這是一個寄生的、權宜的土地使用制度，大陸一定不能完全盲目照搬。

沒有GAI的制度設計可能會帶來一系列問題，而中國的土地制度必須長期考慮。在不改變土地所有權的前提下，在土地流轉過程中要充分考慮地上物體的使用壽命，努力實現土地使用權與地上物體使用壽命的統一。針對目前房地產開發中房屋使用年限與土地使用權期限不一致的問題，根據國務院《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權期限屆滿，土地使用權及地上建築物、附着物所有權由國家無償取得。土地再出租或土地使用權續期，土地使用權會受到房屋所有權的約束，使國家的土地所有權支離破碎，難以發揮土地的效用。

土地使用權期限確定後，具有長期價值的建築物可以批准土地使用權續期。但是，為了獲得新的土地使用權，必須支付土地出讓金。否則對其他土地使用者不公平。土地出讓金按土地的市場價值計算。房屋所有人不願意繳納土地出讓金的，可以將地上建築物捐贈給國家或者他人，由國家或者他人繳納土地出讓金。這一制度不是為了剝奪公民的財產權，而是為了防止土地使用權更新中出現新的不公正現象。如果土地使用權人只需要支付工作費用，就可以繼續擁有土地使用權，那麼國家的土地所有權就失效了；如果土地使用權續期的成本只是土地的增值部分(土地使用權成本=土地使用權市場價格-首次支付的土地出讓金)，那麼國家的土地所有權仍然處於虛擬狀態。只有按照土地使用權的市場價格重新繳納土地出讓金，才能體現土地使用權的價值。土地使用權人未按合同規定繳納土地出讓金的，應當承擔違約責任。

總之，公民只有在土地歸國家所有的前提下，才能擁有土地使用權。如果土地使用權長期存在，不受土地所有權的約束，那麼土地的國家所有權就沒有實際意義。當然，在完善土地使用權的過程中，必須充分考慮房屋所有權人的切身利益，在制度設計中必須處理好各方面的關係。筆者認為，我國可以採取分期分批繳納土地出讓金的方式，隨時提醒房屋所有權人其權利的期限和邊界，國家通過及時、充分、有效的行使，使其土地所有權得到最佳利用。必要時，國家還可以徵收房產税，防止部分公民購房、囤積居奇，從中牟利。

土地調查報告15

向陽鎮當明村農產品流通調查報告我係在寒假期間給每個入黨積極分子佈置了利用寒假時間對家鄉農產品的流通進行調查的任務。我作為一名入黨積極分子也積極認真的對自己家鄉的農產品的流通進行了調查。現將調查的現象和結果做出以下報告。

一、調查目的：

為了使廣西農業職業技術學院商貿管理系的全體入黨積極分子對農產品的流通進行了解，拓展知識，提高自我的專業技能。

二、調查時間：

20xx年1月15日至20xx年2月10日。

三、調查地點：

xx村。

四、調查方法：

查閲資料、訪談、實地考察。

五、調查內容：

1、當明村的交通情況：由於我的家鄉在農村，所以我所調查的是農村的農產品的流通情況。當明村大部分地區都為山地，因為多山所以交痛不是很好。雖然有了公路，但是路很小並且崎嶇不平，所以一般只有農家用的小型貨運車可以通過，所以那裏的農產品銷售往外面的並不多。這樣也造成了農民的種植積極性不高，基本上是自給自足。

2、當明村的主要農產品有：稻穀、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。

3、當名村的農產品種植流通情況：由於當地的交通不是便利所以農產品往外銷售的量不是很大。又因為運費的昂貴所以大部分農民對農產品的種植不多，都是自給自足。如各種菜類基本上是自己種供自家吃就行，很少用於買賣銷售來獲利，同時也因為農產品收入不高，每個家庭都有小孩上學，僅靠務農的收入已經無法供家庭支出，所以

很多農民選擇外出打工賺錢，家裏就留下年紀大的老人幫看家帶小孩。這樣就使務農的人越來越少，農產品也就在不斷的減少。

六、調查結果：

而當地用於買賣交換的農產品主要有：稻穀、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。稻穀買賣銷售主要是在本地的農民之間進行交易，主要是因為近幾年來的天災（乾旱）和蟲災導致一部分的.家庭收入減產，甚至有些家庭種下都沒有可以收穫的。這樣就去找收穫好的人家購買，這樣也節省了運費。而玉米的銷售業是幾乎沒有。因為在農村玉米一般是用來釀酒或者是做豬吃料。機乎是自己家種植夠自己家用。而少部分的也是自己村上相互購買，而柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗，這些農產品主要是運往縣城去銷售。而這些農產品的銷售途徑首先是由當地的一下小的商人去各家各户的收購，當收購達小型貨車一車以後才運往縣城銷售給廠商。由於交通的不方便，所以貨運的價格就相對較高，這樣收購商為了獲利就壓低收購價格。導致農民銷售農產品的收入就很低，造成農民的種植積極性下降。導致大多數農民現在都在砍掉果樹來種植杉樹，等將來買樹木賺錢。

七、調查後的收穫與認識：

此次調查的結果使我認識到了，農村物流網絡不完善、經濟人組織鬆散、鄉村居住分散、交通不方便、運輸成本增高、農民信息不靈、並且由於農民的科技這種水平不高，種出來的農產品質量不是很高，等一切因素造成了農產品的價格低廉，這次的調查讓我認識到了農村的各方面發展都有待加強，同時也認識到了物流行業對農產品的發展起了決定的作用，我本來就是學物流管理專業的，這次的調查使我對物流的作用有了更深的認識瞭解，也更加鑑定了學習物流知識紮實自己的物流管理能力。同時也認識到科技對農產品的發展也起到了決定的作用，其實農村的農產品發展不好的最主要一個原因是，農民沒有科學種植，導致高投入低收穫，並且收穫到的產品質量不好價格就低，農民的積極性才會慢慢降低。

八、總結：

總的來説此次調查的結果是農村農產品的流通銷售缺乏主要原因：

1、農村的交通不便利。

2、缺乏利用科學技術種植農產品。

3、農產品沒有好的銷售途徑。

九、對農村農產品種植和運輸的建議：

1、有句話這樣説“要想富，先修路”，我認為要想把農產品很好的運輸銷售出去首先要修路，只有把路修好了，交通便利了，農產本站有更好的機會運出去銷售。

2、加大科技的投入，沒有科技的投入，產出來的產品質量不高，就會使產品的價格降低，這樣農民就沒有利用可圖，同樣會使農民積極性降低，所以必須大量的投入科學，讓農民都把科學用在種植和護理農產品中上，這樣就會在原來的基礎上少種多收穫，這樣農民種植農產品的積極性才得以提高，農產品多了，質量好了運往外地銷售才能拿到好價錢，好收入。

3、國家應該加大政策支持力度，加強農村農產品運輸管理，提高農產品流通，積極引導鼓勵農民利用科學技術來種植農產品，政府可以派一些農產品研究的專業人員實地勘察，研究當地土質、水質、氣候等因素的制約下，引導當地農民種植適合當地的農產品，這樣農民們才不會盲目的去種植，農民們種植了適合當地的農產品，引導農民利用科學技術種植，這樣農產本站會有豐收，收穫季節到來，農民的農產品銷售不出的時候當地政府應該積極的為農民尋找銷售路線，這樣農民種下的農產品就有銷售路徑，那麼農民種植農產品的積極性就提高。只要農產品的收入高了，農民回家種地有收入了，農民選擇在家務農的機會就更大，那麼也就不會有那麼多的人外出打工，農村的土地才能得到充分利用，這樣間接的減少了留守兒童的人數。