零售述職報告

零售述職報告

小生不才，96年進入零售連鎖，98年終生職業定位該行業。從事的企業為：96萬佳百貨、98沃爾瑪、2001家世界、2006富迪。04年隨發展選址涉足商業地產。從事高管多年職業經驗判斷，零售連鎖業終極追求目標為：資產不斷的積累和增值。而零售連鎖業的資金充裕，加上資本運作，故進入商業地產具有必然性。而作為零售連鎖業的商業地產人職責歸結如下：

一、認真解讀政策，瞭解企業經營能力和目前狀況。

判斷未來市場可能出現狀態，以及未來可能出現的競爭市場，提前進行商業選址規劃《公司戰略性選址》，將公司戰略發展落實到實處，把握入住市場的先機!把每個項目的前期市場調研報告、土地價值評估、房屋價值評估、建築規劃、功能定位、投資報告、超市銷售利潤預算報告、百貨銷售利潤預算(租金價格定位報告，商鋪租金收入預算)、招商策略的制訂並組織運營招商團隊實施。

二、項目選址/評估，目前成功實施的項目：

彭場(百貨大樓)、楊林尾(購物中心+步行街)、漁薪購物中心、汪橋購物中心、五七購物中心、章華購物中心、陳場購物中心、樓河(購物中心+步行街)、通海口購物中心、天門嶽口(購物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峯口(購物中心+步行街)、、監理朱河購物中心，毛嘴(購物中心+步行街)。

三、項目運營後的回顧和分析：

投資回收期約為7-8年。最長的投資回收期不超過12年。總投資回報率在32%。

四、資本運作：

按2010年年初本人提供給中央商務部/開發銀行/農行的融資報告相關數據表明：新增加的商業廣場將服務於鄉鎮的居民人數達到115.67萬人，家庭户數26.83萬户。按目前現有簽訂的項目，計算明年待建的建築面積近10萬平方米。所需的資金(建築+設備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個自用土地項目計算所需的資金缺口將達到2個億左右。

五、制訂全年發展項目選址實施計劃，以及全年投資計劃、協助各分公司進行項目選址。

選址要點：

1商圈人口劃分;

2家庭收支狀況;

3城區人流動向;

4城市規劃和商業發展方向進行判斷;

5選址不要看沿街建築，細查背後狀態;

6項目立地狀況：易達性、也就是我們常講的入店率;

7市場份額的初步判斷，是否可進行商業廣場項目的入住。

六、土地商用價值評估：

主要是就土地進行商業建築後的租金價值。也就是説按市場目前的商鋪租金狀況， 核算該土地建成後的租金價值比是其重點(租金價值比：是以後招商或買鋪的價格的根本依據)

1土地的形態：沿街寬度、深度、長寬比、周遍的側通道(或側街區)的貢獻率、土地長寬比與常規土地長寬的'比率等等;

2項目周遍商鋪的市場租金價格;

3計算土地縱向/橫向遞減後的價值;

4 計算建成後的商用建築體的租金價值。(A建築規劃一般為3.2;B使用面積佔建築面積的比例為72.5% )

七、房屋價值評估：

主要是對地表上建築物，以及相關附着物進行價值評估。

採用的方法為：

1成本計算法、

2市場比較法、

3加權處理、

4綜合評估計算

八、 項目整體的規劃：

1、 主體建築面積的確定：經營能力與市場份額結合後確定主體商業建築面積;

2、 建築羣功能定位及規劃設計：確定整體項目與周遍建築狀況，設計最佳立體人流動線。

3、 整體商業規劃的功能定位：通過市調對主體建築、獨立商鋪、剩餘土地規劃功能定位

九、經營利潤分析 。

其主要體現在：

1超市銷售預算;

2百貨經營預算;

3 租金價格定位。

相關預算：是通過前期的市調相關數據，結合 市場份額計算法、 消費習性推算法、 經營能力分析法彙總計算。

十、 財務分析：

1、明確項目的利潤結構(贏利模式);

2、利潤預算(盈虧臨界線);

3 、投資總額(終極上線);

4、投資回收期/回報率

十一、協助職責：

為保證項目贏利模式具有可實現性，故在以上項目本質任務外;還有三個協助職責：就公司年度發展計劃，提供相關投資所需要的現金流，進行相關的融資報告的撰寫;協助商業廣場：內部建築規劃與商業規劃的人流動向設計調整，特別是百貨大樓的立體動線設計與樓層功能定位之間形成的客流動線，是體現商業建築體的整體租金價值的關鍵環節;督促相關部門按項目進度展開工作，爭取時間差產生的利潤。

十二、相關公司運作模式、組織結構變更等，提交改革方案。

公司經營能力是強弱，是決定企業發展速度的關鍵。所以。。。整體要以集團化作為發展目標，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養殖基地、物流公司、鞋業經營管理公司、服裝經營管理公司、區域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經營管理公司、商業地產公司等各個品項可以作大作強，通過自身網點優勢、拓展其他區域。最終形成多元化集團公司，提升整體利潤空間、在可延伸輻射的區域內做“老大”，形成社會規模效益、政治效益。

十三、團隊建設：

1各分公司發展人員就相關發展選址進行現場傳幫帶;

2以及相關預算進行協助性的指導;

3商業建築規劃的來源分析(建築規劃服從商業規劃);

4培訓相關項目接待人員的項目介紹技巧;

5相關招商人員價格談判技巧和策略。

十四、招商工作重點：

1、根據前期的市場調研、建築功能定位、招商策略組織招商團隊實施;

2、招商團隊的組織結構、招商實施過程中的重大方向調整。總體：以商引商、見好就收、總有一幫炮灰;

3、跟進重點客户的談判以及合同的簽定;

4、為整體項目招商結果負責;

5、制訂相關後期物業管理相關制度流程事宜。