房地產開發項目的投資估算

房地產開發項目投資估算的範圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發費、其他工程費、開發期間税費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成複雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由於不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。

（一）土地費用

土地費用是指取得開發項目用地所發生的費用。開發項目取得土地使用權有多種方式，所發生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的徵收補償費、出讓土地的出讓價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。

（二）勘察設計和前期工程費

勘察設計和前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

（三）房屋開發費

房屋開發費包括建築安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。

1.建築安裝工程費

2.基礎設施建設費

3.公共配套設施建設費

公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的'各種非營種f生的公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、託兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。

在可行性研究階段，房屋開發費中各項費用的估算，可以採用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

（1）單元估算法

（2）單位指標估算法

（3）工程量近似匡算法

（4）概算指標法

（四）其他工程費

（五）開發期間税費

（六）管理費用

（七）銷售費用

（八）財務費用

（九）不可預見費