兩公司合作開發房地產項目如何進行會計處理

會計處理如下：公司以分配利潤為目的合作，一般應與對方協商成立非獨立法人的項目公司(項目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設銀行專户，在會計核算上作為一個會計主體，採取獨立核算，自負盈虧，獨立納税，利潤分成。

假設以甲公司的名義開設銀行賬户，會計處理為：

1.項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時：

借：銀行存款專户

貸：其他應付款甲公司

其他應付款乙公司

同時，甲公司在投入資金時：

借：應收賬款項目部

貸：銀行存款一般結算户

2.開發產品預售時：

借：銀行存款專户

貸：預收賬款

3.預繳税款時以甲公司名義申報

按月計提預交營業税時：

借：待攤費用預交營業税金及附加

貸：應交税費應交營業税

按季計提預交所得税時：

借：所得税費用

貸：應交税費應交所得税

借：應交税費應交所得税

貸：銀行存款

月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由於該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都足以甲公司名義辦理，對外仍屬於甲公司開發的項目之一，因此必須將項目部的財務報表與甲公司的財務報表合併。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應收賬款項目部”與項目部的“其他應付款甲公司”抵銷。

4.結轉收入、成本並形成項目利潤，交納所得税後，對投資方分配利潤時：

借：利潤分配

貸：其他應付款乙公司

5 .項目部業務結束，將全部資產、負債與甲公司(母公司)並賬。

税務處理：

2006年3月6日，為了進一步加強房地產税收徵收管理，國家税務總局下發了《關於房地產開發業務徵收企業所得税問題的通知》(國税發[2006]31號)文件，其中就合作建造開發產品的税務處理問題進行了明確，其中在以分配項目利潤為目的合作建房方面，強調了實質重於形式的要求。

雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由於雙方實質上足共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為，因此，所得税上可以按照實質性投資收益進行税收處理。如果税收上不作為投資處理，那麼就只能作為資金借貸關係處理。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入;房地產企業就可以將分配的利潤，作為利息支出，按税法規定税前列支。

《通知》規定：開發企業應將該項目形成的營業利潤額併入當期應納税所得額統一申報繳納企業所得税，不得在税前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在税前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管税務機關出具的證明按規定補繳企業所得税。根據以上規定，先以開發企業為所得税納税人，按照規定繳納企業所得税，剩餘税後利潤才可以進行分配，即先税後分。而且，作為房地產開發企業，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在税前扣除相關的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應納税所得額徵税。

對合作者分配的利潤，儘管不是實際的`法定股東投資者，但是還是作為股息所得徵税。按照《國家税務總局關於企業股權投資業務若干所得税問題的通知》(國税發[2000]118號)規定：凡投資方企業適用的所得税税率高於被投資企業適用的所得税税率的，除國家税收法規規定的定期減税、免税優惠以外，其取得的投資所得應按規定還原為税前收益後，併入投資企業的應納税所得額，依法補繳企業所得税。