買房投資先用公式算算值不值

考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關係是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。

公式一：

租金乘數小於12

租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入），小於12。

比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那麼它當時的租金乘數是12倍。一般來説，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的`售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的範疇。

投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和税收的影響。

公式二：

8—10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用範圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。

一般來説，回收年數越短越好，合理的年數在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年後交房，當時它的投資回收年數是10．3年。但是到了2005年，由於房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。