在當下這個社會中，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？以下是小編精心整理的小區物業管理報告，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的`習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
目錄
1.概述
1.1軟件項目名稱
1.2軟件特點
1.3軟件主要社會應用
2.項目可行性分析
2.1引
2.2技術可行性報告
2.3系統經濟可行性報告
2.4社會因素可行性分析
3.軟件綜合實訓項目開發計劃書
4.需求分析
4.1功能需求
4.2性能需求
5.概要設計
5.1系統總體設計
5.2數據庫設計
5.2.1概念結構設計
5.2.2邏輯結構設計
5.2.3物理結構設計
6.詳細設計
6.1系統管理模塊詳細設計
6.2日常模塊詳細設計
7.系統的實現
8.運行與測試
9.實訓總結（包含實訓日誌）
10.參考文獻
附件:主要代碼
1.概述
1.1軟件項目名稱
小區物業管理系統
1.2軟件特點
小區物業管理系統採用了當前的主流計算結構模式進行開發，前台開發工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開發語言，eclipse具有易用、通用和開發效率高的特點。
1.3軟件主要社會應用
“物業管理信息系統”通過計算機網絡和專業軟件對物業實施即時、規範、高效的管理。在引入該系統後住户檔案將由電腦管理，通過在水、電、煤氣上設置讀數裝置可以實現遠程自動抄表，減少了業主的麻煩。隨着房地產開發的持續升温，各個小區的各家各户繁雜的服務越來越龐大，物業管理業務的複雜性也隨之上升，再加上智能化小區這個概念的引入，物業管理逐漸趨於信息化高效率化，因此許多物業管理公司已引入了該系統，服務中心在接到業主報修後，會立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務質量。每月電腦會自動將各項費用匯總，並打印出統一的收費通知，大大節省了物業管理公司的人力、物力投入，降低了成本。
2.項目可行性分析
2.1引言
目前國家建設部房地產業司已將是否使用計算機進行管理列入了物業管理公司評定級別的項目之中。此舉大大推動了“物業管理信息系統”的發展。隨着人們生活水平的提高和房地產業的不斷的完善，大型的房地產企業結構中，物業管理的部門結構成為其中的一個細化。
隨着房地產開發的持續升温，各個小區的各家各户繁雜的服務越來越龐大，物業管理業務的複雜性也隨之上升，再加上智能化小區這個概念的引入，物業管理逐漸趨於信息化高效率化，因此許多物業管理公司已引入了“物業管理信息系統”，即通過計算機網絡和專業軟件對物業實施即時、規範、高效的管理。在引入該系統後住户檔案將由電腦管理，通過在水、電、煤氣上設置讀數裝置可以實現遠程自動抄表，減少了業主的麻煩。服務中心在接到業主報修後，會立刻打出工程部的報修單，提高了日常維修的服務質量。
2.2技術可行性報告
小區物業管理系統採用了當前的主流計算結構模式進行開發，前台開發工具選用eclipse。eclipse是一種可視化的、面向對象的java開發語言，eclipse具有易用、通用和開發效率高的特點。後台的數據庫開發工具選用了mysql，它能夠處理大量數據，同時保持數據完整性並提供許多高級管理和數據分配功能。
面向對象編程的概念
面向對象的程序設計(object-orientedprogramming，簡記為oop)是eclipse誕生的基礎。oop立意於創建軟件重用代碼，具備更好地模擬現實世界環境的.能力，這使它被公認為是自上而下編程的優勝者。它通過給程序中加入擴展語句，把函數“封裝”進java編程所必需的“對象”中。面向對象的編程語言使得複雜的工作條理清晰、編寫容易。
統程序設計和編程方法兼容，只是部分面向對象反而會使情形更糟。除非整個開發環境都是面向對象的，否則對象產生的好處還沒有帶來的麻煩多。
mysql簡介
mysql是一個小型關係型數據庫管理系統，開發者為瑞典mysqlab公司。在20xx年1月16號被sun公司收購。而20xx年，sun又被oracle收購。mysql是一種關聯數據庫管理系統，關聯數據庫將數據保存在不同的表中，而不是將所有數據放在一個大倉庫內。這樣就增加了速度並提高了靈活性。mysql的sql“結構化查詢語言”。sql是用於訪問數據庫的最常用標準化語言。mysql軟件採用了gpl（gnu通用公共許可證）。
2.3系統經濟可行性報告
隨着計算機技術的飛速發展，計算機在企業管理中應用的普及，利用計算機實現企業人事管理勢在必行。21世紀是一個充滿競爭和挑戰的世紀。在這個世紀中，高效化、系統化、規範化、自動化已成為現代企業的代名詞。做為我國支柱產業之一的房地產業在當今智能化小區的發展的驅動下，在當今信息時代的推動下，擁有自己的一套特色的小區物業管理系統是非常必要的，與小區內繁多的硬件設施相比較，傳統的手工式的管理方式已經無法適合當今的龐大的數據處理和精確的運算需求，所以一套精美完善的小區物業管理系統是提高工作效率節省人力物力的有效解決方案。傳統的管理方式，對物業管理人員要求數量多，耗資高，錯誤率高，工作人員流動和對新人的培訓經費也是不小的開支。一套完善的小區物業管理系統可持續使用並能隨着時代和工作的需求不斷更新，一期投入終身受用，按長期的使用計算，開發系統的造價平均到每年與傳統式的管理方式的年耗資本相對比，性價比是可行的。
2.4社會因素可行性分析
一、油田物業管理的主要工作內容與特點
（一）油田物業管理的主要工作內容
第一，各類房屋建築的管理與維護。在物理管理過程當中，一方面要對辦公所用的房屋建築進行時常的保養與維護，另一方面還要對生活住房、休閒娛樂設施進行修繕，保證各類房屋建築設施的功能正常，減少在使用過程當中所帶來的損壞，使油田物業能夠保值、增值。第二，各類設備的管理與維護。除了管理與維護各類房屋建築之外，對通訊、消防、空調、給排水等設備的管理與維護也是油田物業管理工作的重點，這些設備能夠正常運轉才能保證油田生產、生活質量。第三，保證各種生活、工作場所的清潔衞生。在物業管理的過程當中，保證各種生活、工作場所的清潔衞生，是為油田職工及其家屬提供良好環境的基礎工作，所以提高物業管理工作的質量，保證各種場所的清潔衞生也非常重要。第四，提供各種來賓接待、內部會議服務，在有來賓或是會議時，油田物業管理還需要提供音響操作、花卉擺放以及會場佈置等服務。第五，提供保安及消防服務。保安及消防方面的服務，主要指的是停車場管理、門衞安全監控等等，這塊工作內容在油田物業管理中也較為重要，具有較強的服務性，而且具有較高的服務難度。
（二）油田物業管理的特點
從上面所總結出來的油田物業管理主要內容就不難看出，在物業管理工作中主要存在着繁多、複雜、細化以及多變等特徵。一方面油田物業管理服務工作的覆蓋面較廣，需要應對的工作繁多；另一方面工作內容上較為複雜，再者就是很多工作都需要細化着去完成，不能過於粗糙，最後就是還有很多具體的工作內容需要根據實際情況去完成，它並不是一層不變的，只要有利於油田職工生產、生活，物業管理就都應當盡力去完成。
二、當前油田物業管理工作中所存在的一些問題
（一）物業管理隊伍方面存在的問題
第一，專業化程度較低，不能提供非常專業的物業管理服務。在日常的工作過程當中，油田物業管理人員需要應對各種需要專業技術能力的工作任務，比如中央空調、電梯的維修，以及綠化、給排水維護等。但是由於專業化程度較低，所以在應對一些問題的時候，不能妥善的處理到位，無法為油田職工及其家屬提供優質專業的物業管理服務。第二，在年齡結構方面不合理，當前的油田物業管理隊伍中，青年年齡階段的人員較少，中老年年齡階段的人員較多，結構不甚合理。
（二）物業管理服務方面存在的問題
第一，一部分物業管理人員在思想上還存在較大的不足，沒有樹立起服務意識，所以在需要面對一些問題的時候不能及時、有效的解決，導致物業管理服務出現缺陷；第二，在清潔衞生、綠化養護方面雖然較為重視，但是隻在一些較為明顯的.區域做了工作，留一下一些偏僻的區域無人管理、無人問津，造成了清潔衞生與綠化養護死角；第三，對於物業管理服務範圍內的各種設施設備管理維護不到位，導致一些設備受損、老化嚴重。
（三）經費投入較低
目前各油田礦區的物業管理經費主要來源於上級管理單位的撥款，物業管理單位沒有創收，因此經費一般都比較吃緊，在開展一些工作的時候會顯得心有餘而力不足。
三、油田物業管理優化策略
要想在當前搞好油田物業管理工作，作者認為主要應當從以下幾個方面來進行優化。
（一）引進、培養具有專業技術能力的人才
第一，加強物業管理人才的引進工作，從專業技能、年齡結構等方面進行考慮，提高物業管理隊伍人員年齡結構配置的合理性，以及隊伍人員的專業性，提高油田物業管理隊伍的“技術含金量”。第二，通過開展培訓教育活動，從思想意識、專業技能等當面出發，提高物業管理隊伍人員的綜合素質能力，為油田物業管理工作的有效開展奠定基礎。
（二）爭取提高經費投入
除了以平衡物業管理隊伍年齡結構，提高隊伍人員素質能力之外，爭取提高經費投入，也是當前保證物業管理質量的基礎與關鍵。有了充裕的資金，才能為物業管理工作的實際開展提供硬性的基礎，所以應當爭取上級提高對物業管理的經費投入。
（三）樹立以人為本的油田物業管理服務理念
油田礦區後勤物業管理服務對象是油田礦區的職工和家屬，在服務過程中要堅持以人為本，服務大眾，強化服務意識，提高服務質量，以職工和家屬為中心，以管理促進服務，以服務促進管理，為廣大職工家屬提供舒適、方便、安全的工作和生活環境。
(四)抓內部服務管理、力求精益求精
物業管理是一個系統工程，由許多子系統構成全方位的管理總體系。要想使物業管理達到高效益、高水平，就必須強調規範、注重個性，着力提升服務水準。
第一，服務規範化。實施規範服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂綜合管理制度的基礎上，加強服務員、維修工、保潔工禮貌服務規範，從禮節禮貌到各項服務都應作具體要求，既有量的規定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，使服務工作上軌道、上水平。第二，管理制度化。服務中心從成立之初，就致力於制度建設，如制定辦公樓綜合管理制度、閲覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衞制度、食堂管理制度、衞生保潔管理制度等，組織服務人員認真學習、貫徹落實，使物業管理工作在制度化方面邁出較大的步子。
(五)抓質量目標考核，確保服務質量
在物業管理的實際操作上，制定相應的工作目標要求。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務質量。
首先，制定設備的完好率目標。油田職工及其家屬在工作、生活中所使用到的一系列設備都影響着生產效率與生活質量，所以必須要有一個明確的設備完好率目標，提高保證設備的良好運轉，一般來説主要設備的完好率應當時刻保證在95%以上；其次，制定較高的清潔衞生參考標準。工作與生活環境的清潔衞生，是保障油田職工及其家屬工作、生活質量的關鍵途徑，在具體的物業清潔衞生工作中，應當制定一套科學合理，具有操作性的參考標準，這樣才能有效提高清潔衞生工作的質量；再次，制定物業管理服務滿意度目標。最大限度提高油田職工及其家屬對於物業管理服務工作的滿意度，這能真正反映出油田物業管理服務工作的質量；最後，降低事故差錯率。要保證油田物業管理服務的質量，降低事故差錯率也是一個重要的途徑，所以應當制定一個最低的事故差錯率，並儘可能避免一切可能出現的差錯發生，將實際的差錯率控制在0%，切實保證油田物業管理工作的質量。
總之，在當前我們要正視油田物業管理中存在的問題，通過科學地分析原因、制訂對策，積極組織管理人員實施，不斷提高油田物業管理工作的質量，為油田職工及其家屬的工作與生活提供良好、堅實的後勤保障。
黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民羣眾的共同心願，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民羣眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，徵求了各個羣體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況
據調查，南關嶺街道共有各類物業建築面積240萬平方米，住宅建築面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，佔總面積的25%;九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，佔總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，佔居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，佔實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300餘人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔50%;未收取物業費的小區佔75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住户以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規範化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。
二、物業管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平台，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的.小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其餘6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其餘是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達87%;71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衞、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。
三、加強物業管理工作的建議和意見
南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。
2、成立物業管理行業協會並積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平台，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規範企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平台，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來説，由於觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動羣眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明户、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客户交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新台階。
尊敬的中心領導、各位同事：
大家早上好！
我是物業管理服務部樹蕙園小區的xxx，在小區從事物業管理工作。時間過得真快，20xx年在不知不覺中就過去了，回過頭看看自己所走過的那些深深淺淺的腳印裏，有些收穫，但更多的是留下了太多的遺憾。
小區的主要工作是為住户提供各種常規服務，通過歷任領導和小區全體員工的共同努力，小區的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業收費所帶來的挑戰，就必須使小區的各項工作在原來的基礎上，更上一個台階，提前做好各項準備。伴着學院迎評促建的春風，我首先在廣泛徵求各方面意見的基礎上，從完善各項規章制度出發，先後制定了《小區員工崗位規範》、《小區保安管理辦法》、《小區應急處理程序》、《保安執勤文明用語》、《小區食堂管理實施細則》及《小區物品管理辦法》等一系列管理制度，並在小區內利用宣傳欄進行迎評促建宣傳，力爭從工作實際出發，細化和規範各塊管理。其次是狠抓細節管理：
一、組織辦公室人員和保安對小區內前期遺留的一些問題進行了全面的清理整治：
1、 對小區內遺留的建築垃圾進行了全面清理；
2、 對與變電站交界圍牆上的攀爬植物及排水溝進行了全面清理，同時對東大門及其它一些衞生死角也進行了全面清理，保證小區內無死角或盲區；
3、 對所有路燈進行了清洗，全面清除燈罩內外的污染物；
4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進行了加油防護，避免了生鏽腐蝕所造成的不安全因素；
5、 對所有球場及遊樂場長條凳進行加固處理，並重新粉刷油漆，保證住户有一個舒適、安全的休閒場所。
二、由於小區的四周都是開放式的圍欄，給小區的安全防範工作造成了極大困難，所以我一直將小區的安全保衞工作作為重點來抓。首先通過完善各項規章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衞生等，都作了細緻的規定，並由辦公室人員監督落實。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏；再次是在中心領導的關心下，在暑假期間投資八千多元，在小區內的一些死角地帶安裝了鐵絲網，並添置了保安器材。同時，為了解決小區圍牆死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內部管理的基礎上，我也注意加大和派出所民警、社區，以及友鄰單位的溝通協調，力求通過將內外部相結合，來為小區住户營造一個安全舒適的居住環境。
三、完善水電管理，盡力做到住户有所呼，水電有所應，小問題及時解決，大問題爭取在xx小時內完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關部門協助解決。同時加大公共路燈的修理維護力度，並根據氣候變化，及時對路燈數量和照明時間作出相應調整，既保證小區內有足夠的照明，又最大限度的節約電能損耗。
四、 在對小區綠化做好日常管理維護的同時，組織綠化人員積極開展育苗補種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區花木的正常生長和綠化景觀的協調統一；同時監督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的.綠化帶，最大限度節約水資源。並在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內的肥料，對小區內的灌木進行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養分。
五、在總結日常管理經驗和聽取保潔人員意見的基礎上，制定了《小區保潔制度》，細化保潔員工作流程和監督程序，將每人每天的工作量明細化，做到工作到哪裏，就監督到哪裏，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閒走廊、公共衞生間、信服箱、房頂等的清潔力度，使小區的保潔工作得到了極大提升。
六、制定了《小區食堂管理細則》，對食品採購、飯菜售賣等進行嚴格監督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實際問題，保證小區住户有一個安全衞生的就餐環境；
七、在增收節支方面，除了大力開展水電節約管理外，我們對外單位在小區內的用電情況進行了調查統計。通過多方聯繫協調，並經雙方確認，追回電信局在小區內設置小靈通機站的電費15386元，但由於電信局年終結算，所以該筆費用推至20xx年1月份支付。另外在中心領導的大力支持下，投資39000多元對小區食堂進行了改造，力圖將其作為小區創收的一個增長點，但由於我個人的經營能力有限，未能實現這一願望。
縱觀自己這一年的工作，只能用“慚愧”兩個字來形容，沒有稱職的工作能力，也沒有能讓人滿意的工作成績。由於我以前一直從事具體工作，缺乏管理經驗，再加上受自己能力的限制，致使小區的各項工作開展得很不理想，既辜負了中心領導對我的期望，也對不起小區員工對我的大力支持，以及那些關心幫助過我的人。近一段時間我一直在反思自己這一年的工作，究竟有哪些不足的地方？首先我覺得自己從一開始就犯了一個思想上的嚴重錯誤，沒有將自己的思想觀念及時從實際工作轉換到管理崗位上來，把自己的主要精力放在瞭如何做好小區的各項工作上，而缺乏大局觀和經濟意識，對小區經濟運行的成本核算和經費支出，沒有引起足夠的重視，致使20xx年小區出現虧損的局面；其次是自己缺乏創新意識，未能充分利用小區的有利條件開展創收活動。在經營小區食堂期間，又因為自己能力有限，沒能創造出理想的經濟效益；再次是自己知識能力各方面綜合素質，還達不到管理崗位的要求，特別在自己獨立主持小區工作期間，深深感到自己開展工作的難度很大，有一種獨木難支的感覺。
但是同樣在這一年當中，我也學到了很多很多的知識，這首先要感謝中心領導給我的這次機會，讓我在一個全新的平台和環境裏，接觸到了不同的人和事，既開闊了自己的眼界，也學到了許多書本上不可能學到的知識。這段經歷，對我走好以後的路，乃至於我的一生，都將是一筆非常珍貴的財富。同時我還要感謝那些給予我關心、支持和幫助的人，是你們讓我感受到了親情之外的温暖，也給了我戰勝困難的決心和勇氣，你們對我的好，我將永記於心。我要感謝的人還很多，能到師院後勤服務中心工作，是我的榮幸；能和大家相識，則是我的福分，無以回報，只能暫時將這份情深藏在心裏。
在部門合併以後，我切實感受到，壓力小了許多，小區各項工作的開展也順暢了許多，這使我對物業部20xx年的工作充滿了期待。我在心裏對自己説：“相信自己，你是最捧的！”我也想對中心領導和各位同事説，請相信自己的眼睛，我想用我20xx年的表現來證明我自己！最後，謹祝大家在新的一年裏，身體好一點，笑聲多一點！謝謝大家！
尊敬的領導：
您好!
我努力適應本公司新的工作環境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，自我感覺已經較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況述職彙報如下：
一、自覺加強學習，努力適應工作
我是初次接觸物業管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚瞭解，為了儘快適應新的工作崗位和工作環境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，現已基本勝任本職。一方面，幹中學、學中幹，不斷掌握方法積累經驗。我注重以工作任務為牽引，依託工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閲資料和實踐鍛鍊，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。
二、心繫本職工作，認真履行職責
(一)耐心細緻地做好財務工作。自接手物業財務工作的半年來，我認真核對上半年的財務賬簿，理清財務關係，嚴格財務制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標的實現。
一是做好每一筆進出賬。對於每一筆進出賬，我都根據財務的分類規則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。
二是搞好每月例行對賬。按照財務制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現漏報、錯報的'情況。
三是及時收繳服務費。結合xxxxxxxx的實際，在進一步瞭解掌握服務費協議收繳辦法的基礎上，我認真搞好區分，按照xxxx公司、業主和我方協定的服務費，定期予以收繳、催收，20xx年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我堅持從公司的利益出發，積極協助管理處主任當家理財。特別在經常性開支方面，嚴格把好採購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。
(二)認真負責地抓好綠化維護。小區綠化工作是10月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由於缺乏專業知識和管理經驗，當前又缺少綠化工人，正值冬季，小區綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：
一是搞好小區綠化的日常維護。
二是認真驗收交接。
三、主要經驗和收穫
在20xxxx工作一年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結起來有以下幾個方面的經驗和收穫：
(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業務，才能儘快適應新的工作崗位;
(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關係，才能在新的環境中保持好的工作狀態;
(三)只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責; (四)只有樹立服務意識，加強溝通協調，才能把分內的工作做好。
四、存在的不足
由於工作實踐比較少，缺乏相關工作經驗，20xx年的工作存在以下不足：
(一)對物業管理服務費的協議內容瞭解不夠，特別是對以往的一些收費情況瞭解還不夠及時;
(二)食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難; (三)綠化工作形勢嚴峻，自身在小區綠化管理上還要下更大的功夫。
五、下步的打算
針對20xx年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：
(一)積極搞好與xxxx公司、業主之間的協調，進一步理順關係; (二)加強業務知識的學習提高，創新工作方法，提高工作效益; (三)管好財、理好賬，控制好經常項目開支;
(四)想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關係; (五)抓好小區綠化維護工作。
此致
敬禮!
述職人：xxxxxx
20xx年xx月xx日
隨着房地產業的不斷髮展，物業管理成為一項新興行業。物業管理通過合同約定的方式，以經濟手段來管理物業，並依靠服務使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。但是，在近幾年的發展中，物業管理也出現了諸多帶有普遍性的問題。
一、服務不到位。一些物業公司企業專業化水平低，收取管理費後，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化等服務，其服務質量、服務態度與業主的實際要求存在一定距離。
二、職責不清、標準不一。由於立法的滯後和業主認識上的誤區，很多居民認為，我既然是業主，那“物業”就是“僕人”，只要我交了錢，什麼事你都應該給我幹。這種認識忽略了業主和物管之間權利與義務對等的關係，從而導致各自的職責不清，最終引發許多矛盾。
三、建管銜接不好。由於歷史原因，一些城市的居民小區規劃不合理，公用設施不配套、設施損害嚴重……這些問題往往在居民入住後陸續顯露出來，進而給物業管理造成一定難度。
四、維修資金不落實。一些居民小區的住房出售後不建立維修基金，有的即便建立了維修基金也被挪作他用，如此以來，必然給房屋的維修、改造帶來很大困難，對房屋的安全管理產生諸多隱患，最終影響物業管理的健康發展。
鑑於以上原因，如今，有部分物業公司正結合自身實際，進行着一系列有益的'探索與嘗試，其成功經驗值得借鑑———首先，加快改革，建立物業管理新機制。物業公司作為市場經濟實體，應按照“提前介入、監督質量、確保入住”的要求，嚴把房屋及配套設施質量關，完善規章制度，制定服務契約，強化職工培訓，並積極宣傳、引導居民樹立“有償服務，有償使用，出資受益”意識，以保證物業經營管理正常運行。
其次，完善物業管理法規，依法開展物業管理工作。小區管理應按有關政策規定，與公安、工商、市政、環保、交通、供水、供電等部門互相配合，各負其責，各盡其職。同時，對物業管理的主體和市場行為進行有效規範，把物業管理工作納入法制化、規範化軌道。
其三，強化物業管理維修基金的建立。物業管理經費依據“取之於民，用之於民”的原則，採取“一業為主，多種經營”的方針，促進物業管理經費達到“以區養區，略有積餘”的良性循環路子。
其四，及時成立合法的業主委員會，對物業公司的工作依法進行監督，切實維護業主的合法權益，促進物業公司依法開展物業管理工作，使物管公司以優質服務回報業主的理解和支持，而業主也應對物管公司主動配合，積極監督，熱情幫助，共建安全和諧的美好家園。
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民羣眾普遍關注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯合開展了加強石景山區物業管理的調研，目的是全面瞭解我區物業管理現狀，反映羣眾所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了區建委關於我區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由政府相關職能部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發放了近千份居民調查問卷，蒐集了關於加強我區物業管理的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、我區物業管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類物業建築面積20xx萬平方米，其中住宅建築面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(包括各類家屬院，不包括軍產)，佔44%;
九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，佔56%。已實行物業管理的小區79個，佔居住小區的75%;
成立業主大會的小區11個，佔實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記註冊的44家，在外區註冊的24家，從業人員6000餘人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔25%;
抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區佔33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內註冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;
物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規範化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。
二、我區物業管理工作存在的主要問題
近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平台，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記註冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位後勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;
有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費;
有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;
有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達37%;
71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。
業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;
當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;
87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衞、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，我區政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。
三、關於加強我區物業管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：
1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。
2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平台，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;
建立行業自律機制，規範企業經營行為;
反映企業合理訴求，維護企業合法權益;
開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;
加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;
行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責;
物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期採取兩種體制並存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平台，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。
4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來説，由於觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動羣眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的.物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明户、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客户交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。
7.完善物業管理相關法律法規。現行有關物業管理方面的法律法規包括《物業管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規範性文件的制定，如：業主委員會運作;
物業管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業管理服務用房設置使用;
業主委員會的法人地位及其職責、權力和義務;
明確物業管理企業、業主管理委員會、居委會三者之間的關係等，致使近期物業糾紛案件數量增多，並形成羣訪，區法院200 年就受理物業糾紛522件。建議積極通過人大、政協等呼籲相關部門制定與之相配套的實施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規範和指導市場運作。
隨着物業管理水平的不斷完善，隨着物業管理機制的不斷創新，隨着廣大業主維權意識的不斷提高，隨着政府對物業管理監管力度的不斷加強，相信我區物業管理企業必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區。
為推動我縣進一步加強和規範物業管理，提升物業管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區各住宅小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：
一、 我縣物業管理工作的現狀
㈠小區以及物業管理的基本情況
調研結果顯示，我縣已有物業管理企業入駐的小區僅7個，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬平方米，户數約5300户，其餘多為社區居委會管理或由住户自請環衞工清掃。已經成立業主委員會的小區僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業太陽城”。
物業管理企業基本情況：目前，在我縣註冊的物業管理企業有3家，均為三級資質的物業管理企業;入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家。
物業管理從業人員基本情況：全縣物業管理從業人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
㈡居住小區的特點
1、小區檔次差距大。從住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區較為分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全;有的小區建設規模小，相關手續不完備;還有許多小區是敞開式的.，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、房地產開發建設遺留問題成物業糾紛主因。在物業糾紛投訴中，有相當數量是業主投訴個別房地產開發建設遺留問題而引發的。有的開發商未嚴格按規範和規劃要求配套相應的公共建築和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閒公建設施少等。有的開發商與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同後，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。
2、物業行政管理體制尚未理順。承擔小區物業行業管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業指導性的工作，按照縣政府辦轉發的《關於明確物業管理職責分工的通知》的要求，相關鄉鎮、居委會應設立物業管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監督業主大會與業主委員會工作，以及對轄區內日常物業管理活動的監管等方面尚未發揮應有的作用。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主户數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，業主委員會組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規範，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業主委員會均或多或少存在要求物業公司提供工作經費的問題。五是有的業主委會成立之初比較迫切，而成立後遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業主委員會。
4、物業管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽城小區。五是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。
5、物業管理服務行為不規範。我縣對物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。
6、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，基本是由社區居委會代管。這些住宅建築所存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。縣政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作 ，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行為。二是建設主管部門應按照物業管理相關法規規定，在房地產規劃設計圖紙審批時明確物業共有部位、共同設施使用功能，防止開發商、物業公司擅自處分屬於業主的物業共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。
2、要健全物業管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業管理體制要求，完善和規範物業管理行政管理體系，相關鄉鎮應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、居委會的物業管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉鎮、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、居委會對轄區日常物業管理活動的監管作用。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視台、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職;促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。
4、要強化物業管理指導監督。一方面，縣政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。對於業主委員會所需工作經費，應指導其通過業主大會規約來收取，杜絕向物業公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛，儘快解決業主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。再一方面，要加強引導，儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。同時，按物業服務等級標準逐步提高我縣物業收費標準、提升物業管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現物業管理的雙向選擇。
5、要規範物業管理服務行為。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一採用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公佈一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
6、要積極推進舊住宅小區的物業管理。縣政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。
一 社會實踐調查題目：
蘇州居住小區物業管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建築系
班級： 英師1201班 班級： 城規 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來説是一個瞭解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環節。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區物業管理的成敗直接明顯得影響着小區居民的居住質量與生活環境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區環境。小區物業管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區不同層次的小區物業調查瞭解小區物業管理的基本常識，所受制約因素，並試圖找到現階段解決小區物業管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區進行抽樣調查。
蘇州居住小區類型 表現特徵 代表小區名稱 抽樣標本
老新村 大都建於上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、裏河新村、南環新村等 婁江新村
街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統的新式公房為主 敬文裏、打線裏、石橋裏等 敬文裏小區
古城區新建小區 古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽裏、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽裏小區
園區、新區樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位於蘇州經濟最為發達的工業園區，小區物業往往由開發商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
①與物業管理人員交談，諮詢，填寫物業管理調查表
②採訪小區居民，填寫物業調查表
③採訪者自己評價小區環境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學和親友，瞭解其他小區的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閲相關內容並準備問卷（8。6~8。9）
６號 學習物業管理方面的一些簡單的知識，查閲資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯繫方式。學習制定調查問卷的一般方法。
７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分
８號 編輯調查問卷二 （物業管理部門）部分
９號
制定下一步的調查計劃，複印相關證件、材料
第二階段：實地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區物業管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況並約好時間去他們家裏訪問。隨機到蘇州各個小區參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文裏
12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區 華陽裏
14 號 蘇州工業園區 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調查論文 ：
敬文裏物業管理
背景
該小區位於古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168户近500多位居民，屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。按照有關部門的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統計
敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區的衞生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於房子處於黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基於上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1地理位置優越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽菜場、敬文國小、善耕國小、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優秀小區，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區的不足
1由於是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區的安全問題造成隱患。
2小區地形比較複雜，各幢之間的道路比較彎曲，對於陌生訪客來説，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數，抬高保安隊伍的素質。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便於管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業管理
背景：
婁江新村位於東環路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建於上世紀，整體環境一般，由於小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區物業管理帶來了一定的困難，居民對小區物業與環境意見頗大。
婁江物業由蘇州市平江區萬昌物業接管。由於建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區的大門總共達到5個，一般小區大門才2個。這就給小區安全帶來了難題。小區的物業負責人對此感覺也很無奈。
居民調查報告統計
婁江居民對小區的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區的衞生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建築垃圾堆砌多。
婁江居民對小區的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峯時間內南門出入明顯堵。
婁江居民對小區的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基於上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價較差
婁江小區物業管理的主要突出問題集中在：
1． 小區的安全存在很大的隱患。
由於小區大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區大門的保安工作帶來了困難。婁江小區周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房於婁江小區，因此小區大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就藉機進入小區作案，因為有5個大門，他們的出入難於掌握。
近期小區已安裝8個攝像頭分佈在小區主幹道上，給小區安全帶來了一些改觀。
2． 小區的衞生狀況不甚理想
小區現在實行在每個單元（12户居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區環境帶來影響。
3． 小區經常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業上也很無奈。第一由於小區進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區的大門較多，也難於控制他們的進出。物業人員告知，當初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發生口角，甚至動手。物業管理由於沒有執法權，他們只能以勸説的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態度，無形中助長了他們的氣焰。現在小區物業已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸説。
4． 小區缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只侷限在小區的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區環境。
當然，問題還有很多。但婁江小區自身地理區位處於外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協調，不合理。婁江新村的自身發展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區大門過多的問題，就屬原先規劃上的問題。
我們經過調研和總結得出婁江小區物業整改的一些建議
1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建築，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態的小區整體氣氛。
2． 改造小區基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要幹道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個。
3． 結合小區居委會加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區羣眾意見箱。軟件上物業和居委會深入各家，對小區情況進行調查，徵求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區環境，這樣小區居民不由自主的會有社區意識，以實際行動維護小區的各個方面。同時，小區的其他一些疑難雜症也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
華陽裏物業管理
背景：
該小區屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。位於東北街（第六中學的對面），建於XX年，共11幢，應該來講屬於比較新的小區，整體環境比較好，人為破壞的地方很少。全區佔地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統計
華陽里居民對小區的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區的衞生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於佔地面積小，處於黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫療療保健場所。
基於上述情況，華陽里居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1地理環境優越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。
2這裏的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態勢。
3每家每户都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區的不足
1地方比較小，缺少一些醫療和保健場所和相關設施。
2保安年齡相對大了點
3業主之間的交流比較少，社區活動開展不多。
整改建議
1利用部分閒置或多餘的資金招募些年青的保安，以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業主還是會配合的，會適當多處一點物業管理費用的。
2適當地在節日舉辦一些活動，增進各業主之間的關係，加強了解。
新城花園物業管理
背景
該小區位於蘇州工業園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個住户，屬於蘇州工業園區建屋發展有限公司管理。最早的房子建於98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（複合型，高層為主）。居住者大多為白領或以上人員，整體素質較高。
居民調查報告統計
新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價較好
新城花園裏居民對小區的衞生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好
基於上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價較好
該小區的優點
1新城花園物業服務的宗旨是"業主下班，物管上班"。也就是説，無論什麼時候，都能找到相應的人員為業主服務。修理工們頂着炎熱，挨家挨户地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不苟，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛鍊的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗裏，一目瞭然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區，噪音較少。
6地理位置好。園區的道路寬敞，環境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節。
7園區的管理和建設理念較先進。蘇州的工業園區引用了新加坡先進的管理和規劃模式。在幾個附近的小區周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現資源的優化配置和共享。
該小區的不足
1預留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而佔用了有限的人行通道。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今後規劃的小區要提前預測小區發展水平，留好一些空地。
經過對幾個小區的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區的物業管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來説，那些老新村由於建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門衞管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由於建造時間較晚，基礎設施齊全，物業管理相對容易，物業和居委會也有條件對小區的不良狀況進行整改。
2． 小區物業管理不只是物業部門的事，它需要生活在小區內的每一户居民的共同參與。物業管理只是扦個頭，在具體細節的實施執行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來説，該小區的物業管理水平也受該小區居民自身素質文化水平的高低。在採訪的幾個小區中，我們發現，越是高檔的小區，裏面的居民越是配合你做調查。他們會在小區內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區，在採訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區不良行為的發生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環境差。
3． 我們發現小區物業和社區管委會應充分合作才能把小區物業搞上去。在小區物業管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業管理的事，是社區的事。現在社區和物業缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業水平的一個重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來對待，那麼那些問題何愁得不到解決呢。
4隨着人們的物質生活的豐富，一些人家養的寵物所造成的噪音、環境問題也被人們所關注。
5發展物業要有遠見，要充分考慮當地的經濟發展，人們的需求，如車位問題，現在成為不少上世紀末發展起來的小區的一個破位棘手的問題。配套設施也應該儘量完善，或者留有升級和改造的餘地。人性化的管理才會贏得廣大業主的喜愛
6物業管理費用上的一些爭議
蘇州物業費按户還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較為可靠的數據。
小區名稱 物業管理收費標準 每户年物業費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每户每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文裏 每户每年72元
華陽裏 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每户每年60元
以上大多不包括車位（若業主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區200餘家物業管理企業，承擔着大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業費難收的尷尬。去年9月1日《物業管理條例》施行以來已有半年多時間，採訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業費難收"與"管理不到位繳什麼費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業公司後雖經改造整治，新村環境面貌大變，但仍然遭到物業費難收的尷尬。居民説得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現象時有發生。還有，小區物業公司從來未向業主公佈賬目。物業部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區業主不交物業管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業主委員會進行協商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認為，物業管理正在逐步走向市場化，一方面物業管理部門的服務要到位，為業主提供良好的物業服務；另一方面沒有業主委員會的要儘快建起業主委員會，選擇自己中意的物業公司來管理新村，讓業主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業定會發展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的`。
八 社會實踐調查心得體會 ：
（一）英師1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區的物業管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一户特困户，家裏就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家裏情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白髮蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做着，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調查過程不是那麼容易的 ，找到有關部門大多要實現預約打電話才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業的學長在那邊工作。調查之餘更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對於都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作為新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以説，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那麼多的業主及管理人員的接觸後，相信在今後的日子裏，我一定會努力學習，多積累點為人民服務的本領。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！
（二）12城規（1）班 姚之浩
經過這些天的小區物業調查，我對小區物業管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區環境有多亂，基礎設施有多蹩腳，並且會把這些不好的現象統統歸結為小區物業沒做好。其實物業管理是一件全民參與的事。物業管理部門只是起到一個主導作用。物業管理部門在小區中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上説説罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭裏的各項日常事務。在小區裏，家庭的主人身份責無旁貸的由小區居民擔當。譬如説，小區要搞好衞生，必須要求每户居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾後，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區物業管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對於一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區居委會要和物業管理通力合作。物業上的政策的實施正如上面所説的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養是物業管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現代社會中，居委會應該更積極的組織小區的精神活動，通過活動培養居民的社區意識。特別是一些老新村，小區自身硬件較落後，有些早期規劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業管理當中，並以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區物業管理，隨着我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區物業問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）
1 照片
2 調查問卷
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會於20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：
一、小區物業管理現狀
三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較複雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司於20xx年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬餘元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058户。商品房202户，回遷房660户。20xx年12月初物業撤出，後由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。
二、小區物業存在的問題
儘管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，並在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。
(一)地產遺留問題。由於物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了後來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重後患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日後物業管理埋下了隱患。
(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地裏，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私佔綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。
(四)物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。
(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每户的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎麼樣，這是物業公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的`《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，並做到有法可依。
(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。並在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。
(三)為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，並創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳户，按每户業主繳納的房屋大修基金為每户單獨開户，每年的利息自動轉存到業主的户頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。
(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住户)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。
尊敬的領導：
您好！
非常抱歉，在這緊要的關頭向您辭職。如果不是因為現在疫情嚴重，如果不是我現在支氣管炎犯了，我不會辭職的！可是支氣管炎畢竟會讓我總是咳嗽個不停，還會出現呼吸困難的情況，怎麼看都容易被別人誤認為是我得了新型冠狀肺炎。為了避免給大家添麻煩，我想我還是辭職比較好！
我這個支氣管炎是遺傳性的支氣管炎，一到春季就容易犯病，這不，戴着口罩防新冠肺炎的日子裏，我又犯支氣管炎了。如果我不是小區的物業管理員，是個其他工作的工作人員，我的支氣管炎都不至於讓我辭職，可現在我這支氣管炎簡直妨礙我在小區進行物業管理工作了。
您是不知道，現在每一個到我們物業辦公室來的小區業主，一看見我咳嗽就趕緊躲開，甚至有些比較厲害的業主直言要舉報我，我怎麼解釋我這是支氣管炎犯了，別人都不信，都因為我的咳嗽而不願意配合我的工作了。雖然我的確會因此而心裏不舒服，但無論怎麼樣，將心比心地説，如果我是業主，我的物業管理員現在這個時期一直咳嗽個不停，我也會不願意去物業那裏交物業費或者辦其他手續了。這不是什麼歧視，而是自保。
領導，我講了這麼多，您應該明白我現在的處境以及感受了吧！領導，沒辦法了，只能由我自己來辭職了，不能等到業主們舉報我，把我送去隔離十四天吧！我從沒有接觸過傳染源，這一兩個月也一直戴着口罩在辦公，不可能被傳染上了新冠肺炎的`。只是現在我這情況，為了避免別人誤會，我也只好辭職回家待着了。
這些年，我在我們這裏做物業管理員，多虧了領導您的關照，在這裏，謝謝您了。如果有機會，疫情結束了，我的支氣管炎不再犯了，領導您這還招物業管理員，我還是願意重返崗位的。我這人沒讀什麼書，能夠在這裏當物業管理員還是讓我自己以及我的家人很滿意的，工作辛是辛苦，但是有成就感，我願意再回來的！
好了，領導您看到我的辭職報告後，儘快批准我的辭職請求吧！不然我們小區的業主可真要造反了！我也不想去無緣無故的去隔離，萬一隔離時交纏感染了，那就更傻眼了！您説是不！領導請批准我的辭職，拜託了！
此致
敬禮！
辭職人：xx
20xx年xx月xx日
尊敬的領導：
您好!回首20xxxx，我的工作同樣經歷着不平凡。3月份帶着樸實與好奇的心情來到了xxxx物業，開始了一段新壞境的里程，工作內容包裹着熟悉的和未知的，鞭策着我需要付出更多的努力去學習和挑戰。一年時間轉瞬就過去了，在部門領導的培養與同事們的幫助下我很快熟悉和勝任了物業管理員的崗位職責。歲末，每個人都應該梳理過去，籌劃未來，此刻就將自己近一年來的工作述職如下：
一、物業服務工作
物業工作主要有日常報修，投訴處理，收費，基礎設施、設備維護，環境衞生，蚊蟲、老鼠的消殺;有學習培訓，上級部門檢查等。
催繳管理費及小區公共設施設備問題項目的整改是管理處20xx年度的主要工作，經過與物業公司各個部門的同事通力合作下大部分工作已經順利完成。
二、辦公室工作
辦公室工作對我來説是一個全新的領域，工作千頭萬緒，有書文處理、檔案管理、文件批轉等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，需自我強化工作意識，注意加快工作節奏;提高工作效率。冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度、避免疏漏和差錯。
三、存在的不足
本着“為自己工作”的'職業態度，敬業愛崗，創造性地開展工作，取得一定效果，但也存在一些問題和不足;主要表現在：
第一，物業管理員工作對我而言是一個新崗位，許多工作都要邊幹邊摸索，以致工作起來不能遊刃有餘，工作效率有待進一步提高;第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;第三，向領導提供有效的決策數據方面有待進一步提高;第四，和部門領導及公司員工間的溝通有待加強。
四、努力的方向
第一，加強學習，拓寬知識面。努力學習房產業知識和相關物業法律法規的知識。
第二，本着實事求是的原則。注重公司各部門間的協調與溝通;有效形成團結一致.羣策羣力的氛圍。
第三，向領導提供有效數據。
“不積跬步，無以至千里;不積小流，無以成江海。”20xxxx，收穫了成功，經歷了困難，感受了啟迪;20xxxx我會一如既往，載着百倍的信心和努力駛向新的一年!
最後預祝xxxx物業公司日益壯大，祝全體同事工作順利，平安幸福!
此致
敬禮!
述職人：xxxxxx
20xx年xx月xx日
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