上海部分區縣房產交易税政策微調 不代表滬限購政策鬆綁
這幾天，有消息稱“靜安、長寧兩區房產交易税政策微調”，引發各方關注。記者近日經過多方調查發現，上海房產交易税政策其實並未調整，只是此前部分區縣將營業税和個人所得税繳納方式捆綁，此次調整後予以“鬆綁”，保持全市各區縣在操作上的統一性。不過，全市對於“滿五”的認定確有微調，從原來的確定到“天”改為確定到“月”。
“捆綁式”組合“鬆綁”
中秋節後上班的第一天，記者致電12366財税熱線獲悉:目前上海個人税費“沒有任何新的政策出台”，接線員建議與區房地產交易中心聯繫。
記者隨後來到徐彙區房地產交易中心，税務窗口工作人員陳先生明確表示，政策沒有變化，市民可以根據各自交易房屋的實際情況，自由選擇繳納方式。中原地產的中介員小張解釋説，如果賣家出售“滿五唯一”的住宅，免繳個人所得税和營業税，這一點各區執行一致;但如果是“滿五不唯一”的，不同區縣對規定的執行並不相同，繳個人所得税有兩個選擇可以是成交總價的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差價的20%。
據悉，徐匯、靜安、長寧、寶山四區，此前對“滿五不唯一”的非普通住宅收税時，將營業税和個人所得税捆綁:要麼都按照全額徵收，即營業税為成交價的5.65%、個税為成交價的2%;要麼都按差額徵收，即營業税為買賣差價的5.65%、個税為差價的20%。
如今將營業税和個人所得税繳納方式“鬆綁”，賣家可以交叉選擇，“比如營業税按買賣差價繳納，但個人所得税按總售價繳納”。此次調整可讓買家得到更大的`讓利空間。
“滿五”認定出現微調
記者在採訪中發現，對於“滿五”的認定，儘管仍是根據契税單上的填發日期或者產證的登記日期“孰先”認定，但從原來的確定到“天”微調為確定到“月”。
在黃浦區房地產交易中心，税務窗口一位姓呂的工作人員告訴記者，如房源根據“孰先原則”到9月29日滿五年，按照此前政策，只能到那一天認定為滿五年;如今房管局有文規定，“滿五”可以確定到月，9月1日起即可去過户，認定為滿5年。呂先生説，他們上週已經開始這樣操作。至於房產交易税中的税費是按差額還是全額繳納，呂先生回答:“黃浦區一直可以交叉選擇，沒有硬性的捆綁。”
一進一出差幾十萬
上海中原研究諮詢部研究員孫黎給記者算了一筆賬:如一套“滿五不唯一”的非普通住宅買入價200萬元，賣出價400萬元。按全額繳納方式計算，營業税22.6萬元，個税8萬元，合計税費30.6萬元;按差額繳納方式計算，營業税11.3萬元，個税40萬元，合計税費51.3萬元。自由組合後，全額個税、差額營業税交叉選擇，共計19.3萬元，可節省11.3萬元至32萬元。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟坦言，目前“到手價”是市場普遍現象，税費基本都會轉嫁給下家，這樣微調後購房者可以獲得總價4%以上的優惠，應該會對市場帶來利好。業內認為，在如今房地產市場存量房難以去化的背景下，“交易税可以就低選擇，將減少客户的交易成本，有助於打開議價空間，一定程度上會幫助交易量回升”。
但業內人士同時強調，此番微調並不代表上海限購政策鬆綁。
上海房產交易税細則
細則一
徵税範圍有限按照《暫行辦法》，新購住房的時間是指2011年1月28日起購買的住房，購房時間以購房合同在上海市房地產交易中心網上備案的日期為標準，即使在上述日期前購買的住房，人均住房超出60平方米的面積，也暫免徵收房產税。
上海房產税徵收對象須滿足的條件，是指《暫行辦法》施行之日起，本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。
細則二
兼顧實際情況《暫行辦法》從實際出發，考慮較全面。對本市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年後結婚購房、本市工作生活的非本市居民家庭購房等部分個人應税住房，給予税收優惠。
對本市居民家庭換購住房實行先徵後返的税收優惠本市居民家庭原已擁有一套惟一住房，因改善居住條件而新購住房的，當其在新購住房後一年內出售家庭原有惟一住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定徵免房產税，對新購住房已按規定繳納的房產税，可予退還。
細則三
對本市居民家庭子女成年後因婚姻等購房暫免徵收房產税這適用於本市居民家庭中的子女成年後因婚姻等需要而首次新購，並且只屬於子女家庭的唯一的房子。
對在上海工作生活的非本市居民家庭的購房優惠對於在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下兩種情形之一的暫免徵收房產税：
①對符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購且屬於家庭惟一的住房。
②對持有本市居住證滿三年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬於家庭惟一的住房，暫免徵收房產税。對持有本市居住證、但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定徵收房產税，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產税，可予退還。
細則四
《暫行辦法》實行先徵後返的税收優惠，當然有時間上的要求。可見，上海市居住證的重要作用是顯而易見的。
差別化的比例税率上海房產税適用税率暫定為0.6%，但對應税住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，税率可暫減為0.4%。
對新購人均超標準部分徵收對本市居民家庭在本市新購且屬於該家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60平方米)的，暫免徵收房產税;人均超過60平方米的，對新購住房超出部分的面積，按規定計算徵收房產税。
房產税税額打七折應納房產税税額=新購住房應徵税的面積×新購住房單價×70%×税率。
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